【正文】 億元，至2005年末，面積在1萬平米以上的家居賣場全國就有1000余家，其中面積在5萬平米以上的賣場也有30余家。%。l 廣州市房地產(chǎn)市場分析 廣州房地產(chǎn)市場保持持續(xù)活躍的態(tài)勢，總體供應(yīng)量減少，需求量增加。累積”的關(guān)系，每個組團不是游離于大社區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略之外，而是對大社區(qū)的進一步繁榮和深化；l 注重投資的“集聚”效應(yīng)；l 造勢與借勢的關(guān)系。以白金五星級酒店為突破口，以集國際化家居研發(fā)、展覽展示、體驗式營銷為基礎(chǔ)，以休閑娛樂為輔助的產(chǎn)品線作為保障，形成核心競爭優(yōu)勢；以獨特的區(qū)位條件為后盾，從產(chǎn)品、環(huán)境打造入手，形成泛珠三角區(qū)域唯一標準——作出項目整體差異性。泛珠三角區(qū)域五羊新城、珠江新城、順德、佛山、東莞等新火車站、亞運村、會展中心等40分鐘車程20分鐘車程輻射層緊密層敏感層第一圈層1) 流動人口分析投資41億元人民幣的廣州新火車站選址于廣州市番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)石壁村，距本項目僅有六公里，將建設(shè)成為現(xiàn)代化、生態(tài)型的國際一流的立體化綜合交通樞紐。第二、三圈層1) 目標消費者第二圈層——珠三角區(qū)域市場，與項目通勤距離在20分鐘以上，40分鐘以內(nèi)2) 目標消費者第三圈層——泛珠三角區(qū)域以及全國市場3) 第二、三圈層職業(yè)特征l 泛珠三角區(qū)域內(nèi)的經(jīng)商人士、中小企業(yè)主l 醫(yī)院、銀行、大學(xué)等高級技術(shù)專家l 泛珠三角區(qū)域內(nèi)政府高級公務(wù)員l 泛珠三角區(qū)域內(nèi)的金融、地產(chǎn)、高科技等高收入企業(yè)的經(jīng)理人l 軍工企業(yè)中高收入者l 香港、澳門、臺灣得部分成功人士4) 第二、三圈層特征l 年齡層在3055歲，家底富裕，已經(jīng)解決住房問題，小孩教育問題等等。那么，本項目主流消費群由以下5個組群構(gòu)成：A型：中文化中收入的“白領(lǐng)階層”。是項目的標準客戶。綜 述1) 項目的三個消費圈層只是地域上的劃分，實際上他們對于消費需求有一個重要的共性：——追求有一個體面高尚的生活品質(zhì)2) 在對項目接受度上：第一圈層由于地域的關(guān)系，只要我們的市場定位明確，就可以有充分的吸引力。1) 發(fā)展概念的構(gòu)想：香江國際家居總部香江國際酒店 （白金五星級酒店）香江國際時尚家居生活廣場香江國際大廈香江國際公寓構(gòu)建酒店建設(shè)、服務(wù)新標準；樹立項目品牌新標竿；享受奢華浪漫的同時，實現(xiàn)商業(yè)價值與自我價值的體現(xiàn)引領(lǐng)家居用品消費新潮流；改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)生活方式；構(gòu)建公寓建設(shè)、服務(wù)新標準；創(chuàng)新居住理念與消費新觀念。 ，規(guī)劃地上總建筑面積約14萬平方米。在2010年亞運會之前，五星級酒店將在現(xiàn)有的7家基礎(chǔ)上新添10到15家。比較項目2：白天鵝賓館是我國改革開放初期最早引進外資，自行設(shè)計、施工和管理的具有嶺南庭園特色的現(xiàn)代化賓館，由廣東省旅游局和霍英東先生合資興建的。 酒店大樓是一座超長拱形結(jié)構(gòu)建筑，和花園大廈（副樓）的兩座形塔樓，矗立在綠茵花園之間。酒店設(shè)施齊全，11個餐廳，總座位數(shù)達2186個。目前廣州五星級酒店總體面積基本在7—15萬平方米之間。建議本項目酒店設(shè)定客房數(shù)量為400—500之間。因此建議，本項目的酒店規(guī)?？刂圃?50—500間左右?！　τ谥袊募揖语椘沸袠I(yè)而言，行業(yè)的發(fā)展具有非常良好的契機。6) 競爭項目分析 達芬奇家居位于廣州天河北的“達芬奇家居”是目前東南亞地區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的古典家具、燈具及家居飾品代理品牌，達芬奇集團目前是歐洲頂極家具制造商在亞洲市場的首席代理商。 香江國際大廈香江國際大廈構(gòu)想1) 定 位l 時尚家居研發(fā)基地l 集團國際化辦公總部基地l 家居信息集成地l 時尚家居辦公體驗場所2) 規(guī) 模l 原則l 滿足小區(qū)規(guī)劃要求，約為2萬平方米l 滿足集團辦公需求3) 設(shè)計建議建議采用集成化辦公設(shè)計理念，將酒店資源有效充分的利用，形成緊密地結(jié)合體。 開發(fā)節(jié)奏與項目投資計劃安排為了保證項目資金的快速回流，建議以公寓部分作為最先開發(fā)，回流資金用于酒店、商業(yè)的建設(shè)。其中：建設(shè)投資121100萬元，建設(shè)期利息4207萬元。間接工程費=651503%=1955（萬元）房屋建安工程費合計：65150+1955=67105（萬元）投入進度 投入比例 金額— 30% 20131萬元— 40% 26842萬元— 30% 20131萬元（四）室外工程費按建安工程費的3%計取，總費用2013萬元?？紤]到國內(nèi)金融機構(gòu)受國家宏觀調(diào)控政策的影響，金融機構(gòu)對于位置較好、資信較好、有擔(dān)保的抵押貸款房地產(chǎn)項目貸款額度能相對放寬。同時，餐飲收入按照客房收入的20%計算，會議收入按照客房收入的5%計算，其他收入包括娛樂等項目按照客房收入的20%計算。因此項目具有良好的經(jīng)濟效益，項目可行。具體詳見附表3“銷售收入測算表”。；；（二）銷售經(jīng)營收入通過對市場同類項目的調(diào)查，綜合考慮本項目的情況，確定本項目銷售階段公寓售價為70008000元/平方米，商業(yè)租賃為5元/平方米/天起，逐步拉高。具體計算見附表5“項目現(xiàn)金流量表”。地價款合計=750003000+60000750+50000+3000=42000（萬元）投入進度 投入比例 金額— 100% 42000萬元（二）前期工程費包括勘查設(shè)計費和可行性研究費等根據(jù)相關(guān)資料，按工程直接費用的3%取得。不再是一個親力親為的做事者，而是要站在更高的角度，整合一切自己可用的資源，規(guī)劃設(shè)計資源、配套資源、政府資源、推廣銷售資源等等，去管理和經(jīng)營資源。建議提高單方建造價格，每平方米在一般樓盤基礎(chǔ)追加投資，主要用在項目的內(nèi)外環(huán)境、建筑和配套上。順德皇朝歐美家私順德皇朝歐美家私旗下?lián)碛幸匀蚋鲊敿壣萑A家私為主營的皇家店；以融合歐洲古典與中式新古典之精髓的貴族店；以摩登新概念為主題，追求真我個性的摩登店；注重實用與美感融合的實惠店以及以嶄新經(jīng)營理念為家庭、酒店、會所等度身訂造家私配套解決方案的家居設(shè)計配套中心五大王牌商場，經(jīng)營總面積達4萬多平方米，是業(yè)界一致公認的家私博物館。家居用品、家居飾品呈現(xiàn)出巨量的發(fā)展空間。 香江國際時尚家居生活廣場香江國際時尚家居生活廣場構(gòu)想1) 定 位l 全國時尚家居的聚集地l 全國時尚家居的研發(fā)地l 世界時尚家居的新產(chǎn)品發(fā)布地l 全國時尚家居的體驗是消費場所l 全國時尚家居的展覽館l 世界時尚家居論壇聚集地2) 功 能l 展覽展示l 購 物l 文化交流l 餐飲美食l 休閑娛樂健身3) 規(guī) 模l 滿足小區(qū)規(guī)劃要求，約為23萬平方米l 滿足國際家居展覽展示要求；l 滿足本地區(qū)消費的需求；4) 設(shè)計建議建議采用街區(qū)化的設(shè)計理念，將不同功能區(qū)域通過街區(qū)進行有機地串聯(lián)。 用足本地塊適宜發(fā)展商業(yè)用途的資源，實現(xiàn)土地價值的最大化。廣州市主要賓館(酒店)營業(yè)收入排前10名的是花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、東方賓館股份有限公司、廣東亞洲國際大酒店、廣州長隆酒店、廣信江灣新城大酒店、廣東新白云賓館有限公司、廣州大廈有限公司、廣東國際大酒店。主樓擁有702間豪華客房，特設(shè)兩套總統(tǒng)套房和國際俱樂部，設(shè)計裝修高雅，富麗堂皇。酒店占地 ，總建筑面積 。比較項目4：東方賓館開業(yè)于1961年的東方賓館，是廣州歷史最悠久的五星級酒店。 比較項目3：亞洲國際大酒店亞洲國際大酒店位于廣州市最繁華的商貿(mào)中心地帶，高級商業(yè)樓宇林立，往來機場、火車站交通便利。賓館獨特的庭園式設(shè)計與周圍幽雅的環(huán)境融為一體，一條專用引橋把賓館與市中心連接起來，實為商旅人士下榻的最佳之處。卡爾頓、富力凱悅、皇冠假日、美林海岸、海景大酒店等10家以上五星級酒店也正在緊鑼密鼓建設(shè)當中。香江國際大廈規(guī)劃面積確定：廣州寫字樓市場相對過剩，同時本項目寫字樓以滿足企業(yè)內(nèi)部以及作為家居論壇、會議等相關(guān)企業(yè)的辦公要求，建議以滿足要求即可的原則建設(shè)?！黝}概念支撐體系4．1項目總體構(gòu)想 香江國際家居總部基地商務(wù)行政辦公展覽展示娛樂休閑高檔居住4．2項目構(gòu)成及建設(shè)規(guī)模確定 根據(jù)項目構(gòu)想和項目用地價值分析，項目總體由四部分構(gòu)成：（A） 香江國際酒店（B） 香江國際大廈（C） 香江國際公寓（D） 香江國際時尚家居生活廣場（地下部分）?，F(xiàn)時商業(yè)物業(yè)市場，目標客戶可按其動機分為投資客與自用客，投資客通常是被項目的前景及租金回報所吸引，較著重項目的遠期發(fā)展，以買鋪為主?！狤型：跟進型。E型：低文化中收入的“普通市民階層”。BEDCA 收入水平 高 中 低低 中 高 文化層次如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個指標，按低、中、高三個水平層次，可以將目標市場群劃分為9個組群。3) 消費人次估算將流動人