【正文】 用支付養(yǎng)老院的床位等費(fèi)用，還可以自由選擇服務(wù)，這種“家庭養(yǎng)老院”是非常受歡迎的。建立一支由專職人員、兼職人員和志愿者組成的服務(wù)隊(duì)伍。實(shí)行社區(qū)管理服務(wù)，不僅要考慮到離退休人員在衣食住行等方面的基本生活需要，而且還要考慮他們的精神生活需要，逐步形成多層次和多方位相結(jié)合，設(shè)施服務(wù)與互助服務(wù)相結(jié)合，比較便利、健全的，包含“養(yǎng)、醫(yī)、樂、學(xué)、為”為一體的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容。 文體活動中心。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。 老年公寓通常采用居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用配套完善的老年人社區(qū)，除為老年人個性化設(shè)計(jì)的房屋外，還提供醫(yī)療保健、文化娛樂、家政護(hù)理等全方位服務(wù)。 老年公寓作為一種新型的養(yǎng)老模式，將社區(qū)服務(wù)與商業(yè)化運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，有力推進(jìn)了對于我國養(yǎng)老模式的革新和良性運(yùn)轉(zhuǎn)。要對老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對住房的需求。政府在此方面可考慮多種政策支持方式，如對于開發(fā)商，除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼；再有，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金；在個人籌措資金方面，應(yīng)鼓勵銀行從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 老年公寓現(xiàn)狀：（1）數(shù)量短缺，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。雖然人老了后與子女生活在一起的觀念仍占44%，但已經(jīng)低于一半，不占多數(shù)，45 %的被訪者選擇與子女分開住，%表示與子女分開居住自我照顧，這些老人一般身體較好，%表示與子女分開居住請人照顧，%的被訪者明確表示住進(jìn)養(yǎng)老院。 中年夫婦不但要努力做好本職工作，還要不斷充實(shí)自己，更新知識，時間將非常緊。對現(xiàn)有養(yǎng)老院的不滿意見可以歸為四類：一是認(rèn)為養(yǎng)老院條件差不夠檔次，持這種看法的被訪戶占32%多為高學(xué)歷的專業(yè)技術(shù)人員、醫(yī)生、教師等。他們認(rèn)為養(yǎng)老院是老人安度晚年的樂園或認(rèn)為養(yǎng)老院發(fā)展很好，基本能夠滿足需要。（3）愿意入住目前水平養(yǎng)老院的只有21%未來北京老人為子女著想將愿意入住養(yǎng)老院。第三位的想法是從社會發(fā)展的必然性來考慮。北京人對老年公寓的接受程度明顯高于養(yǎng)老院本次調(diào)查結(jié)果顯示1%的被訪者非?？赡茏庾±夏旯?，%的被訪者比較可能租住老年公寓。（注：數(shù)據(jù)來源為北京市科學(xué)研究所市場調(diào)查數(shù)據(jù)）第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃一、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。老年公寓一股宜為低層、小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓。老年人對噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設(shè)備。在緊急、危險的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。在不斷創(chuàng)造機(jī)會加強(qiáng)社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。通過對環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。小區(qū)應(yīng)有良好的通風(fēng)、日照條件，防止噪聲和空氣污染，給老年人一個衛(wèi)生、健康的生活環(huán)境。除了上面兩種類型服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間，與護(hù)理院(臨終關(guān)懷院)相似。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。 此外，除了硬件建設(shè)外，還要特別注重建設(shè)老年住宅區(qū)的社區(qū)文化，在硬件配置上提供文化體育和娛樂設(shè)施，如老年人活動中心、老年人閱覽室、老年人室外活動場所等；在社區(qū)人文環(huán)境上要加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，成立老年人自己的組織，開展有益于身心健康的文化、體育、娛樂活動，滿足老年人精神生活的需要。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。我們生存在這個時代，應(yīng)該抓住這次歷史機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)共同原景，自覺承擔(dān)一定的社會責(zé)任和義務(wù)，北京某老年公寓項(xiàng)目必將為政府分憂，為老年人創(chuàng)造出更佳的養(yǎng)老居住及生活環(huán)境。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)上應(yīng)注意：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)老年公寓的個性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長壽。完備層級要達(dá)到根據(jù)老年人購物特點(diǎn)，提供免費(fèi)送貨上門等人性化的規(guī)范的服務(wù)。 國外的老年公寓發(fā)展歷史長，在服務(wù)功能上積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，大致可分為三類：自住型老年公寓。在庭院或綠地的局部設(shè)立自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個具有私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所。 便于改造。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。國外的實(shí)踐證明，改建的廁所使老年人在廁所中發(fā)生死亡的情況明顯下降。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。b、有青山%綠草和小河c、有溫泉入室d、有果園菜園e、設(shè)有康復(fù)醫(yī)療中心可為老人保健治病f、有專人護(hù)理g、有一人居室二人居室和多人居室供選擇h、電話入室緊急按鈕入室i、設(shè)有游泳池和健身房j、組織老人旅游和進(jìn)行文體活動k、提供老人菜園種菜amp。一是希望比養(yǎng)老院環(huán)境好，%居第一位。 %的人表示可以減輕子女負(fù)擔(dān)。 %，不太愿意的占19%不愿住養(yǎng)老院的重要原因是對目前養(yǎng)老院的狀況不信任或不滿意，持這種觀點(diǎn)的人約占被訪者的一半左右。持這類觀點(diǎn)的人占53%。1/3的老人在生活不能自理后選擇社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。生活不能自理后，老年人的照顧成問題，康復(fù)式老年公寓受歡迎生活不能自理后的老人更希望與子女生活在一起。 四、 北京地區(qū)老年公寓市場分析老年公寓分為：產(chǎn)權(quán)式老年公寓、租住式老年公寓（一）、北京人新的養(yǎng)老觀念開始形成北京市高收入家庭的老年人離退休后不再找工作的比例超過了希望繼續(xù)工作的比例，北京中上收入家庭老人退休后生活安排發(fā)生變化，過去收入較低，退休金更低，大多數(shù)老人離退休后都期望再找一份工作，或在原單位返聘補(bǔ)差。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長， 億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。 （三）老年公寓市場需求不斷增長中國人口老齡化的發(fā)展。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實(shí)行了《中心建筑法》，2000年起公布實(shí)行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等；韓國有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》。 政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財政撥款。不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。 國務(wù)院全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《2001年至2100年中國老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》中指出，2030年至2050年是中國老齡化形勢最嚴(yán)峻的時期。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測，到2025年，%；到2040年，%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費(fèi)征繳暫行條例》等文件。發(fā)展敬老院、老年公寓、托老所等老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)，對家庭撫養(yǎng)、照顧有困難的老人以及獨(dú)居老人實(shí)行集中統(tǒng)一的管理服務(wù)，不但能給老年人提供更好的服務(wù)，而且對于減輕家庭壓力也具有重要意義。(三) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須走專業(yè)化的道路 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長期的具有豐富內(nèi)涵的工作，要把它作為一個專業(yè)來研究和發(fā)展，實(shí)行勞動準(zhǔn)入制度，提高專業(yè)工作者隊(duì)伍的質(zhì)量和服務(wù)水平。主要包括：服務(wù)主體社會化。 在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬，%。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。 歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。國 家產(chǎn) 品 特 點(diǎn)借鑒之處美 國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。 第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。（3）英國：就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式:社區(qū)照顧的主要內(nèi)容包括：第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。這其中其中較為典型的一種養(yǎng)老居住模式是老年社區(qū)，以成熟的商業(yè)化運(yùn)營模式著稱。日本介護(hù)保險政策的推行為老年人及其家庭解除了后顧之憂，使各類養(yǎng)老服務(wù)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈，老年產(chǎn)業(yè)有了新的發(fā)展空間。 發(fā)達(dá)國家經(jīng)歷了一個多世紀(jì)的老齡化發(fā)展歷程，各國的養(yǎng)老模式基本都是從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，到設(shè)施養(yǎng)老，最后走向社區(qū)、家庭養(yǎng)老的發(fā)展歷程。 開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實(shí)際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。本計(jì)劃書涉及時間為：本計(jì)劃書涉及的目標(biāo)是：公司在北京市某縣投資興辦老年公寓，預(yù)計(jì)投資占地規(guī)模為5001000畝，建筑面積擬定為601000萬平方米。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅?！度丝诶淆g化》顧