物業(yè)管理師考試案例題精選-文庫吧在線文庫
【正文】 ，耗時費力。2小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當然由電梯公司賠。物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶?？上蚱渫▓罅饲闆r后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。維修公司將車交由物業(yè)公司保管，就負有繳納保管費的義務(wù)，并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利，物業(yè)公司收取車主的停車費用，其義務(wù)是妥善提供停車場地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對停車場的車輛負責(zé)安全保障義務(wù)。從1995年廈門市物價局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費標準的批復(fù)》對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復(fù)看，該文第一條第(5)項規(guī)定是：交通工具停車場所的管理.1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對交通與車輛停放秩序的管理，第二十條規(guī)定露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取.鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費，而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理，與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。該女子情緒激動，百般糾纏。一場風(fēng)波總算平息?！ “咐?、物業(yè)管理人員入室引起的誤會…… 某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人?！ τ谌绾尾拍芷较⑹聭B(tài)?！ ∮^點三、 其實阿霞本意是好的!但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，單獨一個人進入業(yè)主家里，就算你是好意也會被業(yè)主誤解?！ ⌒^(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”?！ 〉诙?，及時溝通。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏(先提供正當渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進而實現(xiàn)對其的有序管理。多數(shù)情況下，還是需要采取綜合措施，才能全面加以解決。護衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現(xiàn)場情況。若對方硬要拿不是當理說，有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答。車主啞口無言，只得認帳。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告，就把其列入黑名單，嚴格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動，直至真做出保證，并確實改正自己的違規(guī)行為。通過加強護衛(wèi)巡邏工作，很快就基本杜絕了戶外亂派招貼?！薄 〉谌?，調(diào)整時間?！ 〉谝?，尋找場地。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的?！ ⊥ㄖ芾硖?，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著。自己私自進入業(yè)主屋內(nèi)?！ ↑c評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。其他幾名裝修工人也被勸出房間。一進門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。 然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題(類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責(zé)所在)?！ ”景敢?、二審訴訟費各人民幣5250元，均由維修公司負擔。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷，而應(yīng)從以下幾方面進行分析(一)從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。 點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止?！ “咐?、發(fā)生高空墮物怎么辦…… 去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。被告物業(yè)公司承擔45%的責(zé)任。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔，簡直是荒唐可及。法院據(jù)此認為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔胥某由此造成的經(jīng)濟損失?！ ⌒^(qū)安防方面的案例 案例、電梯墜樓，誰負責(zé)?…… 新聞晨報報道： 一部老爺電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血?！ 〗o物業(yè)公司提個醒———打官司 物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請高明。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。一年后，已累計欠費達35萬元之多?！ ”桓?某業(yè)主)———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管
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