【正文】 中心、桑拿、健身美容設(shè)施、中中心、桑拿、健身美容設(shè)施、中西餐廳、酒吧，以及老人養(yǎng)生中西餐廳、酒吧，以及老人養(yǎng)生中心等設(shè)施。從可比案例來看，同樣是從可比案例來看，同樣是 50100平米和平米和 170平米以上平米以上最受市場歡迎，銷售率相對最高?？赡墚a(chǎn)生的消極影響：公攤面積增加，施工成本增加。超高層的引入可以減少建筑密度，有利于塑造環(huán)境。目前從代表杭州高檔公寓住宅水平的綠城深藍廣場和濱江金色海岸這兩個項目來看目前從代表杭州高檔公寓住宅水平的綠城深藍廣場和濱江金色海岸這兩個項目來看，無論從產(chǎn)品設(shè)計、建筑用材、室內(nèi)精裝修水準都達到了很高的標準，華潤新鴻基，無論從產(chǎn)品設(shè)計、建筑用材、室內(nèi)精裝修水準都達到了很高的標準，華潤新鴻基應(yīng)利用自身擁有品牌、配套等市場競爭力的先天基礎(chǔ)，同時利用塑造海外高檔產(chǎn)品應(yīng)利用自身擁有品牌、配套等市場競爭力的先天基礎(chǔ)，同時利用塑造海外高檔產(chǎn)品的豐富經(jīng)驗，揚長避短，通過的豐富經(jīng)驗，揚長避短，通過 市場推廣的差異化市場推廣的差異化 來實現(xiàn)來實現(xiàn) 產(chǎn)品的形象差異化產(chǎn)品的形象差異化 ，從而樹，從而樹立產(chǎn)品在市場上應(yīng)有的地位?？春帽卷椖克幍囟渭?。 受過高等教育受過高等教育 的他們在繁忙的工作之余也懂得的他們在繁忙的工作之余也懂得 享受自由的享受自由的 生活生活 ，消費習慣有明顯的時尚消費、品牌消費、文化消費傾向。價值觀：價值觀： 愛面子、表面上時尚愛面子、表面上時尚 ,價值觀傳統(tǒng)價值觀傳統(tǒng) 。我們稱之為我們稱之為 ““ 未來城市的主人未來城市的主人 ””目標客戶定位描述目標客戶定位描述 17項目目標客戶定位項目目標客戶定位??目標客戶初步定位目標客戶初步定位??對比法尋求目標客戶對比法尋求目標客戶??項目目標客戶特征描述項目目標客戶特征描述??項目目標客戶消費習慣項目目標客戶消費習慣??項目目標客戶定位小結(jié)項目目標客戶定位小結(jié)18目標客戶特征描述目標客戶特征描述未來城市中心的主人（大面積戶型自住型）未來城市中心的主人（大面積戶型自住型）職業(yè)：外貿(mào)、職業(yè)：外貿(mào)、 IT、金融、房產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的、金融、房產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的 私營企業(yè)主私營企業(yè)主 、 CEO、大型企業(yè)的、大型企業(yè)的 高層管理者高層管理者 籍貫：浙江省內(nèi)為主，少部分有意向來杭州定居的外省人籍貫：浙江省內(nèi)為主，少部分有意向來杭州定居的外省人年齡：年齡： 3545之間，之間， 40歲左右居多。當然不排除會有認同華潤新鴻基品牌的人同華潤新鴻基品牌的人群追捧本項目的產(chǎn)品。 深藍廣場深藍廣場 客群相似之處：客群相似之處：?看重精裝修物業(yè)代表的高檔品質(zhì)，認同開發(fā)商品牌是品質(zhì)的堅強基石。 深藍廣場對比法尋求目標客戶對比法尋求目標客戶 15本項目與代表案例之比較本項目與代表案例之比較本項目與本項目與 濱江濱江 金色海岸金色海岸 客群相似之處：客群相似之處：?追求舒適的生活，更看重精裝修物業(yè)代表的高檔品質(zhì)。看重精裝修物業(yè)代表的高檔品質(zhì)，認同開發(fā)商品牌是品質(zhì)的堅強基石。群追捧本項目的產(chǎn)品。歲左右居多。19未來城市中心的主人（小面積戶型自住型）未來城市中心的主人（小面積戶型自住型）職業(yè)：企業(yè)職業(yè)：企業(yè) 中高層職業(yè)經(jīng)理人中高層職業(yè)經(jīng)理人 ，一定層次的，一定層次的 政府官員政府官員 ，新興人力資本密集型服務(wù)業(yè)專業(yè)人士，新興人力資本密集型服務(wù)業(yè)專業(yè)人士， 朝陽型文化產(chǎn)業(yè)的朝陽型文化產(chǎn)業(yè)的 新型文化人新型文化人 。故對房間的舒適度，消費習慣有明顯的時尚消費、品牌消費、文化消費傾向?？春帽卷椖克幍囟渭?CBD區(qū)域住宅租賃市場區(qū)域住宅租賃市場 的的 成長性，購買高品質(zhì)物業(yè)出租給周邊大型企業(yè)高層管理者，同時靜待物業(yè)升值。立產(chǎn)品在市場上應(yīng)有的地位。，未來只有東方紅潤園有一杭州市場目前還沒有出現(xiàn)超高層產(chǎn)品，未來只有東方紅潤園有一幢幢 138米的超高層。對策：可通過高品質(zhì)樓盤塑造來增加附加值弱化成本的影響，高端客戶對策：可通過高品質(zhì)樓盤塑造來增加附加值弱化成本的影響，高端客戶 對得房率的敏感度較低。最受市場歡迎，銷售率相對最高。心等設(shè)施。 盛世錢塘 11542 15%宋都 金色海岸 22600 1 22%贊成 設(shè)施。故建議大三房戶數(shù)比故建議大三房戶數(shù)比 45%，四房戶數(shù)比，四房戶數(shù)比 15%。 接 受不 接 受55% 45%32項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位??市場競爭分析市場競爭分析??項目產(chǎn)品定位建議項目產(chǎn)品定位建議??項目產(chǎn)品建議項目產(chǎn)品建議??建筑樓層建筑樓層??建筑立面建筑立面??建筑層高建筑層高??面積配比面積配比??戶型設(shè)計戶型設(shè)計??裝修標準裝修標準??會所配套會所配套??車位配比車位配比??物管服務(wù)物管服務(wù)33借鑒案例分析借鑒案例分析統(tǒng)計華潤項目所在的錢江新城的供應(yīng)案例，統(tǒng)計華潤項目所在的錢江新城的供應(yīng)案例，匯總的面積區(qū)間供應(yīng)分布如下圖：匯總的面積區(qū)間供應(yīng)分布如下圖：統(tǒng)計案例包括：倚天 .盛世錢塘新紫云 .水岸帝景金基 .曉廬東方紅 .潤園宋都 .新城國際濱江 .金色海岸濱江 .金色家園景江城市花園贊成 .林風50100平米 100120平米 120140平米 140160平米 160200平米 200平米以上萬平方米34借鑒案例分析借鑒案例分析50100平米 100120平米 120140平米 140160平米 160200平米 200平米以上根據(jù)市場需求關(guān)于面積區(qū)間的調(diào)研結(jié)果預(yù)測根據(jù)市場需求關(guān)于面積區(qū)間的調(diào)研結(jié)果預(yù)測，到，到 2023年華潤年華潤 .新鴻基項目入市時，市場面新鴻基項目入市時，市場面積區(qū)間供應(yīng)如下：積區(qū)間供應(yīng)如下：市場供應(yīng)的機會點0%18%47%26%9%0%0% 10% 20% 30% 40% 50%50M251－ 100101－ 150151－ 200201－ 250250M235面積配比建議面積配比建議?? 從錢江新城供應(yīng)方面來看，從錢江新城供應(yīng)方面來看， 50100平米和平米和 160200平米兩個面積段預(yù)計在平米兩個面積段預(yù)計在 2023年是兩個面積段機會點年是兩個面積段機會點?? 從需求層面來看，單價承受能力較強的消費群對從需求層面來看，單價承受能力較強的消費群對50100平米和平米和 150—200 平方米的需求度分別為平方米的需求度分別為 18%和和26%，共計，共計 44%，需求值得關(guān)注；，需求值得關(guān)注；市場對復(fù)式戶型有著較高的需求度，建議高樓層作市場對復(fù)式戶型有著較高的需求度，建議高樓層作一定比例的復(fù)式單元。在今后一段時間之內(nèi)超高層產(chǎn)品在市場上具有稀缺性。29華潤華潤 .新鴻基項目新鴻基項目認同錢江新城認同錢江新城 CBD價值、渴望居住在未來城市中