【正文】 2 11660 經(jīng)營稅金及附加 3 二、經(jīng)營利潤 4 加：其他業(yè)務(wù)利潤 5 2564 減：經(jīng)營費用 6 1000 管理費用 7 10110 財務(wù)費用 8 12022三、營業(yè)利潤 9 加：投資收益 10 6000 補貼收入 11 營業(yè)外收入 12 5000 減：營業(yè)外支出 13四、利潤總額 14 減：所得稅 15 五、 凈利潤 16 23144行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)25二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。 流動比率流動比率是衡量企業(yè)短期償債能力最常用的比率。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時，還應(yīng)將流動比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。其計算公式如下： 現(xiàn)金比率 =（貨幣資金+短期證券）/ 流動負(fù)債 =（148150+5000）/ = 現(xiàn)金比率只能說明企業(yè)在特殊情況下的應(yīng)急能力，因此，企業(yè)一般不需要備有過多的貨幣資金和短期債權(quán)，而削弱資金的有效利用。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。 根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率計算如下： 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 147500 / 95000 = 長期負(fù)債與運營資金比率該比率是以長期負(fù)債除以營運資金。其計算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營成本 / 存貨平均余額其中 存貨平均余額 = （期初存貨余額+期末存貨余額）/ 2行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)28根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進(jìn)一步計算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。計算公式如下：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率公式中，應(yīng)收賬款應(yīng)是扣除估計壞帳損失后的凈額。計算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均資產(chǎn)總額其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初資產(chǎn)總額80310 元，期末資產(chǎn)總額為 98400 元，則該公司 2022 年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來說，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)資金的利用效果越好。其計算公式如下：經(jīng)營毛利率 =（經(jīng)營收入—經(jīng)營成本）/ 經(jīng)營收入 * 100% =（57400—11660）/ 57400 *100% = 80%（三） 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）的百分比，也叫凈值報酬率或權(quán)益報酬率。其計算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤 / 實收資本 * 100%根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本收益率計算如下： 資本收益率 = 23144 / 202200 *100% = 12%資本收益率越高，說明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。 指標(biāo) 2. 資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”科目變化趨勢對比分析：存在較大數(shù)額長期掛帳，或與上年對比增減變化較大的列為異常。檢查反饋結(jié)果：該公司 2022 年 3 月起代收代繳費用，如：水費、電費、燃?xì)赓M、收視費等，加收的手續(xù)費，將手續(xù)費收入全部計入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營業(yè)稅。二、個人所得稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo) 11. “管理費用”和“營業(yè)費用”變動趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點，其工資支出也相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的差異不大。. 指標(biāo) 14. “管理費用 ”、 “營業(yè)費用”增減變動率與個人所得稅增減變動率對比≤0%10*上 年 個 人 所 得 稅上 年 個 人 所 得 稅本 年 個 人 所 得 稅 ?可判斷為存在異常。問題二： 指標(biāo) 12. 工資薪金項目平均負(fù)擔(dān)率 工資薪金項目平均負(fù)擔(dān)率= %10*當(dāng) 期 職 工 人 數(shù)當(dāng) 期 工 資 總 額 目 個 人 所 得 稅 總 額當(dāng) 期 扣 繳 的 工 資 薪 金 項分析：如果企業(yè)工資薪金項目平均負(fù)擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項目平均負(fù)擔(dān)率，則判斷個人所得稅繳納情況異常。問題三： 指標(biāo) 8. 資產(chǎn)負(fù)債表中貨幣資金的變化率同營業(yè)收入的變化率比較 ％％可 比 期 末 營 業(yè) 收 入比 期 末 營 業(yè) 收 入可 比 期 初 營 業(yè) 收 入 － 可　 　 　 　 ％ －期 末 貨 幣 資 金 幣 資 金期 初 貨 幣 資 金 － 期 末 貨　 　 　 　 201*0?分析：大于 20%可視為企業(yè)在營業(yè)稅繳納方面存在疑點。 指標(biāo) 4. 資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長率與營業(yè)稅增長率對比 ? ??? ?％　 　 　 　 　 　 　 　 　 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款－他 應(yīng) 收 款本 年 應(yīng) 收 賬 款 ＋ 本 年 其應(yīng) 收 賬 款 增 長 率 ＝ 10*??％上 期 營 業(yè) 稅 稅本 年 營 業(yè) 稅 － 上 期 營 業(yè)營 業(yè) 稅 增 長 率 ＝ 10*分析：應(yīng)收賬款增長率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營業(yè)稅增長率，否則可視為存在異常。 行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)32 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo)一、營業(yè)稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo) 1. 營業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢對比 ％納 稅 總 額營 業(yè) 稅＝營 業(yè) 稅 占 納 稅 總 額 比 重 10*分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的營業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)31其計算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本保值增值率計算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。盈利能力比率主要包括：經(jīng)營凈利率、經(jīng)營毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤率等。其計算公式如下： 運營資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均運營資金其中： 平均運營資金 =（期初運營資金+期末運營資金）/ 2 運營資金 = 流動資產(chǎn) — 流動負(fù)債***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初流動資產(chǎn)為50910 元，期末流動資產(chǎn)為 59100 元，期初流動負(fù)債為 15000 元，期末流動負(fù)債為 21000 元，該公司 2022 年營運資金周轉(zhuǎn)率的計算如下：平均營運資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營運資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 該公司營運資金周轉(zhuǎn)率為 ，說明公司擁有的營運資金每元能創(chuàng)造的經(jīng)營收入為 元。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是表明年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的次數(shù)。三、運營能力 運營能力分析主要是通過營運能力比率來分析的。 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率該比率是指長期負(fù)債與固定資產(chǎn)的比率。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。一般認(rèn)為，速動比率以不低于 1:1 為好，但在不同行業(yè)會有所不同。但實際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營周期而異。因為短期債務(wù)多以現(xiàn)金償還，故又稱邊線能力比率。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動性好、償債能力強，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。 償債能力分析。財務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少決策的不準(zhǔn)確性。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 35常 見 問 題特 殊 問 題行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)20“...誤餐補貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅 元。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。2022 年 6 月代收款行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)18項手續(xù)費共計 元記入“營業(yè)外收入”科目。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。 四、契稅的計算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。計算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）*（130%）*%?；居嬎愎剑簯?yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。物業(yè)公司下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征 5%的營業(yè)稅。二、營業(yè)稅的計算（一）管理性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)管理公司以下四項收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，按 5%征收營業(yè)稅。我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共 13 種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》 ，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》 。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。（二） 區(qū)分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進(jìn)行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務(wù)收入；凡主營業(yè)務(wù)收入外，從事交通運輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 以上是國外通用的分類。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下 4 類： 居住物業(yè)。 詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅 評估方法以及評估指 標(biāo)。 該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。同 時 ，通 過有效的機制對行業(yè)納稅評估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。 納稅評估處行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)1 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點 ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn) ..........................................3一、收入的概念及種類 ............................................4二、物業(yè)管理費的測算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) ......................................5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算 ....................................6第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算 ....................................7一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 ..............................................7二、營業(yè)稅的計算 .........