【正文】 因為國家法律明令禁止買賣沒有產(chǎn)權證的房子。其次，征收手續(xù)過于煩瑣。有的地方規(guī)定，按出租房屋的單位建筑面積分地段、分用途計征稅款，但實際情況是，房屋的租賃價格不單單僅取決于此，其他因素諸如房屋的層次、朝向、內(nèi)部的格局、裝修的程度、設備的配備等對房屋租賃的價格也影響甚大，所以這樣的規(guī)定不能體現(xiàn)公平稅負。對于轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租等個人已經(jīng)申報繳納過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及非房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個人可以根據(jù)他們實際取得的收入設定較低的綜合稅率進行征收。稅務機關可以委托具有健全的管理機構(gòu)，各項規(guī)章制度完善，并且具有代征稅費實際能力的單位或部門作為代征人代征代繳稅款。接照新規(guī)定，納稅人可只按房屋租金5%的單一稅率納稅，不再單獨征收個人所得稅。房地產(chǎn)擔保須登記稅務機關收到證書后便直接為該公司辦理了有關納稅擔保手續(xù)。稅務機關知道后以納稅擔保在先且持有甲公司的有關權利證書而擔保貸款在后為由，到該縣人民法院請求行使撤銷權。而《擔保法》將房地產(chǎn)抵押物登記作為抵押合同生效的要件，而未將交付約定抵押財產(chǎn)的權利證書作為抵押合同生效的要件。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權委托文件。綜上所述，稅務機關不能依法行使撤銷權。老管家8年未公開賬務張斌隨后向記者列舉了當時發(fā)生的幾件事情：但是，這一優(yōu)惠政策卻被不少房地產(chǎn)企業(yè)用“歪”了。四是房屋已全部銷售完畢，但遲遲不進行工程決算，故意不計算繳納企業(yè)所得稅。主要表現(xiàn)在：由于現(xiàn)行會計制度規(guī)定，轉(zhuǎn)讓銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。二、多頭開戶，賬外設賬。合作建房，這里是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房，房屋建成后雙方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋進行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)從開發(fā)到竣工，到樓盤發(fā)售等，涉及的環(huán)節(jié)多，結(jié)算復雜。鑒于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和房地產(chǎn)稅收征管中存在的問題，應采取有效對策，加強和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施，防止稅款流失。其次，稅務機關還要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，合作開發(fā)項目形式多樣的特點，深入調(diào)查研究，摸清房地產(chǎn)經(jīng)營情況，掌握第一手資料，提高稅收征管質(zhì)量，堵塞稅收漏洞。以此來作為房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，對于收入、成本核算混亂，成本不真實的開發(fā)商可采用核定法對其進行征收，進一步規(guī)范對房地產(chǎn)業(yè)的管征。北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案為專項檢查案件，檢查組于2001年9月13日對其1999年1月1日至2001年8月31日的有關涉稅情況進行了檢查。（三）定性及處理結(jié)果目前房地產(chǎn)銷售中采用的主要付款方式為分期付款及銀行按揭兩種方式，隨著這幾年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展及日趨成熟，銀行按揭付款方式已成為其主要的付款方式，而企業(yè)往往在按揭款上漏繳營業(yè)稅。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應繳未繳稅款案一、 基本案情 該公司主營業(yè)務為建造并出售、出租寫字樓、商業(yè)設施等取得的收入，帳簿記載為“預收帳款—房屋銷售”、“主營業(yè)務收入—租金”，我們在檢查中針對其發(fā)生的營業(yè)收入與記帳情況是否吻合，帳簿記載收入是否按規(guī)定繳納了各項稅收重點實施檢查。1號樓項目于1992年8月立項，根據(jù)北京市地方稅務局某稅務分局1999年2月24日批準的定期免稅證明，確定免稅期截止到2001年12月，2002年7月取得的預售收入191669221元，應恢復征收土地增值稅。公司經(jīng)營期限為三十年。營業(yè)稅問題 根據(jù)新《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條之規(guī)定，從滯納稅款之日起。但在前期檢查中，該公司以“國際知名企業(yè)”自居，認為自己既有專業(yè)的法律顧問又有著名的會計師事務所作稅務代理，對付幾個稅務檢查人員根本不在話下，因此各方面都不配合：資料不能按時按要求提供、對檢查人員的調(diào)查詢問敷衍了事等等，再加之該公司會計核算、帳目記載方式復雜特殊、憑證資料管理混亂，使檢查工作在相當一段時間陷入了困境，無法理出頭緒，辨別真?zhèn)?。（三）加大檢查力度，成立專案組在前期檢查的基礎上先著手印花稅、城市房地產(chǎn)稅的檢查，最后再“攻克”營業(yè)稅的整體方案；（六）抓住涉稅線索，將問題一查到底本案檢查中，一個突出的稅收政策問題，：1997年香港某（中國）集團公司為了在香港上市，委托香港某評估師行對其在中國境內(nèi)投資的子公司——某置業(yè)有限公司建設開發(fā)的某中心商場資產(chǎn)進行評估，“固定資產(chǎn)—房地產(chǎn)”的借方，對應的貸方科目是“資產(chǎn)重估儲備”，這項業(yè)務牽扯是否涉及印花稅和城市房地產(chǎn)稅的問題。企業(yè)內(nèi)部財務管理混亂本案檢查中，對案件作出處理決定時在案件的定性問題上出現(xiàn)了不同的看法：有人認為該公司營業(yè)稅實際申報應稅收入與帳面所載應稅收入不符，其行為屬“虛假申報”，因此應定性為偷稅；有人認為定性“偷稅”證據(jù)還不充分、企業(yè)的主觀方面也難以確定、法律依據(jù)引用有爭議等，鑒于此情況應定性“應繳未繳”。并按1993年8月4日頒布的征管法規(guī)定應加收稅款千分之二的滯納金，但由于稅款基數(shù)較大，時間較長，原征管法滯納金比例高，致使該公司城市房地產(chǎn)稅滯納金數(shù)額巨大，已近于稅款的兩倍（）。對外稅務機關要加大稅收法規(guī)政策的宣傳力度，對內(nèi)各部門應密切協(xié)調(diào)，對納稅檢查發(fā)現(xiàn)的問題應及時有效地在征管中得到解決和落實。本案檢查中的難點歸結(jié)起來有兩方面，一是稅政難點；二是賬務審核難點，但通過該案件的查處，我們也積累了一些同類案件可借鑒的檢查經(jīng)驗：注重預案；制定切實可行工作計劃，并在檢查實施中適時調(diào)整；檢查中注重依法調(diào)用多種檢查手段，在據(jù)理力爭、以理服人的同時注意談判技巧；在遇到企業(yè)新型經(jīng)濟行為的時候，要弄清基本事實，慎用稅收政策；有爭議時，要注意傾聽納稅人意見，及時請示上級把關。 （三）對本案中滯納金問題的分析（二）對本案定性上的分析另外該公司香港、內(nèi)地兩地核算，用磁盤傳遞方式合并處理帳務，但公司疏于管理，帳簿、憑證混亂，不嚴格遵守中國財務會計制度，日積月累釀成違反稅法的嚴重后果。該公司之所以會出現(xiàn)巨額營業(yè)稅應繳未繳的情況，從檢查情況中反映，就是因為其內(nèi)部管理混亂，銷售部門和會計部門不能有效銜接，信息交流渠道不暢。總局于2001年8月以批復進行了正式答復：鑒于該項資產(chǎn)評估是為香港投資者在香港上市而按照香港的會計制度作出的，不應影響北京某置業(yè)有限公司按照我國現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)及會計制度的有關規(guī)定，按資產(chǎn)評估前價值所進行的正常稅務和賬務處理，因此。根據(jù)京財稅[1998]795號《關于城市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知》第四條第二款規(guī)定：“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)擁有房產(chǎn)，其計稅依據(jù)按固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值確定。通過檢查發(fā)現(xiàn)，該公司的應稅售樓收入在帳簿中記載的科目不同于平常所見公司，是在該公司自設明細科目“應收分期價”中核算。在城市房地產(chǎn)稅的檢查中，檢查人員根據(jù)前期預案了解到：該公司在北京投資建設的某中心包括寫字樓、公寓和商場，其中商場留作自用，并于1996年12月轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)—房地產(chǎn)”，但幾年來只申報繳納城市房地產(chǎn)稅689萬元，已納稅金額明顯偏少。調(diào)取該公司成立以來所有的會計帳簿、記帳憑證、售樓合同，著手進行系統(tǒng)、全面、深入地檢查，不放過任何蛛絲馬跡。針對前期檢查工作遇到的阻力和困難，第二稽查分局及時召開會議，研究方案，抽調(diào)業(yè)務過硬、經(jīng)驗豐富、查帳技能優(yōu)秀的人員組成專案組，由主管局長擔任組長，從人員上、組織上保證了該案件的檢查深度和力度。從“北京市稅務信息系統(tǒng)”查詢的納稅申報數(shù)據(jù)看，該公司開發(fā)的“某中心”項目早已大量招商使用，但繳納的城市房地產(chǎn)稅數(shù)額較少，城市房地產(chǎn)稅可能存在一定的問題，這是通過納稅評估發(fā)現(xiàn)的疑點之二。 根據(jù)國稅發(fā)[1995]065號國家稅務總局關于印發(fā)《個人所得稅代扣代繳暫行辦法》的通知第十一條之規(guī)定，從滯納稅款之日起。該公司自1995年至2000年共取得售樓收入279490萬元，其中有49861萬元的銷售收入未申報繳納營業(yè)稅。 該公司12本外銷房預售契約和1本工程合同已貼印花但未畫銷。因此，通過專項檢查工作及時糾正了企業(yè)納稅上錯誤，同時收到了較好的效果北京某置業(yè)有限公司未按稅法規(guī)定繳納地方各稅案 二、 發(fā)現(xiàn)問題 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為專項檢查案件，檢查小組于2002年10月開始對其納稅情況進行檢查。（1）根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條、第五條、第九條以及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定。經(jīng)請示我局有關部門后決定對該公司的納稅情況進行涉稅立案檢查。 （一）案件來源及基本情況一、案 情北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案六、發(fā)揮稅務稽查的作用，對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)進行一次專項清理檢查。建立項目登記制度，實行跟蹤管理，采取賬外調(diào)查、賬內(nèi)檢查的辦法，使開發(fā)商無機可乘，杜絕稅款流失。房地產(chǎn)開發(fā)商建造商品房數(shù)量多、周期長，投資額大?！々ぉし康禺a(chǎn)稅收管征存在的問題： 房地產(chǎn)業(yè)是地稅部門的重要稅源之一，對其加強征管進行挖潛堵漏一直是我局常抓不懈的一項工作。房地產(chǎn)開發(fā)商同一些居委會、村委會聯(lián)手利用政府的回批地，進行房產(chǎn)開發(fā)或以集資戶的名義進行建筑分房。三、代建工程，隱瞞收入。根據(jù)國土房產(chǎn)管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品樓盤在完成其工程總量的25%后，即可申請預售許可證銷售樓盤。它不僅體現(xiàn)在稅源方面，同時也體現(xiàn)在稅收征管方面，我局歷來把強化房地產(chǎn)業(yè)的征管作為一項重要工作常抓不懈。通過對所查762戶房地產(chǎn)企業(yè)分析，造成房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的原因是多方面的，主要原因是納稅人納稅意識不強，甚至有的受利益驅(qū)使故意偷逃稅。針對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅比例居高不下、大案要案增多、偷漏稅呈智能化的特點，今年上半年，省地稅局在全省范圍內(nèi)開展了以房地產(chǎn)行業(yè)為重點的地方稅收專項檢查，共檢查762戶，有問題企業(yè)約占八成。北海市地稅局為此作出處理決定，對已查實不符合停緩建條件的房地產(chǎn)項目一律不予免稅。然而，隨著中央緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策的實施，北海的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，留下了滿目瘡痍的爛尾樓?！菊摹俊庇浾吡私獾?，興華苑小區(qū)原管理處興華達物業(yè)管理公司是興華地產(chǎn)公司(興華苑開發(fā)商)的全資子公司。”李先生告訴記者，“在興華苑買房的業(yè)主，80％都是拿這樣的發(fā)票和收據(jù)，沒有房地產(chǎn)的專用發(fā)票。賣房竟開餐飲發(fā)票 深圳某開發(fā)商被疑偷稅漏稅但是，從本案甲公司到稅務機關辦理納稅擔保的過程看，甲公司將有關證書全部交給了稅務機關，表明了甲公司是真正同意用房地產(chǎn)來辦理納稅擔保的，稅務機關沒有要求雙方共同到有關部門辦理登記或者是要求甲公司到有關部門辦理登記，那就意味著抵押登記應當由稅務機關來完成。《擔保法》第41條規(guī)定：“當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。有關專家表示，“黑租”行為不受法律保護，一旦租戶出了事或者想賴賬，房東很有可能“啞巴吃黃連”。記者以出租人的身份向四家中介公司咨詢中發(fā)現(xiàn)，房東在沒有出租許可證的情況下，還是可以通過中介出租房屋。所以稅務機關工作的重點應放在對代征人的認定、管理、稅款的解繳、代征手