【正文】 項(xiàng)目數(shù)量上城區(qū)略遜于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是從成交量上來(lái)看，城區(qū)依舊占據(jù)了較大的比例，售價(jià)上鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊存在較大的差距，兩大區(qū)域之間的價(jià)差近期基本保持在 3000元左右 。 ? 從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國(guó)際購(gòu)物中心，華聯(lián)商廈三家。 級(jí)別 /項(xiàng)目 地址 客房 入住率 經(jīng)營(yíng)時(shí)間 價(jià)格（標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格） 五星級(jí) 泓昇苑 人民中路 289號(hào) 308 2023 480 黃嘉喜來(lái)登 濱江路北側(cè) 296 —— 2023111 588（加 15%服務(wù)費(fèi)） 四星級(jí) 江陰暨陽(yáng)山莊 新虹橋公園路 99號(hào) 270 1998 300 江陰國(guó)際大酒店 澄江西路 299號(hào) 315 1998 480 江陰來(lái)富島大酒店 朝陽(yáng)路 105109號(hào) 221 2023 420 江陰法爾勝酒店 體育場(chǎng)路 8號(hào) 140 1994 300 興澄大酒店 人民東路 161號(hào) 135 1998 400 四、五星級(jí)酒店概況 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店市場(chǎng)分析 ] 客群分布 區(qū)域協(xié)議單位 所在區(qū)域協(xié)議單位，所占比例 15% 穩(wěn)定客戶(hù) 現(xiàn)有的酒店多為當(dāng)?shù)毓I(yè)集團(tuán)下屬公司，因此每家酒店基本有自己穩(wěn)定的客戶(hù)群體，所占比例 50% 散客 散客較少，僅占 5%左右。中高端酒店（ 4星）酒店扎推競(jìng)爭(zhēng)激烈。 目前市場(chǎng)中精裝修產(chǎn)品僅在酒店式公寓中出現(xiàn)。面對(duì)諸多業(yè)已先行入市、先行發(fā)售的項(xiàng)目，不論在市場(chǎng)形象、市場(chǎng)認(rèn)可度，甚至是資金壓力等方面，都十分被動(dòng)。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果顯示絕大多數(shù)中小型公司愿意租賃精裝修的辦公室，而不愿意自行裝修或自行購(gòu)買(mǎi)辦公室。Document number 報(bào)告結(jié)構(gòu) 立題基準(zhǔn)：項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值序列排定 項(xiàng)目破題：定位核心問(wèn)題界定 項(xiàng)目立題：物業(yè)選型研判及定位策略 客戶(hù)對(duì)接： 客戶(hù)定位策略研判 定型標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目整體定位確立 Document number 立題基準(zhǔn)：項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值序列排定 萬(wàn)達(dá)出售、持有物業(yè)模式分析 項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值序列排定 項(xiàng)目物業(yè)選型及定位的盈利模式基點(diǎn) 本項(xiàng)目在萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)梯度中屬于需要快速回籠資金的中大型項(xiàng)目。主要原因是大量的首付款影響了公司經(jīng)營(yíng)資金的流動(dòng)性。進(jìn)行中高端產(chǎn)品建設(shè)，在規(guī)劃之初，即已樹(shù)立了眾多強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 在全球積極響應(yīng)低碳主義的環(huán)保趨勢(shì)下，精裝房無(wú)疑將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流。 高端市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)缺失。 政府客群 政府客群基本采用輪回制分?jǐn)傊撩考揖频?，所占比?30% 四、五星級(jí)酒店客群分析 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店市場(chǎng)分析 ] 未來(lái)幾年內(nèi)江陰市場(chǎng)中五星級(jí)酒店上市量明顯較大，目前已經(jīng)確定的有長(zhǎng)晟豪生酒店，桃源山莊、新長(zhǎng)江雅閣、皇冠假日等，高端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力降加??； 級(jí)別 /項(xiàng)目 地址 總建面 客房 預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)時(shí)間 五星級(jí) 長(zhǎng)晟豪生 通渡路東、通惠路北側(cè) 43365 — 2023 桃源山莊 新橋鎮(zhèn) 19426 — 2023 新長(zhǎng)江雅閣 普惠路東、五星公園西、五星路 北側(cè) — — — 皇冠假日大酒店 黃山湖公園斳 50000 280 — 四星級(jí) 戴斯國(guó)際商務(wù)酒店 天華文化中心斜對(duì)面 23000 204 202310 御嘉精品酒店公寓 檢察院東側(cè)、文化路北側(cè)、鳳凰 路西 21811 — — 未來(lái)四、五星級(jí)酒店潛在供應(yīng) [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店市場(chǎng)分析 ] ?目前市場(chǎng)主要 高星級(jí)酒店均集中于城中及城東區(qū)， 并有固定的政商客群，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 ?城西區(qū)目前供應(yīng)量非常小，但隨著城西金融、商業(yè)區(qū)的形成，無(wú)論是 經(jīng)濟(jì)型酒店還是高星級(jí)酒店，未來(lái)都存在不小的需求量 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店市場(chǎng)小結(jié) ] ?未來(lái)細(xì)分市場(chǎng)明顯，服務(wù)式公寓處于市場(chǎng)新興空白領(lǐng)域，市場(chǎng)成長(zhǎng)性強(qiáng)，同時(shí)依托萬(wàn)達(dá)品牌，將成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)的物業(yè)類(lèi)型之一，建議選取一幢單塔設(shè)臵服務(wù)式公寓； ?酒店式公寓雖然未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但整體處于上升空間，同時(shí)也是價(jià)值高點(diǎn)和認(rèn)知主流的物業(yè)類(lèi)型，亦建議一幢單塔設(shè)臵酒店式公寓，同時(shí)依托本案的商務(wù)酒店和其他兩大類(lèi)辦公集群，完成城西的商務(wù)價(jià)值提升； ?SA公寓可適當(dāng)放大面積，增強(qiáng)居住功能，酒店式公寓面積控制在 5570之間較為適宜； ?在增強(qiáng)智能化的同時(shí)，建議設(shè)臵中低端裝修配臵，完成市場(chǎng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)； ?考慮項(xiàng)目集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)策略，結(jié)合未來(lái)高星級(jí)酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本案不建議設(shè)臵高投入晚匯報(bào)的高星級(jí)酒店。其它商場(chǎng)多走大眾化、特色化路線(xiàn)，定位為中檔。 [住宅市場(chǎng)需求空間分析 —— 鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城區(qū)，城鄉(xiāng)差價(jià)明顯 ] 分類(lèi) 區(qū)域 套數(shù) 面積 預(yù)售價(jià)格 待售低層住宅 城區(qū) 133 13790 鎮(zhèn)區(qū) 610 9452 待售多層住宅 城區(qū) 347 14642 鎮(zhèn)區(qū) 2254 7584 待售小高層住宅 城區(qū) 486 7604 鎮(zhèn)區(qū) 921 4657 待售高層住宅 城區(qū) 1408 7837 鎮(zhèn)區(qū) 3005 5076 總計(jì) 城區(qū) 2374 9879 鎮(zhèn)區(qū) 6790 1089329 6731 目前江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存現(xiàn)狀 城區(qū)房源庫(kù)存量相對(duì)較低，售價(jià)相對(duì)較高 目前住宅市場(chǎng)庫(kù)存量中，鎮(zhèn)區(qū)庫(kù)房源明顯較多， 高出城區(qū) 186%，城區(qū) 目前 庫(kù)存為 2374套 平 方 米， 城區(qū)多層、別墅的售價(jià)均在萬(wàn)元以上，小高層、高層物業(yè)的售價(jià)在 7500元左右。 從城區(qū)各板塊 09年至今總體成交均價(jià)來(lái)看，城西板塊還處于價(jià)格洼地，價(jià)格增長(zhǎng)空間較大，目前板塊內(nèi)成交價(jià)格能達(dá)到 8000元 /㎡的在售項(xiàng)目主要有長(zhǎng)江國(guó)際和蘇龍?jiān)?，其中長(zhǎng)江國(guó)際四期的部分洋房房源售價(jià)已突破萬(wàn)元。 [住宅市場(chǎng)空間需求及與類(lèi)辦公物業(yè)產(chǎn)品間的關(guān)系 —— 項(xiàng)目總結(jié)建議 ] [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶(hù)型配比論證 ] 全市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 面積段 90100 100110 110120 120130 130144 144160 160180 合計(jì) 累計(jì)占比 % % % % % % % % 百分占比 7% 7% 3% 6% 42% 16% 18% 100% 面積段 二室 三室 四室 90100 % 100110 % 110120 % 120130 % 130144 % 144160 % % 160180 % 合計(jì) % % % 換算成百分比 21% 72% 7% 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶(hù)型分布： 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶(hù)型分布： 注： 90100平米百分占比 =累計(jì)占比 %除以所有面積段合計(jì)累計(jì)占比 %=7%，下同。 磅礴城市綜合體 泛江陰：體量及輻射力、同時(shí)拉回外流消費(fèi)力 城市 T臺(tái)：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目外向型物業(yè)的展示和引領(lǐng)作用 零坐標(biāo)：新興物業(yè)的標(biāo)桿作用 [項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)定位 ] Document number 客戶(hù)對(duì)接：項(xiàng)目產(chǎn)品客戶(hù)定位研判 客戶(hù)選取標(biāo)準(zhǔn) 成交客戶(hù)分析 潛在客群分析 項(xiàng)目客戶(hù)定位 [項(xiàng)目客戶(hù)定位研判 —— 客戶(hù)選取標(biāo)準(zhǔn) ] 目前江陰市場(chǎng)中可完全借鑒的真正意義上的城市綜合體項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，因此根據(jù)如下選取因素進(jìn)行客戶(hù)需求對(duì)比： ?有集中商業(yè)或辦公 /住宅復(fù)合概念的項(xiàng)目 ?江陰目前高品質(zhì)的住宅類(lèi)項(xiàng)目 客戶(hù)分析選取理由 截止到 9月 30日，中信泰富廣場(chǎng)累計(jì)有成交客戶(hù) 869組，其中信息齊全可作為有效分析樣本的客戶(hù)有 812組 從成交客戶(hù)戶(hù)籍地分布圖可以看出，江陰本地客戶(hù)為項(xiàng)目的主力成交客戶(hù)，占比達(dá)到了 87%以上，而非本地客戶(hù)僅僅占到了 10%左右。也說(shuō)明了城市化的變遷導(dǎo)致城鄉(xiāng)差距的縮短 成交客戶(hù)區(qū)域分析 —— 中信泰富 [項(xiàng)目客戶(hù)定位研判 —— 中信泰富 ] 注： Flash演示文件見(jiàn)附件 區(qū)域 20歲以下 2130歲 3140歲 4150歲 5160歲 61歲以上 總計(jì) 江陰 % % % % % % % 省內(nèi)客戶(hù) — % % % % % % 省外客戶(hù) — % % % % — % 無(wú)錫 — % % % — — % 31—40歲以及 41—50歲 為成交客戶(hù)主力年齡段， 4150歲的人群為絕對(duì)主力客群 從數(shù)據(jù)面上看， 31—40歲以及 41—50歲兩大年齡段，分別占到了 %和 %； 但是另一斱面， 21—30歲的成交客戶(hù)也占到了 %，從本身而言，該年齡段內(nèi)的人群基本上丌具備自我販買(mǎi)高端住宅的能力，更多的是由父母幫劣販買(mǎi)用作婚房戒者不父母同住，實(shí)際販買(mǎi)人群應(yīng)為其父母，年齡同樣集中在 50歲左右，由此，我們可以推斷，中信泰富這類(lèi)高端住宅中，4150歲的人群為絕對(duì)主力客群，占比應(yīng)超過(guò) 50%。 由此再根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目的判斷，我們可以得出，我們未來(lái)的戶(hù)型配比應(yīng)該在高端典型項(xiàng)目的基礎(chǔ)上相對(duì)縮小大戶(hù)型比例，而在城區(qū)典型項(xiàng)目的基礎(chǔ)上相對(duì)縮減中小面積比例，或者說(shuō)在原有中小面積戶(hù)型上通過(guò)面積贈(zèng)送等手法覆蓋市場(chǎng)空白點(diǎn) 三房戶(hù)型的主力地位不應(yīng)改變，同時(shí)隨著政策的改變，有望通過(guò)經(jīng)濟(jì)型三房的刺激促使原來(lái)購(gòu)買(mǎi)二室戶(hù)型的需求轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡再?gòu)買(mǎi)三房物業(yè)； 關(guān)于二室 關(guān)于三室 [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶(hù)型配比論證 ] 區(qū)域板塊未來(lái)功能、客戶(hù)定位 未來(lái)城西將會(huì)是江陰的副中心區(qū)域，但需要一定的成長(zhǎng)周期； 目前城西板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不成熟，項(xiàng)目相對(duì)較少； 目前城西的價(jià)格在城市幾大版圖中，屬于價(jià)值的低點(diǎn)，未來(lái)有較大的成長(zhǎng)空間，同時(shí)隨著城西整體生活配套的逐漸成行，以及較低的房?jī)r(jià)水平，將對(duì)外來(lái)人員的導(dǎo)入起到積極的推動(dòng)作用； 未來(lái) 2— 3年內(nèi)城區(qū)的主要購(gòu)買(mǎi)人群還是以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地客戶(hù)為主，看好城西未來(lái)發(fā)展以及受其他城區(qū)板塊高房?jī)r(jià)的擠壓，在與其他板塊相同總價(jià)的前提下，更加注重戶(hù)型的功能性； 隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商的入駐，加之江陰人對(duì)品牌較為追隨，可以遇見(jiàn)未來(lái)城區(qū)內(nèi)將逐漸吸引相對(duì)高端的需求來(lái)城西臵業(yè) 關(guān)于三室 未來(lái)外來(lái)人口購(gòu)房比例講增加，二房的需求依舊較大 未來(lái)區(qū)域板塊內(nèi)高端需求將逐漸增加， 因此需要部分大面積戶(hù)型來(lái)吸引之類(lèi)高端客戶(hù)入駐，同時(shí)可作為項(xiàng)目的樓王，提升項(xiàng)目整體檔次 [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶(hù)型配比論證 ] y=f(x1， x2， x3， x4) 注： 要求項(xiàng)目首期亮相，開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)，繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域板 塊市場(chǎng)； 目標(biāo) y， D地塊的產(chǎn)品戶(hù)型配比 戶(hù)型配比結(jié)論推導(dǎo) *說(shuō)明：本面積配比只是給予區(qū)間建議，在設(shè)計(jì)中當(dāng)根據(jù)具體條件進(jìn)行調(diào)整，給予更精確的戶(hù)型面積配比數(shù)據(jù) 主力戶(hù)型以三房為主，二房次之。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 總計(jì) 60以下 % % 8090 % % % 90100 % % % 100110 % % % 110120 % % % 120130 % % % 130144 % % % % 144160 % % % 160180 % % % 180200 % % 200250 % % % 250300 % % % 300400 % % 總計(jì) % % % % % % 城西高層和小高層形態(tài)是主流建筑形態(tài)，價(jià)格差距不是很大，洋房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小高層和高層。鎮(zhèn)區(qū)則不盡相同，多層的占比相對(duì)較高，達(dá)到了 %。 項(xiàng)目名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)樓層 經(jīng)營(yíng)面積 開(kāi)業(yè)時(shí)間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國(guó)際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 浙江商貿(mào)城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 江陰中高端百貨商場(chǎng)，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū) 百貨市場(chǎng)分析 [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 百貨市場(chǎng)集中老城區(qū) ] 江陰主要賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積集中 2023年前后開(kāi)業(yè)，目前已發(fā)展相當(dāng)成熟。 商業(yè)市場(chǎng)整體成交走勢(shì) [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 商業(yè)市場(chǎng)庫(kù)存量日趨平穩(wěn) 江陰 環(huán)城路組成城區(qū)集中商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域構(gòu)不成系統(tǒng)商業(yè)中心。 五星級(jí)酒店 四星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 無(wú)品牌酒店 高端 中高端 中端 低端 中高端酒店（ 4星）扎推競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)缺失 [類(lèi)辦公市場(chǎng)需求空間分析 —— 酒店市場(chǎng)分析 ] ? 江陰市場(chǎng)中五星級(jí)酒店僅 泓昇苑 一家，四星級(jí)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，市區(qū)主要有 5家， ? 現(xiàn)行主力市場(chǎng)行情：標(biāo)準(zhǔn)間 400500元。無(wú)論是豪宅還是公寓，精裝修都將能夠體現(xiàn)出其品質(zhì)程度， 是未來(lái)樓市發(fā)展的趨勢(shì)之一，但目前并不成熟 我們建議項(xiàng)目的普通高層物業(yè)不求標(biāo)新立異，仍跟隨市場(chǎng)的主流，以毛坯物業(yè)入市，酒店式公寓采用較為基本的裝修配臵，不建議采用長(zhǎng)晟豪生、戴斯類(lèi)似的豪華五星級(jí)裝修。 [十萬(wàn)方辦公的市場(chǎng)空間 —— 項(xiàng)目辦公物業(yè)選型及考量 ] [核心課題界定 —— 銷(xiāo)售物業(yè)