【正文】 ? 2023年度允許稅前扣除額 =96247。 ?3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時納稅是否正確 。 ? ， 是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅 。 47 ?18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向?qū)Ψ绞杖煞輧r款 ， 有無分別按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯誤現(xiàn)象 。 ?括貨幣收入 、 實物收入 、 其他收入等全部收入 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ? 注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過扣除項目金額 20%的要免征土地增值稅 。 54 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點 ?、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 60 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅新政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) [2023]173號 一 、 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求 ， 凡以房屋為載體 ， 不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施 ，如給排水 、 采暖 、 消防 、 中央空調(diào) 、 電氣及智能化樓宇設(shè)備等 ， 無論在會計核算中是否單獨記賬與核算 ， 都應(yīng)計入房產(chǎn)原值 ， 計征房產(chǎn)稅 。 它們分別是： ? 工業(yè)用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 商業(yè)和其他用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 70%—80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 對于與地上房屋相連的地下建筑 ， 如房屋的地下室 、地下停車場 、 商場的地下部分等 ， 應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體 ， 按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅 。 66 集體土地土地使用稅稅收新政策 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財稅 [2023]56號 ? 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的 ，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 (2) 已貼用的印花稅票揭下重用造成未繳或少繳印花稅的，適用 《 稅收征管法 》 第六十三條的處罰規(guī)定。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于生活補(bǔ)助費(fèi)范圍確定問題的通知 》（ 國稅發(fā) [1998]155 號 ） 。 74 8. 對商品營銷活動中 ， 企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班 、 研討會 、 工作考察等名義組織旅游活動 ， 通過免收差旅費(fèi) 、 旅游費(fèi)對個人實行的營銷業(yè)績獎勵 （ 包括實物 、 有價證券等 ） ， 應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得 ， 依法征收個人所得稅 ， 并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳 。 12=3060（元） 年終獎應(yīng)納稅 36720 15%— 125=5383（元） 當(dāng)月工資應(yīng)納稅 900 10%—25=65（元） 77 ? 10. 雇員認(rèn)購公司股票等有價證券而從雇主取得折扣或補(bǔ)貼收入 ， 企業(yè)是否按照 “ 工資 、 薪金所得 ”代扣代繳了個人所得稅 。 資本公積 資本溢價 生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的資本公積 79 ? 、其家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車 、 住房等財產(chǎn)性支出 ， 個人投資者從其投資的企業(yè) （ 個人獨資企業(yè) 、 合伙企業(yè)除外 ） 借款納稅年度終了后即不歸還 ， 又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的 ， 是否代扣代繳了個人所得稅 。對個人取得該項所得 ， 應(yīng)按照 《 中華人民共和國所得稅法 》 中規(guī)定的 “ 其他所得 ” 項目計算繳納個人所得稅 ， 稅款由支付所得的單位代扣代繳 。 84 七 、 車船使用稅檢查要點 （ 一 ） 檢查辦法 通過查閱 “ 固定資產(chǎn) ” 賬簿 、 固定資產(chǎn)卡片和向司機(jī)班負(fù)責(zé)人調(diào)查了解 ， 掌握企業(yè)各車輛的基本情況；然后制作表格 ， 計算企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的車船使用稅 。 ? ，不領(lǐng)取執(zhí)照，也不上路行駛的，可免征車船稅。 (二 )按納稅人 最近時期 提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定 。 92 建筑業(yè)重要的政策變更 ?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答之一 》 的通知 國稅函發(fā) [1995]156號 P310 單位所屬內(nèi)部施工隊伍營業(yè)稅征收問題 獨立核算單位 對外提供勞務(wù) 對內(nèi)提供勞務(wù) 征稅 征稅 93 對外提供勞務(wù) 對內(nèi)提供勞務(wù) 結(jié)算 不結(jié)算 征稅 征稅 不征稅 非獨立核算單位 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 第十一條有關(guān)問題的通知 2023年 9月 8日 財稅 [2023]160號 P316 一、 《 細(xì)則 》 第十一條“負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨立核算的單位和不獨立核算的單位”中的“向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益”，是指發(fā)生應(yīng)稅行為的獨立核算單位或者獨立核算單位內(nèi)部非獨立核算單位向本獨立核算單位以外單位和個人收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，不包括獨立核算單位內(nèi)部非獨立核算單位從本獨立核算單位內(nèi)部收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。 97 ? “ 三角債 ” 間接導(dǎo)致少繳營業(yè)稅的問題 ， 是否存在以工程勞務(wù)收入直接抵頂各項費(fèi)用少繳營業(yè)稅的問題 。 99 ? 營業(yè)稅 ， 有無以未實際收到款項為由 ， 拖延申報繳納稅款 。 (3)有無第二倉庫和在工地大量儲存工程物資的情況。 108 ? 自有機(jī)械費(fèi)用分配常見違法現(xiàn)象 （ 1）人為地改變各工程成本核算對象應(yīng)分配某種機(jī)械使用費(fèi)的分配標(biāo)準(zhǔn)，加大某工程項目的分配標(biāo)準(zhǔn)，而同時縮小另一工程項目的費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn) ； （ 2）分配標(biāo)準(zhǔn)制定不符合會計規(guī)定和會計核算要求，違反受益原則，造成機(jī)械使用費(fèi)分配失真； （ 3）因施工機(jī)械或運(yùn)輸設(shè)備的不同，而不同時改變機(jī)械使用費(fèi)的分配標(biāo)準(zhǔn) ； （ 4）不按實際統(tǒng)計的臺班數(shù)或作業(yè)量計算，人為地隨意估計機(jī)械臺班數(shù)或機(jī)械作業(yè)量 ； 109 自有機(jī)械費(fèi)用分配常見檢查方法 （ 1）結(jié)合實際情況和會計計算原則看選擇的費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)是否合理恰當(dāng)； （ 2）依據(jù)“機(jī)械使用費(fèi)分配表”結(jié)合“機(jī)械使用月報”和“工程量報表”等資料，重新復(fù)核驗算分配率和分配額并與原分配表中的情況進(jìn)行核對，看各工程成本核算對象分配的機(jī)械使用費(fèi)是否為該工程項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用額，有無改變分配標(biāo)準(zhǔn)、相互轉(zhuǎn)移分配額的現(xiàn)象。 105 材料費(fèi)分配常見違法現(xiàn)象 (１ )將建造臨時設(shè)施、福利設(shè)施、固定資產(chǎn)等專項工程所耗用的材料，記入了企業(yè)承包工程的成本 (２ )施工現(xiàn)場儲備的材料，不作為“庫存材料”處理而直接記入了工程成本 (３ )對于已領(lǐng)未用的工程用料月末沒有辦理“假退料”手續(xù)，以當(dāng)月全部領(lǐng)用的數(shù)量作為工程用料數(shù)量，加大了當(dāng)月的工程成本 (４ )工程竣工后剩余的材料，不辦理退庫手續(xù)也不沖減工程成本中的材料費(fèi)用 (５ )工程竣工后施工現(xiàn)場回收的可利用的殘次材料、廢料和包裝物等不辦理交庫手續(xù)也不沖減工程成本中的材料費(fèi)用 106 (６ )將節(jié)約差異全部保留在“材料成本差異”賬戶，人為加大工程施工成本和有關(guān)費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額 材料費(fèi)分配檢查方法 (1)檢查材料明細(xì)賬并與其原始憑證“領(lǐng)料單”、“定額領(lǐng)料單”、 “大堆耗用材料計算單”、“集中配料耗用計算單”、記賬憑證相核對，查清領(lǐng)料部門、發(fā)料用途等是否屬于工程成本核算對象的工程用料。 ? （ 二 ） 檢查稅前扣除項目的真實性 、 合法性 。 98 ? 涉稅事宜 。 檢查企業(yè)有無將完工工程收入掛在 “ 預(yù)收賬款 ” 或 “ 應(yīng)付賬款 ”賬下 ， 而不結(jié)轉(zhuǎn) “ 工程結(jié)算收入 ” ， 低報工程進(jìn)度或漏報工程項目 。 ? 4. 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財稅 [2023]16號第三條第十三款 ? 通信線路工程和輸送管道工程所 使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。 P130頁 87 第四節(jié) 建筑行業(yè)稅收稽查方法概述 建筑業(yè) 營業(yè)稅計稅依據(jù) ? 1.《 營業(yè)稅暫行條例 》 （ 國 務(wù) 院 令[1993]136號 ） 第五條第三款： ? 建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的 ，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額 。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍人員不適用車船使用稅的規(guī)定 。 82 ?4. 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》 （財稅 [2023]94號）規(guī)定：個人為單位或他人提供擔(dān)保獲得報酬，應(yīng)按照個人所得稅法規(guī)定的“其他所得”項目繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位或個人代扣代繳。 根據(jù)個人所得稅法立法精神 ， 個人取得的實物所得含取得所有權(quán)和使用權(quán)的所得 。 對企業(yè)應(yīng)支付未支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務(wù) ， 是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅 。 檢查時 ， 要注意結(jié)合實體法從舊原則 ， 根據(jù)年終獎金的政策變動和檢查所屬年度合理選擇相應(yīng)稅收政策 。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險繳納個人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 [2023]318號 ） 73 ? 6. 企業(yè)為職工個人購買商業(yè)性補(bǔ)充養(yǎng)老保險等 ， 在辦理投保手續(xù)時應(yīng)作為個人所得稅的 “ 工資 、 薪金所得 ” 項目 ， 按稅法規(guī)定繳納個人所得稅；因各種原因退保 ， 個人未取得實際收入的 ， 已繳納的個人所得稅應(yīng)予以退回 。憑證的保存期限，凡國家已有明確規(guī)定的，按規(guī)定辦；沒有明確規(guī)定的其余憑證均應(yīng)在履行完畢后保存一年”。 P165 ? 68 ? 國稅發(fā) [1991]155 號第十一條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓書據(jù) (合同 )， 不屬于印花稅列舉征稅的憑證 ， 不貼印花 。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時鋪面，無論如何計賬，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城市房地產(chǎn)稅。 因此 ， 地下人防設(shè)施作為車庫使用符合 “ 房產(chǎn) ” 定義 ， 但是為了平戰(zhàn)結(jié)合而鼓勵利用地下人防設(shè)施 ， 暫不征收房產(chǎn)稅 。 屬于房屋附屬設(shè)備的水管 、 下水道 、 暖氣管 、 煤氣管等從最近的探視井或三通管算起 。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國稅發(fā) [2023]89號 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 52 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 （財法字 [1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。 ? ， 能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計算扣除 。 48 ? 一般不適用 財稅字 [2023]16號文第二十條： “ 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 。 補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分 ， 按實際取得的價款征稅 。 P260頁 ? 、 銷售不動產(chǎn)時 ， 如果將折扣額另開