上海羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告--文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 開(kāi)盤(pán)日期：2006年4 建筑形態(tài)：多層、小高層、聯(lián)排，其中聯(lián)排49套住宅價(jià)格：聯(lián)體6000元/㎡ 面積：聯(lián)排210—260平方米銷售情況：目前已經(jīng)銷售了30套別墅消費(fèi)客戶群分析從以上個(gè)案看出，當(dāng)前奉化市場(chǎng)上各別墅類產(chǎn)品銷售情況尚可，主要原因是供應(yīng)量小，且需求大量存在，主力銷售面積在200—300平方米之間。目前奉化別墅存在的問(wèn)題有：容積率高（如天星武嶺園、武嶺盛世）；性質(zhì)不純粹；物業(yè)管理水平低；景觀及配套差。另有一些小別墅類項(xiàng)目分布在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)里，檔次較低?？傮w市場(chǎng)特征表現(xiàn)為: 一、市場(chǎng)上產(chǎn)品類型接受度來(lái)說(shuō)，落地房多層小高層。此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的機(jī)遇。D、 土地：土地和土地周邊沒(méi)有任何污染。二、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項(xiàng)目● 地塊三面環(huán)山，為狹長(zhǎng)谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強(qiáng)● 地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開(kāi)發(fā)高檔次的居住物業(yè)● 地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)行開(kāi)發(fā)● 地塊周圍沒(méi)有高層建筑物，視野開(kāi)闊項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境造成影響● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心里影響● 項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)梗绮话徇w，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不小的心理影響項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)● 茗山路的延伸，使得項(xiàng)目的交通條件更加完善● 當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有與本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)，市場(chǎng)壓力較小● 羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng)，良好的口碑與人脈資源，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將會(huì)更有把握● 奉化經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購(gòu)房需求項(xiàng)目威脅(Threaten)● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對(duì)于商品套房喜好度不是很強(qiáng)烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階段● 奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過(guò)二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響● 項(xiàng)目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項(xiàng)目客戶范圍受到很大的限制項(xiàng)目分析總結(jié)：根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅的評(píng)價(jià)后，可以得出，項(xiàng)目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開(kāi)發(fā)地塊。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區(qū)域。四、房型結(jié)構(gòu)單一，缺少變化，設(shè)計(jì)缺少新意。新建別墅當(dāng)中，品質(zhì)差別很大，如天星武嶺園別墅，形態(tài)基本為農(nóng)民房的改進(jìn)，容積較高，也無(wú)小區(qū)配套。缺點(diǎn)：戶型表現(xiàn)的較為中規(guī)中矩。未來(lái)溪口等風(fēng)景區(qū)、市郊山地等的開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步深化近郊別墅、山水別墅的發(fā)展。立面：在別墅立面上基本為別墅風(fēng)格在外部細(xì)節(jié)上的體現(xiàn)，但一般均會(huì)偏向與簡(jiǎn)潔明快的線條勾勒出的現(xiàn)代風(fēng)格的外立面，摻合一定的原始素材，如石材、原木等。車位：當(dāng)前別墅基本要求設(shè)置一個(gè)車庫(kù)，但隨著私家車的增加，別墅業(yè)主將是最先擁有雙車的家庭，所以在滿足基本需求的情況下，車位一般會(huì)朝1+1的方向發(fā)展，即一個(gè)固定車庫(kù)加上一個(gè)車位。第三部分、項(xiàng)目投資分析一、 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)區(qū)位地段市場(chǎng)行情參考價(jià)格目前本地塊周邊樓盤(pán)的價(jià)格水平為（由于本項(xiàng)目周邊小區(qū)域內(nèi)無(wú)別墅項(xiàng)目，故選取奉化大市范圍內(nèi)的別墅樓盤(pán)為參考）： 樓盤(pán)名稱市區(qū)上林華庭西塢亭暉嘉園溪口紫汀花園溪口梅齡山莊銷售均價(jià)聯(lián)排6000元/m2獨(dú)立6000元/m2聯(lián)排3500元/m2獨(dú)立9000元/m2雙拼7000元/m2獨(dú)立10000元/m2按照樓盤(pán)綜合品質(zhì)評(píng)估取地塊周邊樓盤(pán)平均價(jià)格水平為：7000元/m2（周邊同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格水平是項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的重要參考依據(jù)）質(zhì)優(yōu)品牌樓盤(pán)
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