【正文】 限開發(fā)土地。 　　設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)行政主管部門不予審批或同意進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的情形　　為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目不符合條件或者有下列情形之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)行政主管部門不得審批或同意其新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目：?。ㄒ唬┪慈〉梅康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越其資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；　（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；　（三）已開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)重拖欠工程款的?！。ㄋ模┮婪☉?yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序?。ㄒ唬┬略O(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：　　 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　　 企業(yè)章程；　　 驗(yàn)資證明；　　 企業(yè)法定代表人的身份證明；　　 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同； 　　 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交的證明文件?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　（三）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；　（五）已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；　（六）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告；?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)文件、證明。 　　二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定辦法。?。ㄋ模┢髽I(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責(zé)令限期改正，并可處以５０００元以上１萬元以下的罰款。 房地產(chǎn)開發(fā)工程的單位工程竣工驗(yàn)收　　房地產(chǎn)開發(fā)工程的單位工程竣工驗(yàn)收，又稱專業(yè)工程竣工驗(yàn)收，以單位工程或某專業(yè)工程內(nèi)容為對(duì)象，獨(dú)立簽訂建設(shè)工程施工合同的，達(dá)到竣工條件后，承包人可單獨(dú)進(jìn)行交工，發(fā)包人根據(jù)竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，按施工合同約定的工程內(nèi)容組織竣工驗(yàn)收，比較靈活地適應(yīng)了目前工程承包的普遍性。對(duì)于工業(yè)設(shè)備安裝工程的竣工驗(yàn)收，則要根據(jù)設(shè)備技術(shù)規(guī)范說明書和單機(jī)試車方案，逐級(jí)進(jìn)行設(shè)備的試運(yùn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)、施工單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行； 　（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 房地產(chǎn)聯(lián)建的方式?。ㄒ唬﹩渭兊耐恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，如企業(yè)搬遷改造，部隊(duì)土地轉(zhuǎn)讓等；?。ǘ╉?xiàng)目轉(zhuǎn)讓，即土地使用權(quán)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；?。ㄈ┞?lián)營性質(zhì)的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。 聯(lián)建合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益，法院不予受理的情形　　在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：　　(一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；　　(二)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　　(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。 　　在這一類案件中，有書面掛靠合同的，按合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，沒有書面合同的，按普通意義上的掛靠關(guān)系來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，即掛靠人應(yīng)對(duì)施工中產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，建筑單位所欠工程款由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人享有，施工中欠他人款項(xiàng)由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人償還，施工隊(duì)負(fù)責(zé)人有義務(wù)按約定支付建筑公司管理費(fèi)。 　　對(duì)掛靠經(jīng)營的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用?中華人民共和國民事訴訟法?若干問題的意見》（簡(jiǎn)稱民事訴訟法意見）第43條規(guī)定，個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙或私營企業(yè)掛靠集體企業(yè)并以集體企業(yè)的保底從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，對(duì)掛靠人及被掛靠單位的訴訟主體該個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙或私營企業(yè)與其掛靠的集體企業(yè)為共同訴訟人。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)符合的要求　（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；?。ǘ┏鞘幸?guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；?。ㄈ﹩雾?xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；?。ㄋ模┎疬w安置方案的落實(shí)情況；　（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。對(duì)已經(jīng)交付竣工驗(yàn)收的單位工程或單項(xiàng)工程并已辦理了移交手續(xù)的，原則上不再重復(fù)辦理驗(yàn)收手續(xù)，但應(yīng)將單位工程或單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告作為全部工程竣工驗(yàn)收的附件加以說明。 　　單位工程竣工驗(yàn)收的優(yōu)勢(shì)在于其可以有效控制分項(xiàng)、分部和單位工程的質(zhì)量，保證建設(shè)工程項(xiàng)目系統(tǒng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗(yàn)收的形式　（一）單獨(dú)簽訂施工合同的單位工程，竣工后可單獨(dú)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 　　各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。 　　經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。　　自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起１年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件　（一）注冊(cè)資本不低于５０００萬元；?。ǘ氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營５年以上；　（三）近３年房屋建筑面積累計(jì)竣工３０萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?。ㄋ模┻B續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；?。ㄎ澹┥弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１５萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。┯新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于４０人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于２０人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于４人；　（七）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；?。ò耍┚哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?。ň牛┪窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！。┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向建設(shè)行政主管部門備案?！。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位或者將工程肢解發(fā)包，不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、降低建設(shè)工程質(zhì)量或者使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序　（一）選定項(xiàng)目，簽定合作意向書　（二）初步確定開發(fā)方案?。ㄈ┥陥?bào)規(guī)劃要點(diǎn)?。ㄋ模┥陥?bào)、審批項(xiàng)目建議書?。ㄎ澹┚幹祈?xiàng)目可行性研究報(bào)告　（六）申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序（一）申報(bào)選址定點(diǎn)（二）申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（三）委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（四）辦理人防審核（五）辦理消防審核（六）審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（七）住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查（八）落實(shí)環(huán)保三廢治理方案（九）委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批（十）建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)（十一）委托地質(zhì)勘探（十二）委托初步設(shè)計(jì)（十三）申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì) 與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同相關(guān)的幾種合同的認(rèn)定　（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！。ㄋ模┮婪ㄈ〉玫耐恋厥褂脵?quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)的種類　　房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 　　中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地