【正文】 項目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競爭壓力較大，因此應(yīng)該密切關(guān)注市場變化，加強市場調(diào)研，針對市場細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價及單價地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過 2022 年。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已經(jīng)所剩無幾。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏。圖 23 中國歷年社會消費品零售總額對比圖數(shù)據(jù)顯示，2022 年成都城市居民可支配收入為 23932 元，同比增長%，居民收入的增長成為支撐社會消費增長的重要因素。108 國道、成綿高速路、大件路（德陽—樂山）穿境而過，周邊緊鄰北新干道延長線（成都—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、成青公路（成都—青白江—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、城際列車（樂山—綿陽）和寶成鐵路，距西南國際航空港成都雙流國際機場僅 50 公里，均為高速公路，乘汽車最快只需 20 余分鐘。2022 年全市 GDP 突破 200 億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13810 元，農(nóng)民人均純收入達到 6040 元。2022 年，廣漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 15652 元，高于全省的 15461 元，廣漢市農(nóng)村居民人均純收入為 6970 元，高于全省的5140 元；廣漢市城鎮(zhèn)居民人均消費支出 12216 元，高于全省的 12105 元，廣漢市農(nóng)村居民人均消費支出 5323 元，高于全省的 元。城市西翼重點圍繞三星堆歷史遺跡條打造一批蘊含文化魅力的小城鎮(zhèn)群。（2）傳統(tǒng)老城購物商圈——成百大樓項目地址： 廣漢市商業(yè)核心區(qū)，中山大道與九江路交匯點。（3）傳統(tǒng)購物街區(qū)廣漢市最繁華的商業(yè)街區(qū)，以珠寶、服飾、箱包等購物為主題的步西南城第二期項目可行性研究報告23行街，業(yè)態(tài)齊全、品牌較高，人流最多的商業(yè)步行街，此區(qū)域租金價格在 300 元/平米/月以上，且具有高昂的轉(zhuǎn)讓費，一個 25 平米的商鋪轉(zhuǎn)讓費高達 18 萬元。（3）缺少高端品牌集中的綜合性項目 廣漢市目前整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平依然較低，眾多知名商業(yè)品牌因廣漢目前未有良好投資環(huán)境的項目而止步，一部分高端消費者在本地?zé)o法滿足其對于高品牌的消費欲望，這個部分消費者大都前往成都、德陽等消費。在旅游項目方面，打造嘉年華游樂園、大劇院、婚慶公園(大教堂、喜街、婚紗攝影基地)、濱江公園(河景濕地、慶典廣場、啤酒廣場、水上樂園 )、龍居寺佛教文化區(qū)、海派風(fēng)情街、茗香街、博物館、藝術(shù)館、酒店(星級酒店、風(fēng)情酒店、民俗客棧)等旅游主題項目。立面設(shè)計沿用簡歐風(fēng)格，并適當(dāng)糅入構(gòu)成元素，展現(xiàn)繁華的商業(yè)氣息。“美景嘉園”項目用地位于四川省廣漢市中山大道和深圳路交叉路口的東南角，分為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個相對獨立的區(qū)域。建成后將是廣漢及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)中心，真正做到立足廣漢輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西南城第二期建設(shè)項目擁有上千家糖酒商家固定客戶，其消費能力高于一般商業(yè)綜合體；集會展、旅游于一體的多功能定位，讓商業(yè)配套設(shè)施擁有多重身份，面向的客戶群體更加多元和廣闊。2022 年 3 月中國糖業(yè)酒類集團總公司決定從明年起每年春季全國糖酒會永久落戶成都。公司將按照不同的業(yè)態(tài)進行前三個季度的集中售賣，并根據(jù)樓盤的售賣結(jié)果和市場反應(yīng)效果隨時調(diào)整銷售進度。 環(huán)境影響分析與結(jié)論（一）環(huán)境影響分析擬建項目所在地環(huán)境空氣質(zhì)量較好，污水主要為生活污水，受交通噪聲和社會噪聲較少。西南城第二期項目可行性研究報告38第 六 章 環(huán) 境 影 響 評 價 編制依據(jù)環(huán)境保護法律法規(guī)《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》；《中華人民共和國大氣污染法》；《中華人民共和國水污染防治法》；《中華人民共和國環(huán)境噪聲防治法》；《中華人民共和國固體物污染防治法》；《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》國務(wù)院令第 253 號；成都市人民政府令第 86 號。2022 年 4 月 22 日，中國特產(chǎn)采購協(xié)會與西南城控股有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國特產(chǎn)采購協(xié)會將充分發(fā)揮橋梁與紐帶作用，整合資源并嫁接至西南城項目，促進協(xié)會會員單位與西南城的溝通合作，同時吸納西南城控股有限公司為協(xié)會副理事長單位，在西南城設(shè)置協(xié)會的分支機構(gòu)，權(quán)利支持在西南城建立中國特產(chǎn)市場、中國特產(chǎn)館、中國特西南城第二期項目可行性研究報告36產(chǎn)采購點、固定在西南城舉辦中國特產(chǎn)采購商大會，定期在西南城舉辦以特產(chǎn)為主題的高峰論壇。建筑定位為國際風(fēng)情小鎮(zhèn)，萬國建筑薈萃，可以不出國門看世界西南城第二期項目可行性研究報告35施工管理過程嚴(yán)格管控，為項目的按期按質(zhì)完成提供保障。（3）區(qū)域內(nèi)類似地產(chǎn)市場競爭分析與本項目臨近區(qū)域的類似案例銷售情況如下：表 51 西南城二期周邊房地產(chǎn)市場初步調(diào)查情況表 樓盤名稱 所在 區(qū)域 開發(fā)商 容積 率占地 面積 （畝）建筑 面積 （㎡）周邊配套 價位 潤茂川師以餐飲及特色商鋪構(gòu)成的多元化風(fēng)情商業(yè)街，面積從 30 到 300 平米不等，充分體現(xiàn)街區(qū)的多樣性及風(fēng)格化。園區(qū)西南城第二期項目可行性研究報告27提供網(wǎng)上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、資金流、信息流，立足西南、輻射全國。（4）缺少能夠滿足旅游消費的一站式購物場所 廣漢市大力發(fā)展旅游商業(yè)同時，由于商業(yè)消費場所更新已經(jīng)滯后，以旅游為目的消費者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購物、休閑、娛樂、餐飲為目的體驗式消費場所。（5）武廟步行街商圈廣漢的第二個商業(yè)核心點處于成百商圈北上方，位于兩個商圈中段；主要由漢口路和武昌路構(gòu)成，此商業(yè)圈也包含了部分的萬壽路、南京路、南北大街。2F：各個年齡段女性服裝。 市場機遇 廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整廣漢市目前的主要商圈以傳統(tǒng)的老城區(qū)商貿(mào)中心（九江路與中山大道交匯處）、傳統(tǒng)的購物步行街（東西大街、武昌路）、武廟步行街休閑購物商圈（武昌路、漢口路）、休閑娛樂餐飲帶（湖南路）、新城新興商圈（金雁湖公園以北）為主，老城區(qū)商貿(mào)中心以商業(yè)裙樓為主，代西南城第二期項目可行性研究報告21表項目有時代廣場、成百百貨；傳統(tǒng)的購物步行街以傳統(tǒng)底商為主，代表性的品牌有愛戀珠寶，哥弟服裝、中國移動；武廟步行街休閑購物商圈以走廊式步行街為主，代表性的品牌有太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等。加快發(fā)展三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。圖 31 廣漢國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值工業(yè)呈現(xiàn)出速度快、效益好、投入大的良好局面，擁有一批附加值高、生命力旺、經(jīng)濟效益好的企業(yè)，形成機械、醫(yī)藥、化工、食品為主的比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，民營經(jīng)濟占經(jīng)濟總量的 95%，培育出宏華公司、益海糧油、蜀中制藥等骨干企業(yè)。 經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢廣漢位于四川最具經(jīng)濟發(fā)展活力的成（都）德（陽）綿（陽）經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的中心，處在攀西經(jīng)濟圈、成渝經(jīng)濟走廊的交匯點，是華北、華東、華南地區(qū)物流進入成都及西部地區(qū)的集散地，是成都通往長江三角洲經(jīng)濟圈、珠江三角洲經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要門戶。僅 2022 年，成都市餐飲業(yè)零售總額突破 320 億元，同比增長達 %，增幅位列全國 36 個主要城市之首。 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛2022 年 2 月成都主城區(qū)開始執(zhí)行限購令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從這個意義上來看，與普通住宅相比，西南城第二期項目可行性研究報告12商業(yè)類投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。從“國四條”開始，國家對住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。國家計委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費和未來的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個廣漢、德陽、青白江的潛在消費人群支撐，因此本項目具有較好的市場前景。 表 11 西南城第二期建設(shè)項目及經(jīng)濟指標(biāo)序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)7 容積率 　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)8 建筑密度 　 % 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)9 綠地率 　 15% 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)10 機動車位 個 973 二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)西南城第二期項目可行性研究報告6 項目建設(shè)工期及進度本項目建筑面積 139021㎡，建設(shè)期 1 年 8 個月，從 2022 年 1 月開工，2022 年 8 月底竣工。 項目簡介西南城位于成都市德陽廣漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū) 15 公里，北臨德陽市區(qū) 17 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江，緊靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。?國際城遂寧國際城位于遂寧中國西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260 畝，投資 20 億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品，主要包括建材家居、汽車農(nóng)機、五金機電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場和一個全國性的專業(yè)市場建設(shè)。公司目前在建的項目有西南城和遂寧國際城。西南城第二期建設(shè)項目可行性分析報告建設(shè)單位：西南城控股有限公司編制單位：成都富盈瑞吉投資咨詢有限公司編制時間：2022 年 11 月西南城第二期項目可行性研究報告2目 錄第 一 章 項 目 總 論 ........................................................................................................1 項目概況 ..........................................................................................................................1 項目名稱 ...................................................................................................................1 項目性質(zhì) ...................................................................................................................1 項目建設(shè)單位 ...........................................................................................................1 項目簡介 ...................................................................................................................4 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ...............................................................................................5 項目建設(shè)工期及進度 ...............................................................................................5 投資估算和資金籌措 ...............................................................................................6 項目評估結(jié)論及建議 ......................................................................................................6 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 ........................................................................................6 經(jīng)濟分析結(jié)論 ...........................................................................................................7 項目建議 ..........................................