【正文】 限開發(fā)土地。 　　設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)行政主管部門不予審批或同意進行開發(fā)建設(shè)項目的情形　　為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，對開發(fā)項目不符合條件或者有下列情形之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)行政主管部門不得審批或同意其新開發(fā)建設(shè)項目：?。ㄒ唬┪慈〉梅康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越其資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目資本金達不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；?。ㄈ┮验_發(fā)建設(shè)項目嚴(yán)重拖欠工程款的。?。ㄋ模┮婪☉?yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理?！。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進行保修。 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序　（一）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：　　 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　　 企業(yè)章程；　　 驗資證明；　　 企業(yè)法定代表人的身份證明；　　 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同； 　　 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。 申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交的證明文件　（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　（三）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責(zé)人的職稱證件；?。ㄎ澹┮验_發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料；?。┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)文件、證明。 　　二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定辦法?！。ㄋ模┢髽I(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責(zé)令限期改正，并可處以５０００元以上１萬元以下的罰款。 房地產(chǎn)開發(fā)工程的單位工程竣工驗收　　房地產(chǎn)開發(fā)工程的單位工程竣工驗收，又稱專業(yè)工程竣工驗收，以單位工程或某專業(yè)工程內(nèi)容為對象，獨立簽訂建設(shè)工程施工合同的，達到竣工條件后，承包人可單獨進行交工，發(fā)包人根據(jù)竣工驗收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，按施工合同約定的工程內(nèi)容組織竣工驗收，比較靈活地適應(yīng)了目前工程承包的普遍性。對于工業(yè)設(shè)備安裝工程的竣工驗收，則要根據(jù)設(shè)備技術(shù)規(guī)范說明書和單機試車方案，逐級進行設(shè)備的試運行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計、施工單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行； ?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 房地產(chǎn)聯(lián)建的方式?。ㄒ唬﹩渭兊耐恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，如企業(yè)搬遷改造，部隊土地轉(zhuǎn)讓等；?。ǘ╉椖哭D(zhuǎn)讓，即土地使用權(quán)和項目開發(fā)建設(shè)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；?。ㄈ┞?lián)營性質(zhì)的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益。 聯(lián)建合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益，法院不予受理的情形　　在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：　　(一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；　　(二)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　　(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。 　　在這一類案件中，有書面掛靠合同的，按合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，沒有書面合同的，按普通意義上的掛靠關(guān)系來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，即掛靠人應(yīng)對施工中產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，建筑單位所欠工程款由施工隊負責(zé)人享有，施工中欠他人款項由施工隊負責(zé)人償還，施工隊負責(zé)人有義務(wù)按約定支付建筑公司管理費。 　　對掛靠經(jīng)營的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用?中華人民共和國民事訴訟法?若干問題的意見》（簡稱民事訴訟法意見）第43條規(guī)定，個體工商戶、個人合伙或私營企業(yè)掛靠集體企業(yè)并以集體企業(yè)的保底從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，對掛靠人及被掛靠單位的訴訟主體該個體工商戶、個人合伙或私營企業(yè)與其掛靠的集體企業(yè)為共同訴訟人。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)符合的要求?。ㄒ唬┏鞘幸?guī)劃設(shè)計條件的落實情況；?。ǘ┏鞘幸?guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；　（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；?。ㄋ模┎疬w安置方案的落實情況；　（五）物業(yè)管理的落實情況。對已經(jīng)交付竣工驗收的單位工程或單項工程并已辦理了移交手續(xù)的，原則上不再重復(fù)辦理驗收手續(xù)，但應(yīng)將單位工程或單項工程竣工驗收報告作為全部工程竣工驗收的附件加以說明。 　　單位工程竣工驗收的優(yōu)勢在于其可以有效控制分項、分部和單位工程的質(zhì)量，保證建設(shè)工程項目系統(tǒng)目標(biāo)的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收的形式?。ㄒ唬﹩为毢炗喪┕ず贤膯挝还こ蹋⒐ず罂蓡为氝M行竣工驗收。 　　各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。 　　經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書?！　∽灶I(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起１年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)應(yīng)具備的條件?。ㄒ唬┳再Y本不低于５０００萬元；?。ǘ氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營５年以上；?。ㄈ┙衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工３０萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?。ㄋ模┻B續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；?。ㄎ澹┥弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１５萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。┯新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于４０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于２０人，持有資格證書的專職會計人員不少于４人；?。ㄆ撸┕こ碳夹g(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；?。ò耍┚哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?。ň牛┪窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！。┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)行政主管部門備案?！。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位或者將工程肢解發(fā)包，不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)、降低建設(shè)工程質(zhì)量或者使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序?。ㄒ唬┻x定項目，簽定合作意向書　（二）初步確定開發(fā)方案?。ㄈ┥陥笠?guī)劃要點　（四）申報、審批項目建議書?。ㄎ澹┚幹祈椖靠尚行匝芯繄蟾妗。┥陥?、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計程序（一）申報選址定點（二）申報規(guī)劃設(shè)計條件（三）委托作出規(guī)劃設(shè)計方案（四）辦理人防審核（五）辦理消防審核（六）審定規(guī)劃設(shè)計方案（七）住宅設(shè)計方案的專家組審查（八）落實環(huán)保三廢治理方案（九）委托環(huán)境影響評價并報批（十）建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)（十一）委托地質(zhì)勘探（十二）委托初步設(shè)計（十三）申報、審定初步設(shè)計 與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同相關(guān)的幾種合同的認(rèn)定?。ㄒ唬┖献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！。ㄋ模┮婪ㄈ〉玫耐恋厥褂脵?quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)的種類　　房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 　　中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地