【正文】 ，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產品獨有特征的評價是價格的上限。第三階段（成熟期） 主要計劃：重點宣傳項目的文化內涵，提升項目的價值，進一步擴大開發(fā)商的品牌知名度；進一步挖掘客戶；根據(jù)不同時段不同主題內容，間隔性的反復營銷攻勢，促使成交，擴大業(yè)績。前提條件：售樓部內部裝修基本完成；項目全面建設；銷售熱線開通；宣傳折頁、樓書等基本介紹資料印刷。目前，項目的銷售狀況是住宅熱銷，商鋪尚未啟動，而商鋪又是本項目實現(xiàn)效益最重要的組成部分，因此，對商鋪的啟動銷售完全是目前營銷工作的重點。融合休閑、購物、人居的融合經營理念及文化的融合和交流（國際化商業(yè)中心的體現(xiàn)）人與人的相互融合（增強人流互通，鄰里關系）多元項目開發(fā)物業(yè)類型的多元化（居住、商業(yè)、休閑）——“現(xiàn)代、時尚、實用生活空間” 居住物業(yè)體現(xiàn)時代特征，倡導“現(xiàn)代、快節(jié)奏生活”。應首先使其認知本 項目，不斷增加其印象，心理易說服。其中A、B、C、D、E為主力客戶群。部分投資者對投資的認識不足。政府舊城改造力度大，周邊環(huán)境可待改善。街區(qū)商業(yè)特色是先旺道路一邊，項目占據(jù)勝利路旺側，緊臨進賢大道，是人流匯聚點，具有旺市的基礎。世豪中心營銷策劃目 錄第一部分 項目自身研判及目標客戶分析一、項目SWOT勢分析：二、項目的目標客戶分析第二部分 項目營銷策劃構想與執(zhí)行思路一、項目營銷策劃構想（一）總體思路（二）項目主題定位（三）項目的推廣語言二、項目的營銷與執(zhí)行方案：（一）營銷背景；（二）銷售策略（三）營銷計劃（四）銷售進度安排（五）價格策略第三部分 項目廣告推廣策略一、廣告訴求要點二、目標客戶對策三、制約項目的抗性分析及解決方案四、市場切入方法（搭建市場平臺）五、總體推廣策略六、推廣策略實施安排七、廣告費用初步預算第四部分 附件附方案一：《一期商鋪一年返租方案》附方案二：《一期商鋪一年低租活動方案》第五部分 結束語關于世豪中心營銷策劃的構思和執(zhí)行方案在對進賢縣房地產市場初步調查的基礎上，以項目為核心,針對當前進賢縣房地產的供求情況和市場同類競爭現(xiàn)狀，做出分析。這是其他樓盤無可比擬的。（三）項目機會點分析城市中心區(qū)的商業(yè)鋪面存在市場空白點，未來供應量小，項目發(fā)展空間大；即將建成的南昌至進賢縣的一級公路，極大地拉近了進賢縣與南昌市的空間距離，能更近一步的吸引到南昌市的投資者及經營者。項目現(xiàn)有的賣點無法支撐項目的高價銷售策略。因此其客戶群體應為：A—民營企業(yè)主(如一些瓷廠承包人等)；B—部分經營從商人員；C—國家公務員及事業(yè)單位人員；D—國有企業(yè)中高層領導干部；E—金融、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷業(yè)高收入者；F—少量其他高收入者。D類：精明而深沉，多有灰色收入，投資欲望較強烈。現(xiàn)代現(xiàn)代的商業(yè)中心 現(xiàn)代形象現(xiàn)代理念現(xiàn)代文化對比周邊或其他購物場所落后的購物環(huán)境，強化項目的現(xiàn)代化氣息。典型商業(yè)街區(qū)特征，因唯一性，具備代替其他商業(yè)街區(qū)能力，成為新一代財富聚集地．外觀上項目現(xiàn)代而具特色，符合窗口形象，在街區(qū)功能上符合現(xiàn)代商業(yè)街功能，具有極強的區(qū)域代表性，與本項目所建地段及潛質諧然吻合．項目完善的質量體系及操作中將展示的優(yōu)勢品質以及現(xiàn)代而又具特色的外立面設計所表現(xiàn)的支持力．未來城市人口的增長及本地塊輻射力，經濟水平的增長創(chuàng)永遠升值空間．（三）項目的推廣語言（1）主廣告語世豪中心，一站式購物天堂（2）輔助廣告語■零風險投資，超級升值空間（配合返租，描繪市場前景）■核心商圈，買鋪就選勝利路，（展示地段優(yōu)勢）■流動的商業(yè)財富，特色的商業(yè)長廊．二、項目的營銷與執(zhí)行方案：（一）營銷背景；了解優(yōu)勢自身的優(yōu)、劣勢以及對商鋪客戶群分析和消費心態(tài)把握，為制定科學的營銷決策提供了重要的依據(jù)，為真正完成既定的銷售目標打下良好的基礎。（三）營銷計劃從前面的客戶定位、形象定位中，我們不難發(fā)現(xiàn)我們的營銷推廣是一個階段性的策略：第一階段（預熱期） 主要計劃：銷售現(xiàn)場重新包裝；銷售現(xiàn)場管理制度出臺銷售人員入場；接待客戶；電話，來訪咨詢客戶的統(tǒng)計調查，深入分析；內部認購部分新的導示系統(tǒng)投入使用；項目圍墻的重新包裝；在主要的項目客戶群積聚地做戶外廣告。目 的：通過活動營銷和報紙廣告銷售大部分房源；推出單位：根據(jù)內部認購銷售情況確定具體的推出單位；價格策略和推廣手段。而三個主要的因素是：成本、客戶需求和競爭對手的價格。第三部分 項目廣告推廣策略一、廣告訴求要點綜合型的產品規(guī)劃優(yōu)勢體現(xiàn)了發(fā)展商的綜合開發(fā)實力，我們的產品系“全方位一站式”，引進先進的商業(yè)經營理念，給投資客以信心保障，增加本案具有投資價值的說服力；城市規(guī)劃以及舊城改造，這里完全能成為未來發(fā)展的焦點，而這些都是表現(xiàn)的元素。２、運用多種市場資源，強力包裝，廣泛宣傳（五）市場缺乏強有力推廣，營銷手法傳統(tǒng)解決方法：１、變坐商為行商，主動出擊２、舉辦多次活動，實行活動營銷整合社會資源，創(chuàng)意營銷（六）硬件較好，軟件較弱解決方法：１、物業(yè)管理專業(yè)化，規(guī)范化，物管專家培訓２、物業(yè)管理提前入場四、市場切入方法（搭建市場平臺）（1）舉行房地產權威、專家高峰論壇（主題待定）（2）招商先行。五、返租可行性效益分析：當前的售價是7398元/M178。商鋪為例，租金為30元/M178。實施一年返租計劃重要的一點是先買先得租金，這必將促進消費者投資決策加快，投資欲望增強。同時將扣除888元的租金后享有每月每平方米15元的租金優(yōu)惠。早買早獲利。九、宣傳計劃；方案批準后，即對進賢縣主要商業(yè)街道和專業(yè)市場進行資料的派發(fā)和宣傳。B、宣傳費用：樓書需盡快印刷，以配合宣傳。三、活動主題；“號外”天上掉下大餡餅——888元錢租世豪商業(yè)中心黃金旺鋪——建國以來進賢縣商業(yè)史上再創(chuàng)奇跡四、實施時間；方案通過后即日起實施五、可行性分析；租金來源是以返租計劃相輔相成的，每平米上漲200元，以及公司讓利5000元左右，保證了此方案實施的可行性。業(yè)主必須遵紀守法，正規(guī)經營，有良好的社會信譽度，沒有被工商、稅務部門處罰的歷史。如在