【正文】 形象。其與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離也均在適宜的范圍之內(nèi) 太古城在開發(fā)過程中創(chuàng)造了多個香港第一，不斷推陳出新來引領(lǐng)市場需求，成為香港長盛不衰的標志性社區(qū)之一。這些新奇的設(shè)施和活動極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣 33 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 34 城市綜合體商業(yè)模式 — 空間布局 ? 在一個城市進行都市綜合體開發(fā)時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務(wù)、商務(wù)、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，其次要分析其經(jīng)營物業(yè)場所的選擇習(xí)慣特點，結(jié)合其對輔助配套條件（可達交通方式、停車位、貨物運輸?shù)龋┑囊蟪潭?，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價區(qū)位選擇相對位序 ? 在城市綜合體開發(fā)中，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 ? 為了實現(xiàn)綜合體內(nèi)各個物業(yè)綜合價值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價值最大化的原則進行空間布局 ? 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城 35 紐約洛克菲勒中心 （ 1/2） ? 洛克菲勒中心是本世紀最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從 1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心 ? 洛克菲勒中心號稱是 20世紀最偉大的都市計劃之一，位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島上 ? 區(qū)域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動區(qū)域，對于公共空間的運用也開啟了城市規(guī)劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心 ? 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設(shè)施 ? 低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動和文化娛樂場所 36 紐約洛克菲勒中心 （ 2/2） 37 加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2） ? 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個著名商業(yè)建筑，該工程1977年開始建設(shè)， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個龐大的多功能綜合商城 ? 伊頓中心伊頓中心是一個跨越 5個街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個購物中心開店經(jīng)營，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公 ? 伊頓中心是通過商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實例 ? 伊頓中心的設(shè)計還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接 ? 與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響 38 加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2） 39 東京的陽光城 （ 1/2） ? 東京陽光城多功能綜合體對形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進和推動作用 ? 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設(shè)有瞭望臺 ? 商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型?，?nèi)有國際會議中、國際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術(shù)館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店 ? 屋頂廣場上設(shè)計了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40 東京的陽光城 （ 2/2） 41 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 42 城市綜合體商業(yè)模式 — 功能協(xié)同 城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。 ? 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對 高端的商務(wù)、企業(yè)職員等 ? 在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針 對客群面往往較廣 ? 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項目周邊 35公里內(nèi)的 城市消費人群為主 ? 案例：新加坡新達城 43 新加坡新達城 （ 1/3） 新加坡 CBD 新加坡 新達城 ? 新加坡新達城綜合開發(fā)項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例 ? 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成 ? 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 44 新加坡新達城 （ 2/3） 45 新加坡新達城 （ 3/3） 酒店 會展中心 娛樂和購物中心 辦公和其他設(shè)施 ? 新達城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達城通過高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨特的管理模式的運用，成功地建立起一個品牌的形象 ? 一座兼具休閑娛樂、知識交流、商業(yè)契機、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應(yīng)運而生，整個商業(yè)中心生機勃勃 ? 新達城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進出，有 1萬余輛車在此停泊 46 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 47 城市綜合體商業(yè)模式 — 運營模式 （ 1/3） 城市綜合體開發(fā)運營模式 ? 大型綜合體開發(fā)模式，需要強調(diào)整個項目的有序規(guī)劃和功能互補，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對提升區(qū)域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用 ? 對于一個成熟的城市綜合體而言，項目開工建設(shè)完成后，后期項目的運營模式的選擇，將決定項目日后的盈利能力、開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。 ? 隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。 ? 預(yù)計 2023年竣工 ? 目前已經(jīng)動工 ? 企業(yè)天地二期（三號樓和四號樓） ? 辦公部分建筑面積每棟 50,000平方米 ? 下設(shè)頂級品牌旗艦店 50,000平方米 ? 預(yù)計 2023年竣工 ? 將延續(xù)國際甲級寫字樓的高標準，吸 引國際知名租戶 ? 目前正在實施動遷 ? 68層超高寫字樓一棟 ? 浦西又一標志性建筑 ? 造型為市花 “白玉蘭 ” ? 瑞安集團總部大樓 ? 辦公部分建筑面積 170,000sqm ? 商場部分建筑面積 50,000sqm ? 預(yù)計 2023年竣工 ? 動拆遷尚未啟動 ? 三四個 不同規(guī)模的劇場 ? 類似美國百老匯 ? 豐富太平橋地區(qū)的功能 ? 尚未動遷 已經(jīng)建成的部分 54 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 1/2） 1 2 3 4 5 5 6 6 結(jié)合市場合理安排開發(fā)時序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅） 企業(yè)天地（辦公樓） 翠湖天地御苑（住宅二期） 酒店＋住宅三期＋零售 企業(yè)天地二期＋住宅＋國際學(xué)校 住宅＋辦公樓＋零售 55 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 2/2） 商業(yè)模式 ? 零售先行，打造知名度 ? 瑞安集團在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價值 ? 瑞安集團堅持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者分離 ? 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時的營銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅，售價遙遙領(lǐng)先周邊的項目，也在此驗證了瑞安在策略上的成功 56 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 57 城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)模式 根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式： ? 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設(shè)都市綜合體來彰顯自己的實力。都市綜合體強調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機結(jié)合，構(gòu)成一個連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運輸物流等多項業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售及投資。 LDDC可通過設(shè)立各類基金的方式協(xié)助、調(diào)控、促進地方政府改善這些方面的工作 63 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 64 城市綜合體城市價值 （ 1/3） ? 城市綜合體最大的優(yōu)勢是 人流的聚合優(yōu)勢 ，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求 ? 都市綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復(fù)合性。 , January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :12:2520:12:25January 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 下午 8時 12分 25秒 下午 8時 12分 20:12: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:12:2520:12:2520:12Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 23日星期一 8時 12分 25秒 20:12:2523 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :12:2520:12Jan2323Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 23日星期一 下午 8時 12分 25秒 20:12: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提