【正文】 體育器材、游樂設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報箱及雨棚等 28 五、成本費用的歸集與分配 公共配套設(shè)施費 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 社區(qū)中心 包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等 幼兒園 學(xué)校 人防及車庫工程 小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫 物業(yè)管理設(shè)施 含獨立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ? 污水泵站 垃圾收集站 環(huán)衛(wèi)作息和工具房 其他設(shè)施 含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場、車蓬等 29 五、成本費用的歸集與分配 開發(fā)間接費 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 工程監(jiān)理費 總投資的 ％ — ％ 預(yù)算編審費 工程質(zhì)檢檢測費 技術(shù)服務(wù)費 施工水電費 物業(yè)管理費 辦公費用 其他 30 五、成本費用的歸集與分配 資本化借款費用 （ 1）借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)； （ 2）可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金； （ 3）可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。會計處理上往往先將它們作為一作整體進行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來進行歸類和分配。 （ 3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標準也不一致。個人認為地下（人防）車庫成本的歸集和分攤應(yīng)掌握下列原則： （人防）車庫面積的成本； 。計算其方法有二種。 ，改變工程承包方式。 收入確認提前，當項目結(jié)算利潤率高于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時，實際上是提前多繳納了所得稅；當項目結(jié)算利潤率低于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時，實際上是提前少繳納了所得稅。 49 八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 例如： 2023年 6月 30日，規(guī)劃設(shè)計費結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本前的余額為 1000萬元，本期需結(jié)轉(zhuǎn) 300萬元記入開發(fā)產(chǎn)品，若直接減記規(guī)劃設(shè)計費，則余額為 700萬元，經(jīng)過一段時間后，若想查詢規(guī)劃設(shè)計費支付的金額，則從余額中已經(jīng)得不到，經(jīng)過多次結(jié)轉(zhuǎn)長時間后更是如此。 （ 4）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 54 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按目前南京市土地增值稅匯算試點辦法執(zhí)行的政策標準，根據(jù)我們測算，一個項目預(yù)繳了１％的土地增值稅后，要不補繳土地增值的銷售凈利潤也只有約9％左右，毛利率只有約 22%。而目前試點執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟適用房和中低價房的解釋不符合相關(guān)的文件精神。按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金額機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計算的金額，否則，房地產(chǎn)開發(fā)費用（利息和經(jīng)營費用）按土地成本和開發(fā)成本之和 10%計算。 60 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 根據(jù)公司 20多年的房地產(chǎn)開發(fā)實踐經(jīng)驗，采用核定征收是切實可行的辦法。 59 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 （ 2）上述會計處理在土地增值稅匯算時是“項目利息不能分清”，只能按 5%計算可扣除利息。且上述支出在國家 1993年出臺的土地增值稅條例時并不存在，實際上，在土地增值稅的成本費用計算口徑上和房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的存在不一致，似乎這些成本費用不該發(fā)生，這實際上有違原則。同時，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會助長開發(fā)商對房地產(chǎn)的過度投入，進一步提高售價，以彌補開發(fā)商的過重土地增值稅負擔，這和國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背的。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。 47 七、營業(yè)收入核算 例如： 項目按預(yù)收賬款計算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的10%（ 20%扣除稅費），按項目決算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的 15%，當期有 2億元預(yù)收賬款提前確認收入，則提前多繳所得稅 250萬元（ 20230*（ 15%10%） *25%）。 房地產(chǎn)銷售收入確認的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務(wù) ,房屋已交付或已發(fā)出交房通知書；取得了銷售價款或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。 但征收甲供材料營業(yè)稅實際上是納稅義務(wù)人發(fā)生改變，對應(yīng)稅金額的影響主要是增加了甲供材料差價，實際上金額不大，如前例，因為施工單位本來就要出具1000萬元正式票據(jù)并繳納營業(yè)稅。 40 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 甲供材料及其材料差價的核算 在此主要講的是房地產(chǎn)開發(fā)項目材料核算的特點，而不是材料的一般核算。 （ 7） 6級人防地下車庫一般不可出售但可出租，當配比低于 1： 1時， 15%的地下車庫不可出售。但對于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標準平均分配。 在多項目的開發(fā)公司 ， 分配到各項目的利息還涉及具體的會計處理問題 ，一般資本化利息只分配到整個項目 ， 不分配到具體的成本核算對象 ， 即不分配到組團或標區(qū) ， 這樣便于會計處理 。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同中，而實際操作時又單獨發(fā)包的項目。 領(lǐng)照規(guī)費中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新建房屋白蟻防治費、人防建設(shè)費、城市規(guī)劃設(shè)計收費、規(guī)劃服務(wù)費、教育增容費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、散裝水泥專項資金等。 13 四、成本核算的對象的確定 ◆ 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨作為成本核算對象。 （ 8）編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 8 三、成本核算的基本程序 （ 1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。 規(guī)劃設(shè)計和前期工作 對項目規(guī)劃設(shè)計和前期工作實施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項目的施工、營銷提供依據(jù)。 ③受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和 金融部門的信貸政策的影響極大； ④投資周期較長，市場風險較大。 所涉及的主要的經(jīng)濟活動領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)。 主要工作內(nèi)容：開發(fā)計劃、資金計劃、各階段可研報告、竣工后評估等。 主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。 9 三、成本核算的基本程序 （ 6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 12 四、成本核算的對象的確定 ◆ 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標段 /產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注