武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營銷思路-文庫吧在線文庫
【正文】 時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，增加投資者的信心↓在把武昌普通消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)體驗(yàn)作為考量前提下核心聚焦于開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者的返利通路和各自的投資回報(bào)差異化消費(fèi)體驗(yàn)、差異化經(jīng)營模式，差異化空間規(guī)劃[項(xiàng)目定位]全新體驗(yàn)式消費(fèi)購物娛樂中心世界一流的全生活LIVING MALL將國際理念的休閑、影視、購物、餐飲、娛樂、文化、運(yùn)動(dòng)完美融合，一個(gè)0~99歲全體驗(yàn)式的生活廣場。 三、四、五層“目的性消費(fèi)特征”，分割小單元，以敞開式為主；從而提高對(duì)投資客的吸引。確立“城市名片”地位，立足武漢，放眼異地投資會(huì)關(guān)注，社會(huì)輿論制造。（武昌區(qū)的整體消費(fèi)能力優(yōu)越于其他區(qū)縣。與鵬程國際背街部分22000元/平米在同一價(jià)格區(qū)間。同時(shí)價(jià)格相應(yīng)上浮，以迫使客戶為甲方創(chuàng)造更多的利潤。第二強(qiáng)銷期：2006年5月1——2樓層面為主推方向，逼迫期去化量達(dá)到280套以上，銷售面積約7000㎡左右總銷金額達(dá)11000萬以上。 開案推廣期：2005年12月下旬完成個(gè)案理念，形象樹立（需要一定過程對(duì)銷售量及單元作一定控制）完成200套以上的中小型鋪面。GO數(shù)碼廣場友誼路電子街－電子數(shù)碼均價(jià)23000元/平米定價(jià)考量背景A、以商業(yè)項(xiàng)目市場預(yù)期的優(yōu)劣樓層與各層次的商業(yè)定位為實(shí)際考量，作出相應(yīng)的價(jià)格區(qū)間。激活生活前景——良好的經(jīng)營管理、區(qū)域中心時(shí)尚點(diǎn)與休閑聚集地。投資經(jīng)營者：他們需要一個(gè)經(jīng)營的理想平臺(tái)。確立鮮明的“城市商業(yè)名片”地位。面寬：分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行，餐飲、零售業(yè)等商業(yè)會(huì)要求有較寬的門面，因此進(jìn)深與開間之比不能大于 3 ：1。 [對(duì)本項(xiàng)目幾個(gè)重要的關(guān)鍵問題]項(xiàng)目的業(yè)態(tài)該如何定位？差異化業(yè)態(tài)定位是否是項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)？價(jià)格定位是否要按照周邊市場的常規(guī)價(jià)格水平來考慮？項(xiàng)目的營銷推廣和實(shí)操執(zhí)行力能給項(xiàng)目帶來多大的附加價(jià)值？[對(duì)幾個(gè)關(guān)鍵問題的思考答案]項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)不在業(yè)態(tài)的差異化定位上，而在購物體驗(yàn)的塑造上！項(xiàng)目的價(jià)格不能從常規(guī)價(jià)格來考慮？要充分意識(shí)到“稀缺”的溢價(jià)及潛力！項(xiàng)目的營銷概念和具體實(shí)操對(duì)最終提升本項(xiàng)目附加值意義重大！[項(xiàng)目的SWOT分析]S優(yōu)勢(shì)：既有的一級(jí)商圈中心成熟商業(yè)和知名度商業(yè)活動(dòng)配套一應(yīng)俱全，未來的CBD中心極強(qiáng)的“眼球效應(yīng)，地鐵交匯，交通便利帶來人流外來資本，投資操作理念有利營造“品牌效應(yīng)”W弱勢(shì)：鄰近的商業(yè)項(xiàng)目連接性不夠。商圈物業(yè)特征市中心商圈，消費(fèi)力集中——漢口的漢正、武廣商圈，商圈云集。（瑞安、和記黃埔、九龍倉）}第三部分、商業(yè)市場 —— 商圈劃分及商業(yè)物業(yè)的特征[整體市場]2004年中央提出“中部崛起，武漢先行”。[固定資產(chǎn)投資]，%，為例年最高。2004年完成GDP1,956 億元，%。●宏觀調(diào)控對(duì)住宅投資影響明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資猛增、港澳臺(tái)資本大舉進(jìn)入成為新亮點(diǎn)。大多都集中在漢口的武廣商圈。（居住區(qū)、開發(fā)區(qū)、中心地段）第四部分、項(xiàng)目市場面思考 —— 項(xiàng)目市場評(píng)估及分析[本項(xiàng)目市場初步評(píng)估]項(xiàng)目位于武昌中南區(qū)域商務(wù)中心，中心商業(yè)區(qū)(中南路2~ 6號(hào))，項(xiàng)目所在區(qū)域即有的商業(yè)格局和商業(yè)地位，已經(jīng)奠定了本案區(qū)位的商業(yè)價(jià)值和潛在“稀缺”價(jià)值。A、從整體VirtualMall的經(jīng)營觀念來考量，購物：娛樂休閑：餐飲為5：3：2合理經(jīng)營比例計(jì)劃，“以娛樂帶動(dòng)零售，主要訴求年青消費(fèi)群體為主之休閑娛樂及購物體驗(yàn)。[業(yè)態(tài)定位建議]樓層面積主題業(yè)態(tài)規(guī)劃招商建議1F6241㎡青年特區(qū)城CEPA超市、特色時(shí)尚美食、街舞俱樂部、室內(nèi)極限運(yùn)動(dòng)永和、KFC、水果吧、室內(nèi)攀巖1F3788㎡時(shí)尚休閑城專賣店（高擋）、化妝品、手表、休
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