【正文】 年國(guó)家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨一輪較大的洗牌。預(yù)期20082009年，內(nèi)地二手房市場(chǎng)的總體交易量將會(huì)達(dá)到10000億，如果某個(gè)公司能夠在全國(guó)取得領(lǐng)先地位，占據(jù)其中10%的份額，%收取中介費(fèi)的收費(fèi)水平和其中15%的利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算，該公司單二手房交易每年的利潤(rùn)就能達(dá)到接近4億，再加上租賃業(yè)務(wù)和其他金融增值服務(wù)的利潤(rùn)，全國(guó)有可能出現(xiàn)年純利6億的經(jīng)紀(jì)公司?，F(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》從法律上界定了房地產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)，即每一個(gè)依法成立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)分。4．中介機(jī)構(gòu)職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)尚待強(qiáng)化公正性、服務(wù)性是中介機(jī)構(gòu)的本質(zhì)特征，可是當(dāng)前許多中介機(jī)構(gòu)缺乏職業(yè)道德，僅僅把獲利當(dāng)作經(jīng)營(yíng)的核心，所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都以盈利目標(biāo)為轉(zhuǎn)移，服務(wù)意識(shí)淡薄，在利益的驅(qū)動(dòng)下，只要賺錢，什么都干，喪失了客觀公正的立場(chǎng)，迎合客戶的一些不正當(dāng)要求，向客戶提供不真實(shí)的驗(yàn)資評(píng)估報(bào)告，向公眾提供不實(shí)宣傳，這不僅擾亂了市場(chǎng)秩序，還侵害了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的利益，也損害了中介機(jī)構(gòu)的形象和聲譽(yù)。需要說(shuō)明的是，如果選擇商鋪?zhàn)鳛闋I(yíng)業(yè)門店，還要注意能否進(jìn)行注冊(cè)登記和辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。現(xiàn)就相關(guān)人員的工作職責(zé)、內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹如下：1. 店長(zhǎng)店長(zhǎng)，是房地產(chǎn)中介公司的基石，中介公司經(jīng)營(yíng)成效如何，主要取決于門店店長(zhǎng)的管理能力。依據(jù)《上海市房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司資質(zhì)管理暫行辦法》第六條規(guī)定，成立房產(chǎn)中介服務(wù)公司的資質(zhì)要求為：1． 企業(yè)注冊(cè)流動(dòng)資金10萬(wàn)元以上；2． 具有一定比例的持證經(jīng)紀(jì)人。1． 開(kāi)立帳戶需要準(zhǔn)備的資料1． 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件；2． 組織機(jī)構(gòu)代碼證的副本及其復(fù)印件；3． 法定代表人身份證復(fù)印件；4． 留存印鑒非法定代表人的，需要簽署相應(yīng)的授權(quán)書(shū)；5． 公章、財(cái)務(wù)專用章及預(yù)留人名章；6． 經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；7． 法人的稅務(wù)登記證（含國(guó)稅及地稅）副本的復(fù)印件（通常招商銀行需要）；8． 其他需要的證明文件。二、 完善的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件1． 客源房源庫(kù)存：擁有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，豐富的盤(pán)源，且客戶固定，以保證中介公司業(yè)務(wù)的順利展開(kāi)；2． 營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局：為吸引客戶，占領(lǐng)市場(chǎng)，中介公司往往會(huì)擁有為數(shù)不少的分行（店），地點(diǎn)遍及市內(nèi)主要住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)，客戶可任意選擇到其任何一間分行（店）咨詢地產(chǎn)相關(guān)事宜或?yàn)樽约禾峁┓?wù)；3． 從業(yè)人員素質(zhì)：中介公司旗下人員學(xué)歷水平一般都在大專以上，且均具有執(zhí)業(yè)證書(shū)；高質(zhì)素的專業(yè)人才，為快捷成交提供了強(qiáng)有力的技術(shù)保證；4． 售前售后服務(wù)：中介公司除努力促成交易外，還致力于為客戶提供多元化的售前指導(dǎo)及售后跟進(jìn)的服務(wù)，包括提供免費(fèi)查冊(cè)、免費(fèi)刊登廣告；代辦查冊(cè)、測(cè)繪曬圖、銀行按揭、交易過(guò)戶、租賃登記、稅務(wù)申報(bào)、電信業(yè)務(wù)及安居瑣事等；5． 專業(yè)規(guī)范咨詢：中介公司會(huì)長(zhǎng)期聘請(qǐng)熟悉房地產(chǎn)法律、法規(guī)的律師、房地產(chǎn)專家等擔(dān)任顧問(wèn)，為客戶提供有關(guān)地產(chǎn)方面專業(yè)、規(guī)范的咨詢服務(wù)，協(xié)助解答顧客購(gòu)/售房前后的種種疑惑；6． 后勤支援體系：為配合各營(yíng)業(yè)部門的業(yè)務(wù)運(yùn)作，中介公司會(huì)成立信息工程部、市場(chǎng)部、客戶服務(wù)部、企業(yè)傳訊部等后勤部門，以協(xié)助配合一線部門的高效運(yùn)作；7． 資訊網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：為更好地處理業(yè)務(wù)信息，中介公司一般都會(huì)斥巨資裝設(shè)電腦信息管理聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，建立企業(yè)內(nèi)、外部資訊網(wǎng)?；疽蛩刂皇歉咚僭鲩L(zhǎng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。隨著國(guó)家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程有可能會(huì)變得更加順暢。易居中國(guó)服務(wù)內(nèi)容涵蓋住宅消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實(shí)施“的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式。中介公司與顧客簽署的書(shū)面委托書(shū)，只是確認(rèn)顧客欲透過(guò)中介公司購(gòu)買或出售物業(yè)的愿望，所以中介公司處于買賣雙方的對(duì)折點(diǎn)上，基本上只扮演中間人的角色，主要的功能是積極配對(duì)及撮合雙方交易，并從雙方處收取傭金，而非真正的代理人。未簽合約前，業(yè)主多不肯對(duì)出售的條件做出堅(jiān)實(shí)的承諾，通過(guò)經(jīng)紀(jì)發(fā)出的信息僅屬于房源發(fā)放及邀約，即邀請(qǐng)顧客出價(jià)，然后去和賣方洽商。但此時(shí)產(chǎn)權(quán)資料是否清晰、按揭是否可申請(qǐng)、貸款額是多少、房改單位是否同意出售等，種種情況尚未可知，要把臨時(shí)合約訂成一份必賣必買的合約也不實(shí)際。經(jīng)紀(jì)對(duì)這些方面的知識(shí)都應(yīng)略有所知，但卻決非專家。隨著商品房市場(chǎng)的快速發(fā)展，二手房市場(chǎng)也已經(jīng)邁入活躍期，市場(chǎng)供需二旺，梯級(jí)消費(fèi)、二次置業(yè)的觀念成為大眾的首選。但中介公司不得指定顧客非選擇名單內(nèi)的公司不可。這樣雙方的權(quán)責(zé)相等，可算相當(dāng)公平。簽訂《房屋租賃/買賣合同》前，出現(xiàn)賣方反價(jià)或買方反悔的情況絕不出奇。價(jià)錢的合理性只存在于成交的一剎那。除了代理銷售業(yè)務(wù)，08年的房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的策劃收入增長(zhǎng)率同比達(dá)到了56%。另外，由此帶來(lái)的存量房的增加以及人們對(duì)房屋交易的需求將使得二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)有關(guān)研究表明，當(dāng)人均GDP在30004000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將快速增長(zhǎng)，08年我國(guó)人均GDP為剛好超過(guò)3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展。四、 我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的前景展望作為一個(gè)新生的行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，其主要的趨?dòng)因素來(lái)自于兩個(gè)方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)本身的進(jìn)一步生長(zhǎng)成熟。不同的創(chuàng)業(yè)者有不同的管理方法并產(chǎn)生不同的效果。六、辦理工商稅務(wù)登記個(gè)體工商戶成功獲得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照以后，自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持有關(guān)證件、資料，在工商注冊(cè)或單位所在的區(qū)縣（地區(qū)）地方稅務(wù)局納稅服務(wù)所申報(bào)辦理開(kāi)業(yè)稅務(wù)登記。其主要工作內(nèi)容為：1． 采集、核實(shí)和分析客戶與房源等信息，設(shè)計(jì)與管理房號(hào)體系，填報(bào)和分析業(yè)務(wù)報(bào)表等；2． 陪伴客戶查看房屋，測(cè)算購(gòu)房費(fèi)用等；3． 代理契約鑒證與契稅繳納及權(quán)證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協(xié)理房屋驗(yàn)收與移交等；4． 申辦租售許可證，調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，核算與評(píng)估房?jī)r(jià)，設(shè)計(jì)價(jià)格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設(shè)計(jì)平面安排和處理面積誤差。三、 場(chǎng)所裝潢裝飾如果經(jīng)營(yíng)者選擇加盟知名房產(chǎn)中介品牌，則營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的裝潢、裝飾必須根據(jù)加盟商的要求統(tǒng)一配置。l 信息競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)中介服務(wù)公司出售的是客源信息和房源信息，如何盡可能地攫取客源和房源信息，滿足房源和客源匹配的需要，成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵所在。但由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)是近來(lái)才興起的行業(yè)，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范，匆匆上崗的絕大多數(shù)人都沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)工作的經(jīng)歷。在此，我們選擇部分具有一定代表性的培訓(xùn)內(nèi)容介紹如下，供經(jīng)營(yíng)者參閱。建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委以及工商總局三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》，首次明確房產(chǎn)中介在代理買賣二手房時(shí)，將禁止賺取差價(jià)。一方面通過(guò)不斷發(fā)展連鎖的數(shù)量，搶占房源；另外一方面也不斷地圈占客戶資源，搶占市場(chǎng)份額。2007年，中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控中進(jìn)行了整合。 二手房資金監(jiān)管服務(wù)178。10． 服務(wù)項(xiàng)目房產(chǎn)中介服務(wù)公司因經(jīng)紀(jì)能力不同而有所區(qū)別，并于投資的資本程度相關(guān)聯(lián)。眾多的外資中介公司和一手開(kāi)發(fā)企業(yè)看好上海巨大的市場(chǎng)，紛紛進(jìn)入搶占份額。08年，集團(tuán)斥巨資打造房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)——“合富房王”（），采用網(wǎng)絡(luò)店鋪與房王經(jīng)紀(jì)結(jié)合的模式進(jìn)一步占領(lǐng)二手房中介市場(chǎng)份額。規(guī)模躍進(jìn)目前，易居臣信憑借雄厚實(shí)力，已在上海、武漢、杭州、香港和澳門等地遍布了200多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店網(wǎng)點(diǎn)，深度挖掘服務(wù)的價(jià)值內(nèi)涵，拓展直擊客戶源的有效分銷渠道，率先在上海并逐步在全國(guó)大中型城市實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)并搭建異地推廣平臺(tái)，為開(kāi)發(fā)商提供成本集約化、銷售多樣化、市場(chǎng)最大化的綜合型利益增值服務(wù)；為客戶帶來(lái)更為周全貼心的置業(yè)保障。從前期的市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷策劃，到中期物業(yè)代理、專案銷售，直至后續(xù)管家式服務(wù)，漢宇地產(chǎn)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)為上游發(fā)展商和下游目標(biāo)客戶提供更專業(yè)、更全面的服務(wù)。 中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心長(zhǎng)期對(duì)各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、咨詢、研究，其定期出版的研究刊物及研究報(bào)告成為指導(dǎo)樓市投資的風(fēng)向標(biāo)。1． 中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)為中原（中國(guó)）旗下上海中原物業(yè)代理/顧問(wèn)有限公司，成立于1998年，以上海為立足點(diǎn)，服務(wù)范圍拓展至整個(gè)華東地區(qū)，以專業(yè)精干的地產(chǎn)代理形象向周邊城市輻射發(fā)展。另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。房產(chǎn)中介公司：為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購(gòu)買而建立的一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)具有為買賣雙方提供安全交易的義務(wù)；房產(chǎn)中介服務(wù)的經(jīng)濟(jì)收入主要是收取中介服務(wù)傭金，以目前市場(chǎng)慣例，中介服務(wù)傭金為雙方各1%；房產(chǎn)中介事務(wù)：房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫助賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布信息并且保證房源真實(shí)有效；幫助買房人尋找和推薦合適、理想的房源，并帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房，加以引導(dǎo)，促使成交；主要服務(wù)流程：登記房源、勘察房源、帶看房源、磋商、簽約、房產(chǎn)過(guò)戶、物業(yè)交割等，以及解答買賣雙方交易活動(dòng)中提出的各種疑問(wèn)。房地產(chǎn)中介與人民的生活已經(jīng)越來(lái)越近，也越來(lái)越緊密。1993年，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到了近70家，同時(shí)來(lái)自港臺(tái)的達(dá)利行和九鼎軒等代理商開(kāi)始入駐北京，帶動(dòng)了本土代理企業(yè)的紛紛成立。在此，呈上我們真誠(chéng)的祝愿，祝您創(chuàng)業(yè)成功！本市扶持創(chuàng)業(yè)的相關(guān)政策信息，讀者可通過(guò)登錄上海創(chuàng)業(yè)公共服務(wù)信息網(wǎng)查詢。在與眾多創(chuàng)業(yè)者接觸交流當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)，在上海這片創(chuàng)業(yè)的熱土上，很多朋友志存高遠(yuǎn)，有志創(chuàng)出一番大業(yè)，但他們又缺乏對(duì)一個(gè)行業(yè)的具體認(rèn)知，不熟悉行業(yè)的特點(diǎn)，使得創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想停留在懵懂和迷茫的階段。為此，我公司組織人員進(jìn)行了大量的走訪、問(wèn)卷調(diào)查，搜集行業(yè)的相關(guān)信息，并廣泛聽(tīng)取成功創(chuàng)業(yè)者和專業(yè)人士的意見(jiàn)，精心編寫(xiě)了開(kāi)業(yè)指導(dǎo)系列手冊(cè)。二○○九年十一月房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目導(dǎo)引圖目 錄第一篇 項(xiàng)目簡(jiǎn)介…………………………………………………………………………….......第二篇 項(xiàng)目認(rèn)知…………………………………………………………………………….......1. 基本概況…………………………………………………………………………….......2. 設(shè)備設(shè)施…………………………………………………………………………….......3. 行業(yè)特征…………………………………………………………………………….......4. 專業(yè)培訓(xùn)…………………………………………………………………………….......5. 投資規(guī)模…………………………………………………………………………….......6. 市場(chǎng)描述............…………………………………………………………………….......第三篇 開(kāi)業(yè)籌備…………………………………………………………………………….......1. 選定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所……………………………………………………………………………