【正文】 成本法評估，應(yīng)當(dāng)說明費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成、各費(fèi)用項(xiàng)目的測算過程、采用的價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等；說明與地上建筑物費(fèi)用項(xiàng)目的劃分；說明評估對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)；說明土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)；說明修正的因素及修正過程。15．無形資產(chǎn)（1）土地使用權(quán)（含固定資產(chǎn)——土地）①土地的宗數(shù)、面積，土地使用權(quán)取得方式、性質(zhì)、原始入賬價(jià)值、攤銷政策、攤余價(jià)值等。②房屋建筑物類固定資產(chǎn)購建日期、結(jié)構(gòu)形式、權(quán)屬狀況、日常維護(hù)、裝潢情況、折舊及計(jì)提減值方法，以及房屋建筑物類固定資產(chǎn)所占用土地的情況。14．固定資產(chǎn)（1）機(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)①機(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)的數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準(zhǔn)備等。（2）長期股權(quán)投資核實(shí)的內(nèi)容（投資日期、持股比例、投資協(xié)議等）、方法和結(jié)果。③貼現(xiàn)資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。（1）貸款①企業(yè)貸款管理制度。（1）買入返售金融資產(chǎn)的種類、賬面金額及情況介紹。（2）拆出資金函證情況。（5）現(xiàn)金及存放中央銀行款項(xiàng)評估值的確定方法和結(jié)果。各資產(chǎn)負(fù)債評估技術(shù)說明應(yīng)當(dāng)包含資產(chǎn)負(fù)債的內(nèi)容和金額、核實(shí)方法、評估值確定的方法和結(jié)果等基本內(nèi)容。（六）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）。七、資料清單一般包括下列內(nèi)容：（一）評估申報(bào)表（由評估機(jī)構(gòu)出具樣式）；（二）相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的批文；（三）財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；（四）資產(chǎn)權(quán)屬證明文件；（五）重大合同、協(xié)議等；（六）經(jīng)營統(tǒng)計(jì)資料；(七) 其他資料。（六）委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量、賬面金額及另行委托的原因。若存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。（7）企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析，如：①銀行信貸資產(chǎn)的種類、規(guī)模及質(zhì)量等，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及分布、市場地位等情況；②保險(xiǎn)公司的主要險(xiǎn)種、保費(fèi)收入、賠付情況、市場地位等；③證券公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、自營業(yè)務(wù)、承銷業(yè)務(wù)的規(guī)模和收入比重，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及分布情況，市場地位等。一、委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況（一）委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。 注冊資產(chǎn)評估師簽章： 年 月 日附三：“評估說明”編寫指引（供參考）評估說明是申請備案核準(zhǔn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的必備材料，為方便金融企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)全面了解評估情況，本指引結(jié)合國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)備案核準(zhǔn)的要求，為注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關(guān)當(dāng)事方編寫評估說明提供指引。附二：“注冊資產(chǎn)評估師承諾函”指引（供參考） 公司（單位）：受你單位的委托，我們對你單位擬實(shí)施行為（事宜）所涉及的（資產(chǎn)——單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益），以年月日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評估，形成了評估報(bào)告。評估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)按會計(jì)科目順序裝訂。評估結(jié)論一般以人民幣為計(jì)量幣種，使用其他幣種表示的，應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣在評估基準(zhǔn)日的匯率。第三十五條 被評估單位有兩家以上分支機(jī)構(gòu)的，評估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的組織架構(gòu)、核算方式等因素合理編制。 第五章　評估明細(xì)表第三十條 單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估、采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)編制評估明細(xì)表。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告上簽字。第二十二條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結(jié)論瑕疵以及期后事項(xiàng)等特別事項(xiàng)，通常包括下列內(nèi)容： （一）因權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵、評估資料不完整等使評估程序受到限制的情形；（二）評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)；（三）或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系；（四）被評估單位執(zhí)行國家相關(guān)部門制定的行業(yè)監(jiān)管指標(biāo)的情況；（五）評估基準(zhǔn)日至評估報(bào)告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)，包括該期間利率、匯率、金融產(chǎn)品市場價(jià)格變化及國家對金融企業(yè)監(jiān)管政策的變化等；（六）評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。評估結(jié)論通常是確定的數(shù)值。（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)應(yīng)當(dāng)為有效批復(fù)文件以及可以說明經(jīng)濟(jì)行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料；（二）法律法規(guī)依據(jù)通常包括與金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等；（三）評估準(zhǔn)則依據(jù)包括評估業(yè)務(wù)中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范；（四）權(quán)屬依據(jù)通常包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書、基準(zhǔn)日股份持有證明、出資證明、信貸合同、保險(xiǎn)合同、委托理財(cái)合同、國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、專利證書、商標(biāo)注冊證、著作權(quán)（版權(quán)）相關(guān)權(quán)屬證明、機(jī)動車行駛證、抵債合同、抵押登記資料等其他權(quán)屬證明文件等；（五）取價(jià)依據(jù)通常包括企業(yè)提供的財(cái)務(wù)會計(jì)、經(jīng)營方面的資料，國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件，以及評估機(jī)構(gòu)收集的資本市場資料等。第十三條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明本次評估的目的及其所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為，并說明該經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。（一）委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。第九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告正文的基礎(chǔ)上編制評估報(bào)告摘要。第四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確陳述評估報(bào)告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。第三條 本指南所指金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告（以下簡稱評估報(bào)告），由標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表和評估說明構(gòu)成。注冊資產(chǎn)評估師聲明應(yīng)當(dāng)置于評估報(bào)告摘要之前?！钡谑l 評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)介紹委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者的概況。若存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。第十七條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明本次評估業(yè)務(wù)所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、權(quán)屬、取價(jià)等依據(jù)。第二十一條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。（六）特殊情況下，在與經(jīng)濟(jì)行為相匹配的前提下，評估結(jié)論可以用區(qū)間值表示，同時(shí)給出確定數(shù)值評估結(jié)論的建議。第二十五條 評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機(jī)構(gòu)蓋章。第二十九條 引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論，根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，需經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)主管部門的批準(zhǔn)（備案）文件作為評估報(bào)告的附件。第三十四條 評估結(jié)果匯總表應(yīng)當(dāng)按以下順序和項(xiàng)目內(nèi)容列示：資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)等類別和項(xiàng)目。需要同時(shí)出具外文評估報(bào)告的，以中文評估報(bào)告為準(zhǔn)。必要時(shí)附件可以獨(dú)立成冊。五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。七、評估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行。《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明》應(yīng)當(dāng)由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評估單位負(fù)責(zé)人簽字，加蓋委托方與被評估單位公章，并簽署日期。（6）企業(yè)各子公司、分公司及主要部門的構(gòu)成情況，并以適當(dāng)?shù)男问奖砻鞲骷壸庸镜墓蓹?quán)結(jié)構(gòu)及股權(quán)比例。（三）委托方和被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者之間的關(guān)系，如產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系等。（五） 賬面資產(chǎn)是否根據(jù)以往評估結(jié)論進(jìn)行了調(diào)賬。（二） 未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測說明一般包括下列內(nèi)容：1．所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景、經(jīng)營歷史情況、面臨的競爭情況及優(yōu)劣勢分析；2． 內(nèi)部管理制度、人力資源、核心技術(shù)、研發(fā)狀況、無形資產(chǎn)、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況；3． 近年企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、盈利、利潤分配、現(xiàn)金流量等資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況；4． 未來主營業(yè)務(wù)收入、成本、費(fèi)用等的預(yù)測過程和結(jié)果；5． 如果企業(yè)存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)交易的性質(zhì)及定價(jià)原則等。（五）企業(yè)申報(bào)的表外業(yè)務(wù)的類型、數(shù)量。三、成本法評估技術(shù)說明采用成本法評估單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，編寫評估技術(shù)說明。（4）查驗(yàn)中央銀行存款對賬單、余額調(diào)節(jié)表的情況，函證情況，以及評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的利率標(biāo)準(zhǔn)。（1）拆出資金賬面金額、拆借銀行、拆借利率、拆借期限。（3）衍生金融資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。（5）應(yīng)收利息評估值的確定方法和結(jié)果。②貼現(xiàn)資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。12．長期股權(quán)投資 （1）長期股權(quán)投資的內(nèi)容和金額。（3）采用收益法評估投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明現(xiàn)實(shí)租賃合同約定的租金、租賃期限，租賃合同到期后租金的確定方法，折現(xiàn)率確定方法和結(jié)果，評估值確定的方法和結(jié)果；采用市場法評估投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明可比交易實(shí)例的選取、可比因素比較調(diào)整、評估值確定的方法和結(jié)果。（2）房屋建筑物類固定資產(chǎn)①房屋建筑物類固定資產(chǎn)的類型、數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準(zhǔn)備等。⑨對于在房屋建筑物科目核算的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按投資性房地產(chǎn)的要求編寫評估說明。⑦采用收益法評估，應(yīng)當(dāng)說明收益期限、凈收益與折現(xiàn)率確定的過程和結(jié)果。④采用收益法評估，應(yīng)當(dāng)說明收益預(yù)測的依據(jù)，如市場調(diào)查結(jié)論、訂單合同、政府推廣文件等。③抵債資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。（2）同業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)存放款項(xiàng)核實(shí)的方法和結(jié)果。（3）交易性金融負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。（2）吸收存款的構(gòu)成（一年期以上的存款、活期存款、通知存款等）。（2）被評估單位相關(guān)的稅收政策，說明被評估單位所享有的優(yōu)惠稅收政策，享有優(yōu)惠政策的期限和批準(zhǔn)單位等。（2）預(yù)計(jì)負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。（3）遞延所得稅負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。②貼現(xiàn)負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。（3）應(yīng)收保費(fèi)評估值的確定方法和結(jié)果。、應(yīng)收分保未決賠款準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金（1）應(yīng)收分保未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保未決賠款準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金發(fā)生時(shí)間、原因。（3）定期存款評估值的確定方法和結(jié)果。②其他應(yīng)收款核實(shí)的方法和結(jié)果。④對于存在失效、變質(zhì)、殘損、無用的損余物資，應(yīng)當(dāng)說明對其價(jià)值的影響程度，需要技術(shù)鑒定的，應(yīng)當(dāng)說明鑒定方法及鑒定結(jié)論。（4）短期借款評估值的確定方法和結(jié)果。（2）應(yīng)付分保賬款核實(shí)的方法和結(jié)果。（4）應(yīng)付保單紅利評估值的確定方法和結(jié)果。（4）未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金（未決賠款準(zhǔn)備金、壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金）評估值的確定方法和結(jié)果。20．其他負(fù)債（1）其他應(yīng)付款①其他應(yīng)付款發(fā)生時(shí)間、原因。③其他負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。3．其他資產(chǎn)（1）代理兌付證券、代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)①代理兌付證券、代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)相關(guān)合同情況。（3）代理買賣證券款、代理承銷證券款評估值的確定方法和結(jié)果。（一）說明評估對象，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。保險(xiǎn)公司的經(jīng)營狀況應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)說明保險(xiǎn)品種規(guī)模、各類業(yè)務(wù)的市場占有率等歷史情況。（1）經(jīng)營模式與收益主體、口徑的相關(guān)性。②業(yè)務(wù)及管理費(fèi)用的預(yù)測。（六）收益法說明應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)主要業(yè)務(wù)的預(yù)測過程，如：、投資業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等重要業(yè)務(wù)收益參數(shù)的預(yù)測過程。一般編寫內(nèi)容指引如下。（3）證券公司的證券市場周期對企業(yè)經(jīng)營的影響，客戶質(zhì)量與數(shù)量、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、經(jīng)營模式等因素。（二）評估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動情況及原因1．說明評估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動情況，包括絕對變動額和相對變動率。下面以銀行、保險(xiǎn)公司及證券公司為例給出評估明細(xì)表樣表，其他企業(yè)可以參照這幾類公司的樣表編寫。1．說明是否考慮了溢價(jià)與折價(jià)，說明溢價(jià)與折價(jià)測算的方法，對其合理性做出判斷。六、評估結(jié)論及分析（一）評估結(jié)論1．用文字?jǐn)⑹鲑~面價(jià)值和評估價(jià)值，采用兩種以上評估方法評估企業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)分別說明其評估價(jià)值以及確定最終評估結(jié)論的依據(jù)和理由。（四）搜集相關(guān)資料，對評估對象基本情況進(jìn)行闡述。收益法評估分析表一般包括收益法評估分析匯總表和收入預(yù)測表、投資收益預(yù)測表、費(fèi)用預(yù)測表、營業(yè)稅金及附加預(yù)測表、折舊與攤銷預(yù)測表、追加投資預(yù)測表及折現(xiàn)率測算表等。（八）評估值測算過程與結(jié)果。（5）追加投資預(yù)測。③公