【正文】 因為國家法律明令禁止買賣沒有產(chǎn)權(quán)證的房子。其次，征收手續(xù)過于煩瑣。有的地方規(guī)定，按出租房屋的單位建筑面積分地段、分用途計征稅款，但實際情況是，房屋的租賃價格不單單僅取決于此，其他因素諸如房屋的層次、朝向、內(nèi)部的格局、裝修的程度、設(shè)備的配備等對房屋租賃的價格也影響甚大，所以這樣的規(guī)定不能體現(xiàn)公平稅負(fù)。對于轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租等個人已經(jīng)申報繳納過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及非房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個人可以根據(jù)他們實際取得的收入設(shè)定較低的綜合稅率進(jìn)行征收。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托具有健全的管理機(jī)構(gòu)，各項規(guī)章制度完善，并且具有代征稅費實際能力的單位或部門作為代征人代征代繳稅款。接照新規(guī)定，納稅人可只按房屋租金5%的單一稅率納稅，不再單獨征收個人所得稅。房地產(chǎn)擔(dān)保須登記稅務(wù)機(jī)關(guān)收到證書后便直接為該公司辦理了有關(guān)納稅擔(dān)保手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后以納稅擔(dān)保在先且持有甲公司的有關(guān)權(quán)利證書而擔(dān)保貸款在后為由，到該縣人民法院請求行使撤銷權(quán)。而《擔(dān)保法》將房地產(chǎn)抵押物登記作為抵押合同生效的要件，而未將交付約定抵押財產(chǎn)的權(quán)利證書作為抵押合同生效的要件。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權(quán)委托文件。綜上所述，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能依法行使撤銷權(quán)。老管家8年未公開賬務(wù)張斌隨后向記者列舉了當(dāng)時發(fā)生的幾件事情：但是，這一優(yōu)惠政策卻被不少房地產(chǎn)企業(yè)用“歪”了。四是房屋已全部銷售完畢，但遲遲不進(jìn)行工程決算，故意不計算繳納企業(yè)所得稅。主要表現(xiàn)在：由于現(xiàn)行會計制度規(guī)定，轉(zhuǎn)讓銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。二、多頭開戶，賬外設(shè)賬。合作建房，這里是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房，房屋建成后雙方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)從開發(fā)到竣工，到樓盤發(fā)售等，涉及的環(huán)節(jié)多，結(jié)算復(fù)雜。鑒于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和房地產(chǎn)稅收征管中存在的問題，應(yīng)采取有效對策，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施，防止稅款流失。其次，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，合作開發(fā)項目形式多樣的特點，深入調(diào)查研究，摸清房地產(chǎn)經(jīng)營情況，掌握第一手資料，提高稅收征管質(zhì)量，堵塞稅收漏洞。以此來作為房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，對于收入、成本核算混亂，成本不真實的開發(fā)商可采用核定法對其進(jìn)行征收，進(jìn)一步規(guī)范對房地產(chǎn)業(yè)的管征。北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案為專項檢查案件，檢查組于2001年9月13日對其1999年1月1日至2001年8月31日的有關(guān)涉稅情況進(jìn)行了檢查。（三）定性及處理結(jié)果目前房地產(chǎn)銷售中采用的主要付款方式為分期付款及銀行按揭兩種方式，隨著這幾年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展及日趨成熟，銀行按揭付款方式已成為其主要的付款方式，而企業(yè)往往在按揭款上漏繳營業(yè)稅。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)繳未繳稅款案一、 基本案情 該公司主營業(yè)務(wù)為建造并出售、出租寫字樓、商業(yè)設(shè)施等取得的收入，帳簿記載為“預(yù)收帳款—房屋銷售”、“主營業(yè)務(wù)收入—租金”，我們在檢查中針對其發(fā)生的營業(yè)收入與記帳情況是否吻合，帳簿記載收入是否按規(guī)定繳納了各項稅收重點實施檢查。1號樓項目于1992年8月立項，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局某稅務(wù)分局1999年2月24日批準(zhǔn)的定期免稅證明，確定免稅期截止到2001年12月，2002年7月取得的預(yù)售收入191669221元，應(yīng)恢復(fù)征收土地增值稅。公司經(jīng)營期限為三十年。營業(yè)稅問題 根據(jù)新《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條之規(guī)定，從滯納稅款之日起。但在前期檢查中，該公司以“國際知名企業(yè)”自居，認(rèn)為自己既有專業(yè)的法律顧問又有著名的會計師事務(wù)所作稅務(wù)代理，對付幾個稅務(wù)檢查人員根本不在話下，因此各方面都不配合：資料不能按時按要求提供、對檢查人員的調(diào)查詢問敷衍了事等等，再加之該公司會計核算、帳目記載方式復(fù)雜特殊、憑證資料管理混亂，使檢查工作在相當(dāng)一段時間陷入了困境，無法理出頭緒，辨別真?zhèn)巍＃ㄈ┘哟髾z查力度，成立專案組在前期檢查的基礎(chǔ)上先著手印花稅、城市房地產(chǎn)稅的檢查，最后再“攻克”營業(yè)稅的整體方案；（六）抓住涉稅線索，將問題一查到底本案檢查中，一個突出的稅收政策問題，：1997年香港某（中國）集團(tuán)公司為了在香港上市，委托香港某評估師行對其在中國境內(nèi)投資的子公司——某置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)的某中心商場資產(chǎn)進(jìn)行評估，“固定資產(chǎn)—房地產(chǎn)”的借方，對應(yīng)的貸方科目是“資產(chǎn)重估儲備”，這項業(yè)務(wù)牽扯是否涉及印花稅和城市房地產(chǎn)稅的問題。企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理混亂本案檢查中，對案件作出處理決定時在案件的定性問題上出現(xiàn)了不同的看法：有人認(rèn)為該公司營業(yè)稅實際申報應(yīng)稅收入與帳面所載應(yīng)稅收入不符，其行為屬“虛假申報”，因此應(yīng)定性為偷稅；有人認(rèn)為定性“偷稅”證據(jù)還不充分、企業(yè)的主觀方面也難以確定、法律依據(jù)引用有爭議等，鑒于此情況應(yīng)定性“應(yīng)繳未繳”。并按1993年8月4日頒布的征管法規(guī)定應(yīng)加收稅款千分之二的滯納金，但由于稅款基數(shù)較大，時間較長，原征管法滯納金比例高，致使該公司城市房地產(chǎn)稅滯納金數(shù)額巨大，已近于稅款的兩倍（）。對外稅務(wù)機(jī)關(guān)要加大稅收法規(guī)政策的宣傳力度，對內(nèi)各部門應(yīng)密切協(xié)調(diào)，對納稅檢查發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時有效地在征管中得到解決和落實。本案檢查中的難點歸結(jié)起來有兩方面，一是稅政難點；二是賬務(wù)審核難點，但通過該案件的查處，我們也積累了一些同類案件可借鑒的檢查經(jīng)驗：注重預(yù)案；制定切實可行工作計劃，并在檢查實施中適時調(diào)整；檢查中注重依法調(diào)用多種檢查手段，在據(jù)理力爭、以理服人的同時注意談判技巧；在遇到企業(yè)新型經(jīng)濟(jì)行為的時候，要弄清基本事實，慎用稅收政策；有爭議時，要注意傾聽納稅人意見，及時請示上級把關(guān)。 （三）對本案中滯納金問題的分析（二）對本案定性上的分析另外該公司香港、內(nèi)地兩地核算，用磁盤傳遞方式合并處理帳務(wù)，但公司疏于管理，帳簿、憑證混亂，不嚴(yán)格遵守中國財務(wù)會計制度，日積月累釀成違反稅法的嚴(yán)重后果。該公司之所以會出現(xiàn)巨額營業(yè)稅應(yīng)繳未繳的情況，從檢查情況中反映，就是因為其內(nèi)部管理混亂，銷售部門和會計部門不能有效銜接，信息交流渠道不暢。總局于2001年8月以批復(fù)進(jìn)行了正式答復(fù)：鑒于該項資產(chǎn)評估是為香港投資者在香港上市而按照香港的會計制度作出的，不應(yīng)影響北京某置業(yè)有限公司按照我國現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)及會計制度的有關(guān)規(guī)定，按資產(chǎn)評估前價值所進(jìn)行的正常稅務(wù)和賬務(wù)處理，因此。根據(jù)京財稅[1998]795號《關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知》第四條第二款規(guī)定：“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)擁有房產(chǎn)，其計稅依據(jù)按固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值確定。通過檢查發(fā)現(xiàn)，該公司的應(yīng)稅售樓收入在帳簿中記載的科目不同于平常所見公司，是在該公司自設(shè)明細(xì)科目“應(yīng)收分期價”中核算。在城市房地產(chǎn)稅的檢查中，檢查人員根據(jù)前期預(yù)案了解到：該公司在北京投資建設(shè)的某中心包括寫字樓、公寓和商場，其中商場留作自用，并于1996年12月轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)—房地產(chǎn)”，但幾年來只申報繳納城市房地產(chǎn)稅689萬元，已納稅金額明顯偏少。調(diào)取該公司成立以來所有的會計帳簿、記帳憑證、售樓合同，著手進(jìn)行系統(tǒng)、全面、深入地檢查，不放過任何蛛絲馬跡。針對前期檢查工作遇到的阻力和困難，第二稽查分局及時召開會議，研究方案，抽調(diào)業(yè)務(wù)過硬、經(jīng)驗豐富、查帳技能優(yōu)秀的人員組成專案組，由主管局長擔(dān)任組長，從人員上、組織上保證了該案件的檢查深度和力度。從“北京市稅務(wù)信息系統(tǒng)”查詢的納稅申報數(shù)據(jù)看，該公司開發(fā)的“某中心”項目早已大量招商使用，但繳納的城市房地產(chǎn)稅數(shù)額較少，城市房地產(chǎn)稅可能存在一定的問題，這是通過納稅評估發(fā)現(xiàn)的疑點之二。 根據(jù)國稅發(fā)[1995]065號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《個人所得稅代扣代繳暫行辦法》的通知第十一條之規(guī)定，從滯納稅款之日起。該公司自1995年至2000年共取得售樓收入279490萬元，其中有49861萬元的銷售收入未申報繳納營業(yè)稅。 該公司12本外銷房預(yù)售契約和1本工程合同已貼印花但未畫銷。因此，通過專項檢查工作及時糾正了企業(yè)納稅上錯誤，同時收到了較好的效果北京某置業(yè)有限公司未按稅法規(guī)定繳納地方各稅案 二、 發(fā)現(xiàn)問題 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為專項檢查案件，檢查小組于2002年10月開始對其納稅情況進(jìn)行檢查。（1）根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條、第五條、第九條以及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十八條規(guī)定。經(jīng)請示我局有關(guān)部門后決定對該公司的納稅情況進(jìn)行涉稅立案檢查。 （一）案件來源及基本情況一、案 情北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案六、發(fā)揮稅務(wù)稽查的作用，對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一次專項清理檢查。建立項目登記制度，實行跟蹤管理，采取賬外調(diào)查、賬內(nèi)檢查的辦法，使開發(fā)商無機(jī)可乘，杜絕稅款流失。房地產(chǎn)開發(fā)商建造商品房數(shù)量多、周期長，投資額大?！々ぉし康禺a(chǎn)稅收管征存在的問題： 房地產(chǎn)業(yè)是地稅部門的重要稅源之一，對其加強(qiáng)征管進(jìn)行挖潛堵漏一直是我局常抓不懈的一項工作。房地產(chǎn)開發(fā)商同一些居委會、村委會聯(lián)手利用政府的回批地，進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)或以集資戶的名義進(jìn)行建筑分房。三、代建工程，隱瞞收入。根據(jù)國土房產(chǎn)管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品樓盤在完成其工程總量的25%后，即可申請預(yù)售許可證銷售樓盤。它不僅體現(xiàn)在稅源方面，同時也體現(xiàn)在稅收征管方面，我局歷來把強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的征管作為一項重要工作常抓不懈。通過對所查762戶房地產(chǎn)企業(yè)分析，造成房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的原因是多方面的，主要原因是納稅人納稅意識不強(qiáng)，甚至有的受利益驅(qū)使故意偷逃稅。針對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅比例居高不下、大案要案增多、偷漏稅呈智能化的特點，今年上半年，省地稅局在全省范圍內(nèi)開展了以房地產(chǎn)行業(yè)為重點的地方稅收專項檢查，共檢查762戶，有問題企業(yè)約占八成。北海市地稅局為此作出處理決定，對已查實不符合停緩建條件的房地產(chǎn)項目一律不予免稅。然而，隨著中央緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策的實施，北海的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，留下了滿目瘡痍的爛尾樓?！菊摹俊庇浾吡私獾剑d華苑小區(qū)原管理處興華達(dá)物業(yè)管理公司是興華地產(chǎn)公司(興華苑開發(fā)商)的全資子公司?！崩钕壬嬖V記者，“在興華苑買房的業(yè)主，80％都是拿這樣的發(fā)票和收據(jù)，沒有房地產(chǎn)的專用發(fā)票。賣房竟開餐飲發(fā)票 深圳某開發(fā)商被疑偷稅漏稅但是，從本案甲公司到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅擔(dān)保的過程看，甲公司將有關(guān)證書全部交給了稅務(wù)機(jī)關(guān)，表明了甲公司是真正同意用房地產(chǎn)來辦理納稅擔(dān)保的，稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有要求雙方共同到有關(guān)部門辦理登記或者是要求甲公司到有關(guān)部門辦理登記，那就意味著抵押登記應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)來完成。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。有關(guān)專家表示，“黑租”行為不受法律保護(hù)，一旦租戶出了事或者想賴賬，房東很有可能“啞巴吃黃連”。記者以出租人的身份向四家中介公司咨詢中發(fā)現(xiàn)，房東在沒有出租許可證的情況下，還是可以通過中介出租房屋。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)工作的重點應(yīng)放在對代征人的認(rèn)定、管理、稅款的解繳、代征手