當今房地產(chǎn)市場形勢分析報告-文庫吧在線文庫
【正文】 海、天津、重慶、廣州、杭州6個城市及浙江省房協(xié)的主要負責(zé)人及部分企業(yè)家、專家出席了會議。上海、浙江、廣州、杭州房地產(chǎn)施工面積和新開工面積都在上一年高速發(fā)展的基礎(chǔ)上，今年1至5月穩(wěn)步上升，同比增長10％以內(nèi)。杭州今年1至5月，占全省商品房銷售面積的15％左右。今年一季度，％，％。 重慶近幾年商品房價格一直保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢，但今年1至5月，重慶主城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)回落。同時，消費主體也在逐步擴大，經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，外省市和境外人士到本地區(qū)購房的數(shù)量不斷增加。年初成交價每平方米2，838元，今年一季度二手房均價已升至每平方米3，546元。在考察需求時，在投資需求與消費需求之間，消費需求是關(guān)鍵。今年1至5月，％，％。 （二）浙江省房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 浙江省近幾年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，市場供需兩旺，發(fā)展基本上是健康的，但大城市商品住宅價格上漲過快，低價位住房供不應(yīng)求 （1）國民經(jīng)濟的發(fā)展、民營經(jīng)濟的帶動、人民收入的提高是浙江省房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的基矗（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資和開發(fā)量持續(xù)快速增長，商品房購銷兩旺，空置率下降并保持在合理區(qū)間，商品房為7％，住宅為5％。（4）住房貨幣補貼將逐步推開，職工購房能力將有所提高，二手房市場日趨活躍，住房梯級消費顯現(xiàn)。 （7）市場顯現(xiàn)住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)有些失衡。近一年這些消費者開始轉(zhuǎn)向進入上海、北京。（4）外省市和境外企業(yè)的進入及投資數(shù)量的增加，加劇了市場的競爭，使開發(fā)規(guī)模迅速上升，企業(yè)面臨考驗。（5）市場潛在需求量大。（4）商品房總體價格穩(wěn)中有降。（6）二手房交易增長加快。（4）加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，繼續(xù)對新四區(qū)和部分縣的城鎮(zhèn)建房給予經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，使小城鎮(zhèn)開發(fā)成為新的增長點。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。從1999年到2001年的3年中，％、％％增長；％、30％％的增長。目前，全國每年新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個人建房。在市場經(jīng)濟下，出現(xiàn)商品房的供大于求是正?，F(xiàn)象，沒有空置房或周轉(zhuǎn)商品房是不現(xiàn)實的，但在一些城市，過多的空置房（尤其是一年以上的空置房）應(yīng)當引起足夠的重視，應(yīng)采取相應(yīng)的消化、減少措施。廣州出現(xiàn)平衡增長。但今年以來，這一“剛性需求”拉動減弱，便出現(xiàn)了明顯的需求滑坡。今年1至5月，％和24％，％％。這說明，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三四年的個人買房，現(xiàn)已進入“大眾百姓”——中等收入家庭買房的階段。結(jié)構(gòu)調(diào)整，既需要通過政府部門的引導(dǎo)和安排去實施，更需要開發(fā)商通過市場引導(dǎo)，以自我調(diào)節(jié)去實現(xiàn)。只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯(lián)動發(fā)展不放松，中國的房地產(chǎn)市場就可保持高位運行、長平臺的穩(wěn)定發(fā)展。相反，開發(fā)商大多不同意降價，認為房地產(chǎn)已進入微利時代。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認為房價太高，其中一個重要原因，是他們買不到適合其購買力的住房，房價高不可攀。 有的城市例如杭州，房地產(chǎn)市場可以用“火爆”來形容。房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要很多的人進入市場，進入消費和投資。我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育階段或初始階段。 由此可以認為，發(fā)展中國房地產(chǎn)市場當前主要有兩大任務(wù)：一是調(diào)整結(jié)構(gòu)，擴大和開拓市場容量；二是整頓秩序，規(guī)范市場主體行為，改進和提市場運行質(zhì)量。國家提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點將放在對各種違法違紀行為的查處上。同時，投資需求特別是等待升值后賣出（炒賣）的，最期盼的是房價不斷攀升，從而助長房地產(chǎn)泡沫的生成和長大。據(jù)杭州房管局測算，前幾年杭州房地產(chǎn)市場上52％的房地產(chǎn)產(chǎn)品由杭州市以外的“外來購買者”所購買。 綜上分析，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策措施進一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以實現(xiàn)三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 另外，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，也會出現(xiàn)房價的升降，也會反映出房價的高低。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。因此，必須在發(fā)展一手房市場的同時，大力推進二手房的繁榮。把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，才能實施房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。調(diào)查資料表明，欲購房者中有8成以上人計劃購買每平方米4，500元以下的房屋，購房總價（每套），而市場上這種價位，且品質(zhì)和地段較好的商品房很少。1999年、2000年商品房銷售量接近竣工量，2001年和2002年，商品房銷售量超過竣工量。上海、北京、廣州經(jīng)濟基礎(chǔ)好，人均收入高，居民的購買能力較強，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度就快些，浙江省的民營經(jīng)濟發(fā)展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。 從六市一省房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況，可以看出，它們之間有共性，也有較大的差異（個性）。那么這種持續(xù)熱是否理性呢？ 一、這一輪的房地產(chǎn)業(yè)熱是在我國房地產(chǎn)業(yè)在真正意義上進入市場經(jīng)濟的情況下（停止住房實物分配、個人成為買房主體）由銷售熱帶動的，也就是由消費拉動投資，且這種消費是以居民購房自住消費為主；二、這一輪的投資增長和竣工面積的增長，為百分之十幾到二十幾的快速增長，遠不是1992年到1994年的成倍增長（高速、超高速增長），況且，這種增長速度是宏觀經(jīng)濟發(fā)展所期盼的，在國民經(jīng)濟投資結(jié)構(gòu)中也是合理的。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16％～28％，今年上半年為20％；商品房需求量（銷售面積）％～27％，％。產(chǎn)品生產(chǎn)者——開發(fā)商的市場行為是否規(guī)范；流通領(lǐng)域——中介經(jīng)紀人是否誠信、活躍；服務(wù)管理者——物業(yè)管理公司是否服務(wù)到位；消費者——廣大購房者和租用戶是否理性、成熟等等。（4）％。（5）房價穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長5％，這與出臺導(dǎo)致建房成本增加的政策有關(guān)。房地產(chǎn)市場供需趨于平衡。 （五）廣州市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 廣州房地產(chǎn)市場起步早，發(fā)展快，市場化程度較高，市場競爭激烈。市場格局依然以增量房為主，商品房開發(fā)和銷售穩(wěn)定增長，市場潛在需求量大 （1）北京經(jīng)濟快速的發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，申奧成功和入世兩大利好因素，將繼續(xù)帶動開發(fā)規(guī)模的擴大和開發(fā)投
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