【正文】 西南城第二期項目可行性研究報告39編制本項目報告書的目的，皆在工程分析的基礎(chǔ)上掌握建設(shè)項目的污染物排放的特征，在了解評價環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀情況下，分析項目建成后對評價區(qū)的影響程度和范圍，對所采取的污染防治措施進(jìn)行評述，并提出可行的環(huán)境保護(hù)對策，為環(huán)境管理提供依據(jù)。項目周圍的商業(yè)綜合體是潛在的競爭對手，世界名牌的進(jìn)駐為這些潛在競爭對手提供強大的品牌支持。劣勢(W)：西南城地理位置處于廣漢新開發(fā)區(qū)，距離廣漢老城區(qū)有一定距離，地理位置不如老城區(qū)優(yōu)越。商業(yè)模式新穎，領(lǐng)航中國未來商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)新思路。項目建成運營后，將集時尚、購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、公寓等為一體，將成為廣漢未來最繁華的商業(yè)新中心。西南城第二期項目可行性研究報告32第 五 章 項 目 營 銷 策 略 競爭對手分析通過對廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況的調(diào)研分析，西南城第二期項目主要有以下幾個競爭對手：（1）帶有商業(yè)配套的住宅樓盤廣信鷺島位于廣漢城北新區(qū)，緊鄰政務(wù)中心，以及廣漢未來最大的城市商業(yè)綜合體廣信天地項目，廣信鷺島自身規(guī)劃有近 4 萬平米的鷺鎮(zhèn)商業(yè)街，具有歐式風(fēng)格。底層以獨立商業(yè)銷售單位構(gòu)成，二層劃為大跨度空間，主要以大中型餐飲、會議、住宿、辦公等功能為主的服務(wù)性商業(yè)區(qū)，建筑高度以四層為主加局部五層。 西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果西南城定位于打造打造全國首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國首家大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基西南城第二期項目可行性研究報告26礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體，開創(chuàng)了“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)新模式。以水晶廣場為主要商圈輻射，水晶廣場定位于以休閑餐飲為主題，為商業(yè)全部裸賣，目前 1 層租金在 150 元左右，門面售價在 萬元~3 萬元之間，主要業(yè)態(tài)有良木緣咖啡、KTV、余一手火鍋等。6F ：古攝影集團(tuán)、穿越國際健身會所。廣漢市比較典型的商業(yè)為老成百大樓、時代廣場、廣信曼哈頓、武廟步行街、城北新城水晶廣場。重點推進(jìn)石油裝備產(chǎn)業(yè)基地、交通運輸設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)基地和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，到 2022年，開發(fā)區(qū)銷售收入達(dá)到 1000 億元，石油裝備產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到 380 億西南城第二期項目可行性研究報告20元、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到 120 億元。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，以三星堆為龍頭的文化旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，連鎖、倉儲、 物流、會展和大型專業(yè)市場等現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。西南城第二期項目可行性研究報告18 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)廣漢是西部最具投資潛力百強縣、列四川省第七位，素有“川西明珠”美譽。在國家對住宅類地產(chǎn)的嚴(yán)格控制的政策下，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展的良好時機(jī)，成為人們熱于投資的重點項目。圖 22 近兩年成都商品房成交均價對比圖西南城第二期項目可行性研究報告14 社會消費品總額連年增長，居民消費需求旺盛我國社會消費品總額連年增長，人民消費意愿和消費能力不斷增強。商品房銷售額 23314 億元，下降 %，降幅縮小 個百分點；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷售額下降 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。商業(yè)地產(chǎn)不限購、不限外、不限貸的優(yōu)勢，越發(fā)凸現(xiàn)出來。西南城一期規(guī)劃設(shè)計。表 13 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注一 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　 　 　1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西南城第二期項目可行性研究報告86 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 容積率 　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 建筑密度 　 % 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9 綠地率 　 15% 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10 機(jī)動車位 個 973 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二 投資估算及資金籌措 　 　 　1 項目總投資： 萬元 　2 自有資本金 萬元 　3 銀行借款 萬元 30000 　4 預(yù)售轉(zhuǎn)投入 萬元 1,三 售價估算 　 　 　1 商業(yè)綜合體售價 元 6,500 。該項目的自有資本金為 萬元，達(dá)到總投資額的 39%；銷售轉(zhuǎn)投入 萬元，占投資總額的 3%；銀行貸款30000 萬元，占總投資額的 58%。西南城一期凈用地面積 ㎡（約 354 畝），規(guī)劃總建筑面積475092㎡。（3）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平法定代表人（董事長）：方清海，1966 年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。近距離輻射周邊 61 座城市和 億常住人口。（1）公司組織架構(gòu)公司設(shè)股東會，股東會為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成，決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃，按照章程行使相應(yīng)的職權(quán)。公司不設(shè)董事會，設(shè)執(zhí)行董事 1 人、即為法定代表人，對公司股東會和股東負(fù)責(zé)；公司設(shè)經(jīng)理一名，由股東會聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對其股東會負(fù)責(zé)。西南城由西南城控股有限公司投資 100 億開發(fā)，以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)西南城第二期項目可行性研究報告3循環(huán)的中國財富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期為五年，于 2022 年底開工，2022 年全面竣工。湖北天潤（集團(tuán)）有限公司董事長，中國青年企業(yè)家協(xié)會理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會長，先后獲得“優(yōu)秀政協(xié)委員”、“優(yōu)秀民營企業(yè)家” 榮譽稱號、西南城第二期項目可行性研究報告4“優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”。一期建設(shè)啟動區(qū)項目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積 ㎡，建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期 2 年，即 2022 年 11 月－2022 年 11 月，該階段正在竣工驗收中。 項目評估結(jié)論及建議 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論西南城第二期商業(yè)配套建設(shè)項目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。2 風(fēng)情街售價 元 8,5003 美食街售價 元 8,500四 利潤測算 　 　 　1 銷售收入 萬元 103, 　2 利潤總額 萬元 37, 　3 所得稅 萬元 9, 　4 凈利潤 萬元 28,五 評價指標(biāo) 　 　 　1 項目全投資稅前利潤率 % % 　2 項目全投資稅后利潤率 % % 　 項目建議（一）本項目的建設(shè)期為 1 年 8 個月，建筑面積 139021 平方米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，存在一定的不確定性，西南城第二期項目可行性研究報告9在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項目按計劃正常施工，同時，注意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。西南城第二期項目可行性研究報告10本公司市場調(diào)查資料。同時越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風(fēng)險影響與平衡?？梢娚虡I(yè)營業(yè)用房是目前房地產(chǎn)開發(fā)最好的業(yè)態(tài)形式。2022 年全年社會消費品總額實現(xiàn) 億元，比 2022 年增長%。 項目區(qū)位優(yōu)勢項目地址位于德陽市江漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū) 15 公里，距廣漢市 6 公里,交通便利，地理位置優(yōu)越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，北側(cè)為青白江，西側(cè)為已形成城市道路。2022 年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 135 億元，從近 2 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，廣漢市生產(chǎn)總值保持了一個平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，年均GDP 增速約為 15％，經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，波動小?，F(xiàn)有國家級旅游景區(qū) 2 個，有較大規(guī)模和影響的旅游商品生產(chǎn)企業(yè)10 家；民俗文化“保保節(jié)”、“松林桃花節(jié)”每年可吸引游客數(shù)十萬人次，“保保節(jié)”聞名遐邇，有“中華一絕”之稱，是四川省首批公布的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。“宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃廣漢市政府提出了將廣漢打造成為“宜居、宜商、宜業(yè)”的天府水木田園生態(tài)城市的宏偉目標(biāo)，未來廣漢將形成“一軸兩翼”和“一城三區(qū)六鎮(zhèn)”的城市空間格局。幾個典型的商業(yè)地產(chǎn)項目銷售情況都非常良好，時代廣場與曼哈頓余少量鋪面未售，其余鋪面均已經(jīng)售罄。8F ：成百辦公室及庫房 。 廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析綜上所述，廣漢市商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為以下特征：（1）缺少具有代表性的商業(yè)城市綜合體項目目前具有代表性商業(yè)項目集中在老城區(qū)，而老城區(qū)的目前商業(yè)項目商業(yè)體量過小、商業(yè)運營缺乏專業(yè)推廣團(tuán)隊，人氣不集中，集中式的消費尚未形成，廣漢的商業(yè)地產(chǎn)市場迫切需要一個具有代表性聚集人氣的城市綜合體項目。項目由博覽會展區(qū)、營銷總部區(qū)、市場交易區(qū)、民俗體驗區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意研發(fā)區(qū)、物流倉儲區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)和生活配套區(qū)等十大功能區(qū)組成，經(jīng)營范圍涉及農(nóng)副產(chǎn)品、海鮮食品、軟飲料、乳制品、調(diào)味品、酒、糖果、營養(yǎng)品、保健品、休閑食品、方便食品、進(jìn)口食品、茶葉、土特產(chǎn)、食品包裝、食品原料、食品機(jī)械等數(shù)十種糖酒食品關(guān)聯(lián)商品。建筑風(fēng)格采用簡潔古典風(fēng)格，以達(dá)到與風(fēng)情商業(yè)以及標(biāo)準(zhǔn)商鋪的區(qū)別，并且也更為符合配套用房應(yīng)具有的簡潔直接的風(fēng)格模式。金領(lǐng)此項目總建筑面積 87000 平方米，西南城第二期項目可行性研究報告33地上 4 層建筑面積共 68400 平方米，地下 1 層建筑面積共 18600 平方米。中國西南城是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點商貿(mào)項目，采用貫通產(chǎn)、銷、展、研的全新六代商業(yè)模式，打造集博覽、會展、交易、旅游、物流、配套為一體的糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和集吃、住、行、游、購、娛為一體的大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)。西南城所在區(qū)域是廣漢未來快速發(fā)展的開發(fā)區(qū)，但現(xiàn)在周圍居住人口較老城區(qū)偏少，周邊的商業(yè)配套設(shè)施和市政配套設(shè)施較主城區(qū)偏差，對居民的商業(yè)吸引力不夠。 項目定位分析?功能定位以餐飲、購物、休閑、娛樂等于一體的商業(yè)綜合體和特色化經(jīng)營的風(fēng)情、餐飲步行街。通過所在地區(qū)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查，弄清工程所在區(qū)域大氣環(huán)境、聲學(xué)環(huán)境、地表水環(huán)境，并對上述要素進(jìn)行評價，對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量水平給出明確的結(jié)論；通過對建設(shè)項目的工程分析，掌握對環(huán)境可能產(chǎn)生的不利影響，確定污染和潛在污染因素；分析預(yù)測該建設(shè)項目施工期和營運期與周圍環(huán)境相互之間可能產(chǎn)生的影響；對建設(shè)項目與城市總體規(guī)劃進(jìn)行一致性分析，對項目的選址、規(guī)劃布局、設(shè)計進(jìn)行環(huán)?？尚行哉撟C；從保護(hù)角度對工程建設(shè)提出要求和建議；通過評價，明確給出建設(shè)項目在環(huán)境保護(hù)方面的可行性結(jié)論，并對存在的問題提出合理化建議。 評價目的建設(shè)項目環(huán)境影響評價的基本目的是貫徹“環(huán)境保護(hù)”這項基本國策，并以環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，認(rèn)真執(zhí)行“預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合利用”的環(huán)境管理方針。威脅（T）：西南城以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，打造成全國首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國首家大型展貿(mào)旅游示范區(qū)，以產(chǎn)業(yè)為依托，打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集群，在房地產(chǎn)調(diào)控日益加劇的今天其威脅性較小。樓盤價格優(yōu)勢明顯，是同類商業(yè)樓盤中性價比及投資回報率較高的物業(yè)。全球家居 CBD新都區(qū)老成彭路家具產(chǎn)業(yè)園成都香江置業(yè)有限公司 170 141592三原外國語學(xué)校附屬小學(xué)、人人樂購物、西南石油大學(xué)、成都軍區(qū)總醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行8163 均價西南城第二期項目可行性研究報告34 項目 SWOT 分析優(yōu)勢（S）：經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢明顯，是四川省未來規(guī)劃發(fā)展重點；本區(qū)域所在地位于“成德綿”經(jīng)濟(jì)走廊的廣漢市；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；緊靠國際商貿(mào)城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅 3公里。（2）純商業(yè)綜合體華地財富廣場位于經(jīng)開區(qū)核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世界 500 強“沃爾瑪”商業(yè)，聯(lián)袂打造廣漢首個商業(yè)綜合體。建筑風(fēng)格采用地中海風(fēng)格的建筑形式，在利用地中海式建筑風(fēng)格自身的形制特性上，使風(fēng)情商業(yè)街在具有豐富空間的基礎(chǔ)上洋溢著濃郁的歐陸風(fēng)情，極大地烘托出風(fēng)情街自身的浪漫情調(diào)，帶來賞心悅目的視覺享受，同時地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費行為提供切合的氛圍。 項目主體工程內(nèi)容及規(guī)模西南城第二期建設(shè)項目及規(guī)模如下表：表 41 西南城第二期建設(shè)項目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)