年房地產(chǎn)沈陽綜合體項目整體策劃報告商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧在線文庫
【正文】 寫字樓的使用形象，培育市場、提升人氣 ? 增加項目的附加價值，增強投資者的投資信心 （ 2） 贈送租期 在 E棟出租的策略上，推出簽約一季贈送一季房租的“贈送租期”政策，在產(chǎn)品剛?cè)胧袌鰰r即引起極在關(guān)注，同時以此炒作項目的知名度。 ? 定位不需對產(chǎn)品進行過多的改造，從成本上來講無需過多附加投入。 ? 各產(chǎn)品走個性化概念路線，產(chǎn)品之間差異性明顯，個性鮮明，概念優(yōu)勢做透做足，既獨立而又相互融合于整體之中，改變以往大一統(tǒng)面貌，使產(chǎn)品每個都具有絕對的特色，利于受眾清晰認知。因此要求在項目各分產(chǎn)品原有概念的基礎(chǔ)上，分別擬出新的或更深更高的概念，賦予項目新的特征和形象，吻合新高度，以全新的推廣風格和形式進行宣傳，變換營銷手法重新引起市場關(guān)注和吸引度。市場并沒有真正意識到這種建筑產(chǎn)品的優(yōu)勢、發(fā)展趨勢及升值潛力； ? 由于整 盤在市場上沒有很強的知名度，導致項目每個單體產(chǎn)品在與同類競品比較中顯得有些弱勢； ? 區(qū)域競品均處在現(xiàn)房階段，園區(qū)相對成熟，而且促銷手段對本項目存在一定的沖擊； ? 就單個產(chǎn)品形態(tài)，區(qū)域競盤具備較強的優(yōu)勢，但整合優(yōu)勢卻不及本項目； 市場對本項目的反饋情況 ? 市場對本項目認知仍然比較模糊，甚至一部分業(yè)內(nèi)人士對本項目的產(chǎn)品形態(tài)還不是很清晰； ? 項目的整盤形象始終沒有很好地樹立起來，市場還沒有真正認識到建筑綜合體這種產(chǎn)品形態(tài)的優(yōu)勢所在； ? 對本項目所處的區(qū)域比較認同，認為有一定的投資潛力； ? 去年項目的價格體系具備一定的競爭優(yōu)勢 ，但目前市場認為本項目價格體系相對于支撐因素來說略顯偏高； 二、 項目整合分析的切入點 摸清區(qū)域市場及競品情況，是分析的前提和基礎(chǔ) 1）包裝 VS 現(xiàn)房 ? 本項目面臨的最大的壓力就是周邊競品樓盤的現(xiàn)房壓力。 ? 在向市場滲透的同時，運用輿論進行炒作，通過系列型軟文來強化建筑綜合體的概念和領(lǐng)先的優(yōu)勢 ，向市場灌輸項目性質(zhì)并進而獲得認可和接受。 定位支撐剖析： ? 目前市場上沒有這一類產(chǎn)品，有很大的賣點和吸引度。 ? 產(chǎn)品本身的區(qū)位、形象、內(nèi)部品質(zhì)已經(jīng)具有 5A 的高度和實力，結(jié)合特色服務，可以使其具有更強的競爭力。 目的： ? 展現(xiàn)寫字間未來使用時的情景，給客戶以切身感受 ? 在銷售過程中即傳遞項目的硬件及軟件配套設(shè)施，增強項目的附加值 ? 直觀體現(xiàn)項目的智能化設(shè)施和物業(yè)服務的標準，避免客戶單靠憑空予以想象 ? 營銷手法上的創(chuàng)新，為項目的媒體炒作提供了信息源 執(zhí)行的流程和形式： 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 15 頁 （ 2） 獨立的銷售團隊 現(xiàn)場組建寫字樓專業(yè)銷售團隊，以專一、專業(yè)性來保證寫字間的銷售質(zhì)量和速度，除進行投資強化培訓外，還針對寫字間的特殊性進行專業(yè)了理和理解，加深與客戶的心理分析和需求分析。 概念建議： ? 針對去年已推出的 B、 C、 D、 G 棟產(chǎn)品，在原有基礎(chǔ)上提出升級版概念，將剩余產(chǎn)品作為新產(chǎn)品再次推出，提高品質(zhì)砝碼，給市場一個緊俏而熱烈的銷售印象。商務公寓 —— 以“ SOMO“來定義此類公寓，倡導一種小辦公、小居住的概念（裝修上以辦公來體現(xiàn)） ? 定性視覺性的廣告基調(diào) 在文案、設(shè)計、活動的制造上都以個性化為基本，調(diào)整報廣、戶外的風格，區(qū)別于其他產(chǎn)品，形成動態(tài)的、活潑的、更具前衛(wèi)感的廣告體系。 參觀樣板間 銷售人員根據(jù)實際情況，結(jié)合使用功能給予展示未來辦公的場景，體現(xiàn)項目硬件設(shè)施。 F 棟則作為整體銷售的對象，通過人脈關(guān)系尋找國內(nèi)外知名企業(yè)進駐。 推廣策略 服務作主線，員工當核心，戶外是重點，活動造影響 以長效媒體、派單和直銷為主，短效媒體只作為傳遞銷售信息的載體 媒體組合 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 15 頁 ? 產(chǎn)品所面對的市場，要求項目必須提出這樣一個新穎的有強大差異性的概念來支撐。利用其自身已有的優(yōu)勢特征，充分發(fā)掘其深度，將其獨立包裝成市場少有的鮮明產(chǎn)品，配合寫字樓將項目打造成五里河罕有的綜合體。 ? 在 整體拔高的同時，需要進行逐漸的市場滲透。其他同類項目在市場中已經(jīng)是實體展示，而且底層商場也基本成熟，市場對項目的認知一目了然； ? 目前本案雖然主體工程已經(jīng)完成，但配套設(shè)施（外立面、空中花園、底層商場、入戶大堂等）并沒有成型，缺乏現(xiàn)房的直觀感受； 2）整體綜合 VS 單一產(chǎn)品 ? 本項目與區(qū)域其他競品樓盤最
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