【正文】 項目數(shù)量上城區(qū)略遜于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是從成交量上來看，城區(qū)依舊占據(jù)了較大的比例，售價上鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊存在較大的差距，兩大區(qū)域之間的價差近期基本保持在 3000元左右 。 ? 從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。 級別 /項目 地址 客房 入住率 經營時間 價格（標準間價格） 五星級 泓昇苑 人民中路 289號 308 2023 480 黃嘉喜來登 濱江路北側 296 —— 2023111 588（加 15%服務費） 四星級 江陰暨陽山莊 新虹橋公園路 99號 270 1998 300 江陰國際大酒店 澄江西路 299號 315 1998 480 江陰來富島大酒店 朝陽路 105109號 221 2023 420 江陰法爾勝酒店 體育場路 8號 140 1994 300 興澄大酒店 人民東路 161號 135 1998 400 四、五星級酒店概況 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] 客群分布 區(qū)域協(xié)議單位 所在區(qū)域協(xié)議單位，所占比例 15% 穩(wěn)定客戶 現(xiàn)有的酒店多為當?shù)毓I(yè)集團下屬公司，因此每家酒店基本有自己穩(wěn)定的客戶群體，所占比例 50% 散客 散客較少，僅占 5%左右。中高端酒店（ 4星）酒店扎推競爭激烈。 目前市場中精裝修產品僅在酒店式公寓中出現(xiàn)。面對諸多業(yè)已先行入市、先行發(fā)售的項目，不論在市場形象、市場認可度，甚至是資金壓力等方面，都十分被動。 經市場調研的結果顯示絕大多數(shù)中小型公司愿意租賃精裝修的辦公室，而不愿意自行裝修或自行購買辦公室。Document number 報告結構 立題基準：項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定 項目破題：定位核心問題界定 項目立題：物業(yè)選型研判及定位策略 客戶對接： 客戶定位策略研判 定型標準：項目整體定位確立 Document number 立題基準：項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定 萬達出售、持有物業(yè)模式分析 項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定 項目物業(yè)選型及定位的盈利模式基點 本項目在萬達開發(fā)梯度中屬于需要快速回籠資金的中大型項目。主要原因是大量的首付款影響了公司經營資金的流動性。進行中高端產品建設，在規(guī)劃之初，即已樹立了眾多強大的競爭對手。 在全球積極響應低碳主義的環(huán)保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流。 高端市場與經濟型酒店市場缺失。 政府客群 政府客群基本采用輪回制分攤至每家酒店，所占比例 30% 四、五星級酒店客群分析 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] 未來幾年內江陰市場中五星級酒店上市量明顯較大，目前已經確定的有長晟豪生酒店，桃源山莊、新長江雅閣、皇冠假日等，高端酒店市場競爭壓力降加??； 級別 /項目 地址 總建面 客房 預計經營時間 五星級 長晟豪生 通渡路東、通惠路北側 43365 — 2023 桃源山莊 新橋鎮(zhèn) 19426 — 2023 新長江雅閣 普惠路東、五星公園西、五星路 北側 — — — 皇冠假日大酒店 黃山湖公園斳 50000 280 — 四星級 戴斯國際商務酒店 天華文化中心斜對面 23000 204 202310 御嘉精品酒店公寓 檢察院東側、文化路北側、鳳凰 路西 21811 — — 未來四、五星級酒店潛在供應 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] ?目前市場主要 高星級酒店均集中于城中及城東區(qū)， 并有固定的政商客群，競爭壓力較大 ?城西區(qū)目前供應量非常小，但隨著城西金融、商業(yè)區(qū)的形成，無論是 經濟型酒店還是高星級酒店，未來都存在不小的需求量 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場小結 ] ?未來細分市場明顯，服務式公寓處于市場新興空白領域，市場成長性強，同時依托萬達品牌，將成為項目價值增長點的物業(yè)類型之一，建議選取一幢單塔設臵服務式公寓； ?酒店式公寓雖然未來競爭較為激烈，但整體處于上升空間，同時也是價值高點和認知主流的物業(yè)類型，亦建議一幢單塔設臵酒店式公寓，同時依托本案的商務酒店和其他兩大類辦公集群，完成城西的商務價值提升； ?SA公寓可適當放大面積，增強居住功能，酒店式公寓面積控制在 5570之間較為適宜； ?在增強智能化的同時，建議設臵中低端裝修配臵，完成市場錯位競爭； ?考慮項目集團整體運營策略，結合未來高星級酒店市場的競爭日益激烈，本案不建議設臵高投入晚匯報的高星級酒店。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。 [住宅市場需求空間分析 —— 鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城區(qū)，城鄉(xiāng)差價明顯 ] 分類 區(qū)域 套數(shù) 面積 預售價格 待售低層住宅 城區(qū) 133 13790 鎮(zhèn)區(qū) 610 9452 待售多層住宅 城區(qū) 347 14642 鎮(zhèn)區(qū) 2254 7584 待售小高層住宅 城區(qū) 486 7604 鎮(zhèn)區(qū) 921 4657 待售高層住宅 城區(qū) 1408 7837 鎮(zhèn)區(qū) 3005 5076 總計 城區(qū) 2374 9879 鎮(zhèn)區(qū) 6790 1089329 6731 目前江陰房地產市場庫存現(xiàn)狀 城區(qū)房源庫存量相對較低，售價相對較高 目前住宅市場庫存量中，鎮(zhèn)區(qū)庫房源明顯較多， 高出城區(qū) 186%，城區(qū) 目前 庫存為 2374套 平 方 米， 城區(qū)多層、別墅的售價均在萬元以上，小高層、高層物業(yè)的售價在 7500元左右。 從城區(qū)各板塊 09年至今總體成交均價來看，城西板塊還處于價格洼地，價格增長空間較大，目前板塊內成交價格能達到 8000元 /㎡的在售項目主要有長江國際和蘇龍苑，其中長江國際四期的部分洋房房源售價已突破萬元。 [住宅市場空間需求及與類辦公物業(yè)產品間的關系 —— 項目總結建議 ] [項目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 全市城區(qū)房地產市場狀況 面積段 90100 100110 110120 120130 130144 144160 160180 合計 累計占比 % % % % % % % % 百分占比 7% 7% 3% 6% 42% 16% 18% 100% 面積段 二室 三室 四室 90100 % 100110 % 110120 % 120130 % 130144 % 144160 % % 160180 % 合計 % % % 換算成百分比 21% 72% 7% 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布： 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布： 注： 90100平米百分占比 =累計占比 %除以所有面積段合計累計占比 %=7%，下同。 磅礴城市綜合體 泛江陰：體量及輻射力、同時拉回外流消費力 城市 T臺：強調項目外向型物業(yè)的展示和引領作用 零坐標：新興物業(yè)的標桿作用 [項目物業(yè)市場定位 ] Document number 客戶對接：項目產品客戶定位研判 客戶選取標準 成交客戶分析 潛在客群分析 項目客戶定位 [項目客戶定位研判 —— 客戶選取標準 ] 目前江陰市場中可完全借鑒的真正意義上的城市綜合體項目寥寥無幾，因此根據(jù)如下選取因素進行客戶需求對比： ?有集中商業(yè)或辦公 /住宅復合概念的項目 ?江陰目前高品質的住宅類項目 客戶分析選取理由 截止到 9月 30日，中信泰富廣場累計有成交客戶 869組，其中信息齊全可作為有效分析樣本的客戶有 812組 從成交客戶戶籍地分布圖可以看出，江陰本地客戶為項目的主力成交客戶，占比達到了 87%以上，而非本地客戶僅僅占到了 10%左右。也說明了城市化的變遷導致城鄉(xiāng)差距的縮短 成交客戶區(qū)域分析 —— 中信泰富 [項目客戶定位研判 —— 中信泰富 ] 注： Flash演示文件見附件 區(qū)域 20歲以下 2130歲 3140歲 4150歲 5160歲 61歲以上 總計 江陰 % % % % % % % 省內客戶 — % % % % % % 省外客戶 — % % % % — % 無錫 — % % % — — % 31—40歲以及 41—50歲 為成交客戶主力年齡段， 4150歲的人群為絕對主力客群 從數(shù)據(jù)面上看， 31—40歲以及 41—50歲兩大年齡段，分別占到了 %和 %； 但是另一斱面， 21—30歲的成交客戶也占到了 %，從本身而言，該年齡段內的人群基本上丌具備自我販買高端住宅的能力，更多的是由父母幫劣販買用作婚房戒者不父母同住，實際販買人群應為其父母，年齡同樣集中在 50歲左右，由此，我們可以推斷，中信泰富這類高端住宅中，4150歲的人群為絕對主力客群，占比應超過 50%。 由此再根據(jù)我們對本項目的判斷，我們可以得出，我們未來的戶型配比應該在高端典型項目的基礎上相對縮小大戶型比例，而在城區(qū)典型項目的基礎上相對縮減中小面積比例，或者說在原有中小面積戶型上通過面積贈送等手法覆蓋市場空白點 三房戶型的主力地位不應改變，同時隨著政策的改變，有望通過經濟型三房的刺激促使原來購買二室戶型的需求轉變?yōu)橐淮涡再徺I三房物業(yè)； 關于二室 關于三室 [項目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 區(qū)域板塊未來功能、客戶定位 未來城西將會是江陰的副中心區(qū)域，但需要一定的成長周期； 目前城西板塊的房地產市場發(fā)展并不成熟，項目相對較少； 目前城西的價格在城市幾大版圖中，屬于價值的低點，未來有較大的成長空間，同時隨著城西整體生活配套的逐漸成行，以及較低的房價水平，將對外來人員的導入起到積極的推動作用； 未來 2— 3年內城區(qū)的主要購買人群還是以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地客戶為主，看好城西未來發(fā)展以及受其他城區(qū)板塊高房價的擠壓，在與其他板塊相同總價的前提下，更加注重戶型的功能性； 隨著萬達廣場品牌開發(fā)商的入駐，加之江陰人對品牌較為追隨，可以遇見未來城區(qū)內將逐漸吸引相對高端的需求來城西臵業(yè) 關于三室 未來外來人口購房比例講增加，二房的需求依舊較大 未來區(qū)域板塊內高端需求將逐漸增加， 因此需要部分大面積戶型來吸引之類高端客戶入駐，同時可作為項目的樓王，提升項目整體檔次 [項目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] y=f(x1， x2， x3， x4) 注： 要求項目首期亮相，開盤旺銷，繼續(xù)引領區(qū)域板 塊市場； 目標 y， D地塊的產品戶型配比 戶型配比結論推導 *說明：本面積配比只是給予區(qū)間建議，在設計中當根據(jù)具體條件進行調整，給予更精確的戶型面積配比數(shù)據(jù) 主力戶型以三房為主，二房次之。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 總計 60以下 % % 8090 % % % 90100 % % % 100110 % % % 110120 % % % 120130 % % % 130144 % % % % 144160 % % % 160180 % % % 180200 % % 200250 % % % 250300 % % % 300400 % % 總計 % % % % % % 城西高層和小高層形態(tài)是主流建筑形態(tài)，價格差距不是很大，洋房價格遠遠高于小高層和高層。鎮(zhèn)區(qū)則不盡相同，多層的占比相對較高，達到了 %。 項目名稱 經營業(yè)態(tài) 經營樓層 經營面積 開業(yè)時間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 浙江商貿城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū) 百貨市場分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 百貨市場集中老城區(qū) ] 江陰主要賣場的經營面積集中 2023年前后開業(yè)，目前已發(fā)展相當成熟。 商業(yè)市場整體成交走勢 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)市場庫存量日趨平穩(wěn) 江陰 環(huán)城路組成城區(qū)集中商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域構不成系統(tǒng)商業(yè)中心。 五星級酒店 四星級酒店 經濟型酒店 無品牌酒店 高端 中高端 中端 低端 中高端酒店（ 4星）扎推競爭激烈，高端市場與經濟型酒店市場缺失 [類辦公市場需求空間分析 —— 酒店市場分析 ] ? 江陰市場中五星級酒店僅 泓昇苑 一家，四星級酒店市場競爭較為激烈，市區(qū)主要有 5家， ? 現(xiàn)行主力市場行情：標準間 400500元。無論是豪宅還是公寓，精裝修都將能夠體現(xiàn)出其品質程度， 是未來樓市發(fā)展的趨勢之一，但目前并不成熟 我們建議項目的普通高層物業(yè)不求標新立異，仍跟隨市場的主流，以毛坯物業(yè)入市，酒店式公寓采用較為基本的裝修配臵，不建議采用長晟豪生、戴斯類似的豪華五星級裝修。 [十萬方辦公的市場空間 —— 項目辦公物業(yè)選型及考量 ] [核心課題界定 —— 銷售物業(yè)