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花園策劃報告第三部分營銷推廣及廣告策略-文庫吧在線文庫

2025-06-16 03:27上一頁面

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【正文】 策略很快在市場上引起強烈反映。三、 付款方式建議 港田花園主導(dǎo)戶型面積約爲60平方米,即使以7000元/M2計算,總價基本都在40萬以上,總價偏高;同時屬遠期樓花,入夥時間長,客戶購買信心會受到一定程度的影響,因此就必須在付款方式方面儘量符合香港客戶的賣樓習(xí)慣和降低置業(yè)門檻、擴大客戶群體,因此中原建議採用低首期款的付款方法作爲吸引。8. 部分有景觀高層可見開揚景觀,部分看公園景、城市景。5) 戶外廣告牌 主要在羅湖、皇崗兩大口岸進行發(fā)佈。6) 香港鐵路站牌廣告在香港地鐵和鐵路車站設(shè)立廣告牌,重點宣傳樓盤的交通便利,地鐵總站物業(yè)、鐵路沿線上蓋7) 地盤包裝 彩旗、氣球、園林、會所、樣板房等包裝到爲以配合廣告。2) 硬銷廣告訴求主題建議如下:宣傳口號:港田花園 = 港人大社區(qū) + 交通大動脈背景口號:鐵路沿線香港衛(wèi)星城l 地理位置篇(皇崗口岸)l 交通動脈篇 (便利的交通條件)l 建築設(shè)計篇(高層建築多層化、空中花園爲住戶帶來的新的生活體驗)l 景觀綠化篇(內(nèi)外景觀)l 會所配套篇 (特色化配套服務(wù),主要對港人主題社區(qū)的人性化關(guān)懷)l 智慧化篇注:以上廣告訴求主題僅爲初步設(shè)想,具體鋪排需結(jié)合廣告公司的整體廣告策劃方案,由廣告公司根據(jù)以上內(nèi)容加以提煉及表述。 其中:專案製作及現(xiàn)場包裝廣告投入費用展銷及活動費用比例15%60%25%費用731萬元1. 銷售材料預(yù)算:(具體附後)2. 廣告投放費用預(yù)算:約爲731萬(具體附後)3. 活動推廣費用預(yù)算:(具體附後)表一:銷售材料預(yù)算費用序號專案預(yù)算1樓書2折頁3單張4展板5手提袋6條幅7掛旗8工地圍牆9工地路牌10模型11園林包裝12車體廣告13候車亭廣告14路牌廣告15電視廣告及專題片(10分半鍾)製作及演員費16售樓處及樣板房及地盤包裝90萬總計:表二:廣告投放費用序號專案專案細分費用1市場預(yù)熱期電視廣告約110萬報紙廣告約70萬電臺廣告約15萬網(wǎng)路廣告約5萬其他機動廣告費約20萬30%小計:220萬2市場熱銷期(公開發(fā)售期)報紙廣告100萬電視廣告240萬關(guān)口廣告10萬其他50%小計:3促銷期報紙80萬電視40萬雜誌20%小計:100%總計:731萬 活動推廣費用預(yù)算: 4.概率分析售價變化投資成本變化發(fā)生可能性稅後利潤(萬元)加權(quán)稅後利潤(萬元)+10%—20%+10%——10%2%47179944不變——50%10%57763577610%——40%8%630555044不變—50%+10%——10%5%317251586不變——50%25%424211060510%——40%20%47713954310%—30%+10%——10%3%16193486不變——50%15%26967404510%——40%12%323153879合計100%期望值41908(萬元)預(yù)計港田花園舉辦大型推廣活動約810次活動內(nèi)容主要爲香港的展銷及現(xiàn)場的包裝配合。3) 地盤包裝根據(jù)工程進度情況,地盤包裝亦相應(yīng)做出調(diào)整,例如到後期地盤包裝方面以展示樓盤實景爲主,相應(yīng)減少一些花哨的地盤包裝、可考慮採用入夥倒計時標牌、條幅廣告爲主。對於造勢活動期的平面廣告可靈活處理,但務(wù)求廣告畫面突出,訴求點鮮明、吸引人。同時配合報紙廣告進行。第二節(jié) 各銷售階段廣告策略一、市場預(yù)熱期1. 重點投放媒體內(nèi)部認購期主要選用以下宣傳媒體作爲本專案的廣告推廣媒體:1) 電視廣告:此階段將爲樓盤形象宣傳期,因此主要採用較概念性的描述如鐵路概念及漁農(nóng)村規(guī)劃等,而回避專案本身現(xiàn)狀。4. 全幅低臺凸窗、送高檔裝修便於觀景、採光充分,高檔名牌裝修一次到位,只需帶生活用品便可入住,適合港人購房習(xí)慣。同時也有利用發(fā)展商投資的快速回收,等到銷售到一定程度,資金周轉(zhuǎn)壓力開始遞減時,銷售底氣已足,即使市場發(fā)生較大變幻(如主要競爭對手“港庭華城”等入市參加競爭),對於本專案的威脅程度將會減弱。下面較爲詳細的介紹一下市場比較法:a. 選擇比較樓盤b. 確定參考權(quán)重c. 在“平均價格分析表“的各因素之間進行評分d. 參考評分、權(quán)重及價格計算出本樓盤的均價2)單位單價的確定樓盤的均價確定之後,可以通過如下步驟得出單位單價:a. 同層中通過對朝向、戶型、景觀的考慮得出同層係數(shù)b. 通過對視野、通風(fēng)、採光等同素的考慮得出樓層差c. 得出同層係數(shù)及樓層差後,便可算得各單位的單價注:由於市場變動對樓盤最終定價會有較大影響,因此,詳細價格表、付款方式及認購書將在正式銷售前一個月內(nèi)提供;3) 定價的影響因素主要受以下12個因素影響:l 地理位置及交通狀況l 周邊環(huán)境l 商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施l 社會公共教育設(shè)施l 規(guī)模l 景觀l 戶型結(jié)構(gòu)l 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施l 發(fā)展商品牌l 工程進度l 交樓標準l 物業(yè)管理 二、價格走勢建議 從前期市場調(diào)查中,發(fā)現(xiàn)皇崗片區(qū)大部分樓盤在定價上存在誤區(qū),即不顧市場形勢、自身素質(zhì)狀況,片面地擡高價格,包括高起價、高均價,最後的結(jié)果是極大拉長了戰(zhàn)線,大部分樓盤銷售一年或以上才勉強達到50%左右的銷售率,這對於展商資金周轉(zhuǎn)是極爲不利的。 第三節(jié) 價格策略一、定價策略 樓盤的價格是影響樓盤銷售的最重要因素之一,也是發(fā)展商經(jīng)營盈利的直接體現(xiàn)。因此階段
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