【正文】 海房地產(chǎn)的成本構(gòu)成仍不合理和偏高，價格構(gòu)成隨之也不合理和偏高。但是，問題盤根錯節(jié)相當(dāng)復(fù)雜。但是企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度低。這樣的事例在上海不在少見。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80％份額相比，更顯得微不足道。2000年底，上海股市已超過2000點(diǎn)，但超過20元股價的房地產(chǎn)上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。九、房地產(chǎn)市場信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場需要上海房地產(chǎn)信息的收集利用，近年來有較大發(fā)展，基本形成體系。最后，研究機(jī)構(gòu)和某些咨詢公司也積極介入。由于數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)的困難，或者單純服從統(tǒng)計(jì)權(quán)威，使最終數(shù)據(jù)同實(shí)際情況有差異，降低了準(zhǔn)確性。這種變化，是有利于上海房地產(chǎn)發(fā)展的，并提出了更高的要求。尤其是從價格的角度看，更是如此。這是從國民經(jīng)濟(jì)一般角度考察得出的結(jié)論。，將進(jìn)一步擴(kuò)大上海對海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對上海房地產(chǎn)的需求。2002年3月15日，全國人大會9屆4次會議批準(zhǔn)的《中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃綱要》，在指導(dǎo)方針中提出“堅(jiān)持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)改善居民居住和出行條件”。4．政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。上海政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工的居住水平，比起普通百姓來，總體上要高些（這是合理的）。其中，前三年呈上升趨勢，到2003年可能到達(dá)歷史頂峰。在同樣的背景下，由于政府采取了調(diào)動住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地產(chǎn)市場中，對于住宅的需求連續(xù)多年保持強(qiáng)勁態(tài)勢，一枝獨(dú)秀。2002－2003年，到達(dá)歷史頂峰的1800萬平方米。其次，政府管理部門有了90年代大起大落的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，調(diào)控房地產(chǎn)市場的綜合水平大大提高，尤其會注意利用土地供給來調(diào)控整個市場。在這種情況下，為順利推銷計(jì)，開發(fā)商在一定程度上重視了住宅的質(zhì)量問題，有了起步，有了若干好的案例，積累了一些經(jīng)驗(yàn)。但是，仍可以作出以下基本判斷：平均而言，上海居民的住宅消費(fèi)在數(shù)量上大體得到了滿足。以上種種情況，將使21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的競爭，達(dá)到前所未有的高度。因?yàn)?，考慮到未來社會經(jīng)濟(jì)、人民生活和科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)品的知識和精神折舊也在加速，所以不僅要全面提高質(zhì)量，而且要較多地考慮提高檔位，延長生命周期。先是90年代上半期的動遷房風(fēng)格，即大平頂、過道廳、緊房型、平立面、少綠化，基本上延續(xù)了80年代職工住房的簡樸風(fēng)格。90年代末，上海的某些樓盤還嘗試了石庫門及里弄風(fēng)格，得到了好評。90年后期，上海住宅主體的設(shè)計(jì)，無論其外表還是內(nèi)部（非家裝設(shè)計(jì)），都有了長足的進(jìn)步。不僅滿足人的飲食、起居、休息的基本需要；而且在既定空間內(nèi)拓展人對住宅功能的深化要求。90年代后期，上海新住宅的建設(shè)有了環(huán)境的設(shè)計(jì)。圍繞著小生態(tài)的改善，環(huán)境設(shè)計(jì)的趨勢著重在以下四個方面：（1）生態(tài)首推綠化、綠化首推喬木的正確觀念，將被全面接受并實(shí)施。（2）生態(tài)環(huán)境的主要組成部分，植物一動物一微生物完整生物鏈條良性循環(huán)的重要性，將引起重視和開始實(shí)驗(yàn)。這樣，不僅使小品對居民具有親近感，適用可用（包括觀賞），而且不破壞生態(tài)。不僅離開智能化十萬八千里，而且在采用綜合科技成果方面（尤其是輕型、節(jié)能、環(huán)保材料的使用上）十分缺乏。從此以后，舉國朝此目標(biāo)前進(jìn)。其主要的指向是——市場化，當(dāng)然還有其他許多內(nèi)容。相信21世紀(jì)初開始，上海土地使用權(quán)出讓的形式，幾乎會完全按照市場化的要求進(jìn)行。90年代中后期，上海住宅的物業(yè)管理有了市場化的良好開端。在21世紀(jì)初物業(yè)管理市場化水平提高的話題中，不能避開已出售舊公有住房的物業(yè)管理。（2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。目前，進(jìn)入在即。會出現(xiàn)住宅投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，辦公和商用樓宇投資適當(dāng)呼應(yīng)的合理局面。21世紀(jì)初開始，可望在傳統(tǒng)地區(qū)投資者繼續(xù)進(jìn)入的同時，西歐、北美的投資者也會陸續(xù)進(jìn)入，從而形成投資來源的多元化。在21世紀(jì)初開始，可望上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。海的房地產(chǎn)界素來有著良好的創(chuàng)新機(jī)制（產(chǎn)學(xué)研政合作），研究探索不斷；加上外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，引入新事物，所以，創(chuàng)新不斷。較為著名的有香港、臺灣的信義、太平洋、新聯(lián)康、戴德梁行、仲量行、中原等。目前，上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的總體水平未臻于理想，是個事實(shí)。研究市場問題時，要深入一步就必須研究企業(yè)。倘若國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失掉以上優(yōu)勢，而他固有的劣勢無法改變的話，則在房地產(chǎn)市場中的地位將會下降，前景是令人憂慮的。（2）說實(shí)在的，在業(yè)內(nèi)人士中間，對目前上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總體上較為受人稱道的是民營企業(yè)。以他們先進(jìn)的機(jī)制和經(jīng)營管理水平，只要環(huán)境的公平和透明，他們的競爭力也會超過國有企業(yè)。七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中，全面發(fā)揮重要作用上文在住宅質(zhì)量的全面提高中，討論了以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果將全面采用。這是人們的共識。要么是信息來源不足，要么是車馬勞頓四處奔波。試想，當(dāng)某一房地產(chǎn)網(wǎng)站最大量地、最詳細(xì)地、最快速地、最生動地、最準(zhǔn)確地、最低廉地發(fā)布供給信息，這無論對于供給者還是消費(fèi)者，都是多么大的福音！在這種情況下，網(wǎng)站的收入還會發(fā)愁嗎。第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的商機(jī)21世紀(jì)最初的5年，上海房地產(chǎn)市場對新增住宅的需求將達(dá)8000萬平方米左右，對存量住宅的需求將超過4000萬平方米左右，對辦公樓、商鋪、廠房等的需求約1000萬平方米，房地產(chǎn)市場交易總量將可能達(dá)到1．5億平方米?！笆濉背跗冢袊鴮⒓尤隬TO。一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會1．投資上海房地產(chǎn)開發(fā)。（3）部分同站，只是一些自名不凡的IT人士在那里鼓搗，搬來一些西方網(wǎng)站技術(shù)，網(wǎng)頁搞得很精致、很地道，但是既沒有房地產(chǎn)專業(yè)人才，又沒有營銷專家，不知道房地產(chǎn)市場要什么，當(dāng)然不會成功。這就是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中最基本也是最重要的作用（不是全部）。這要從房地產(chǎn)品及其交易的特點(diǎn)說起。我們完全可以相信，21世紀(jì)初開始，信息技術(shù)將在房地產(chǎn)業(yè)和市場中大顯身手，發(fā)揮重要作用。其中，最重要的方面就是產(chǎn)權(quán)制度的改革。原因之一是他們初人上海，不明地情?？墒?，目前上海大部分國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的體制改革問題，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)改革的問題，仍然沒有受到充分的重視。仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)是不少國有企業(yè)以政府行政部門為依托，占有了許多優(yōu)勢。這為上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供了新的機(jī)遇。要特別指出，目前悄悄存在著對外資進(jìn)入服務(wù)業(yè)的畏懼和擔(dān)憂心理，是完全不必要的；要主動地歡迎他們進(jìn)入，歡迎高質(zhì)量外資的進(jìn)入，要有意識地發(fā)揮他們在提高本土企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量上的示范作用。最后，導(dǎo)致整個服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)配置的深化和細(xì)化。目前，政府正在不斷加強(qiáng)服務(wù)業(yè)的整頓。二是企業(yè)較多。這種加大，不僅僅是指資金投入的總量的加大；而且是指對服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)部各個專業(yè)的全面進(jìn)入和滲透，使上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部分工更細(xì)化、也更完整。但是，比1992－1995年期間更理智和平穩(wěn)，不會出現(xiàn)蜂擁而上的局面。即便如此，到21世紀(jì)初，外資對上海房地產(chǎn)的投資，將重新興起一輪高潮。四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮80年代末到整個80年代，外資的進(jìn)入對上海房地產(chǎn)的發(fā)展起到了極為重要的作用，主要表現(xiàn)在兩個方面：（1）外資為上海房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。在這種情況下，為了既保護(hù)物業(yè)管理公司的成本得到補(bǔ)償，又照顧到大多數(shù)居民的支付可能，才規(guī)定了偏低的收費(fèi)指導(dǎo)價。無法出售的不成套的，包括可出售成套的舊公房租金，雖然無法完全實(shí)行市場租金，但也將向市場要求跨一大步；同時，隨著舊城改造的深化，這些舊公房將大量被拆除。比起傳統(tǒng)的土地使用權(quán)無償劃撥制度，這是一個了不起的革命性進(jìn)步。上海除了具有象全國各地同樣的社會經(jīng)濟(jì)條件以外，還有一些獨(dú)特的形勢，要求基本完成房地產(chǎn)市場化。在此基礎(chǔ)上，大量采用各種電子裝置，如周界報(bào)警、室內(nèi)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表、IC卡一卡通等消防、安保、交通、物管、通訊、視聽、飲食起居的智能裝置，實(shí)現(xiàn)部分小區(qū)家庭的自動化。因此大間距、低覆蓋率住宅的比例會上升。上海園林局原局長陳緒柯女士，在許多重要的場合大聲疾呼重視上述問題，博得了許多人的同感和好評。當(dāng)然，喬木、灌木、花卉和草本應(yīng)該合理搭配，但喬木無疑占主導(dǎo)地位，大草坪在住宅區(qū)中一般不宜采用?？傊?，生態(tài)和人文的實(shí)質(zhì)性意義少，做表面文章居多。再比如窗的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在推崇低、凸、大、是否進(jìn)一步考慮安全、柔和、隱蔽等要求。但是，這種重視還局限于基本的方面，如起居室的大小和朝向、衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)、貯藏室的有無及大小、陽臺的多寡及位置、電梯對臥室的避讓……等等，大體上限于空間布局的合理性問題。由此，上?？赡艹霈F(xiàn)住宅萬國博覽會的盛景。間或也有并不典型的新加坡風(fēng)、香港風(fēng)點(diǎn)綴，但宣傳的主調(diào)還是“歐陸風(fēng)”（滬上不少工程技術(shù)專家認(rèn)為建筑學(xué)上無此稱呼，純屬杜撰。2000年，有一些開發(fā)商已經(jīng)開始考慮單身公寓的問題。21世紀(jì)初上海住宅質(zhì)量的全面提高，將主要體現(xiàn)在以下4個方面：1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展。21世紀(jì)開始，上海房地產(chǎn)市場的前景會吸引國內(nèi)外更多的投資者，不僅有開發(fā)投資，還有服務(wù)投資的進(jìn)入。政府在住房問題上的目標(biāo)和要求，必然會變成住宅質(zhì)量提高的巨大動力和良好的社會氛圍。90年代上海的住宅質(zhì)量比較80年代，已經(jīng)有了較大的提高。90年代上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大起大落兩個階段。在經(jīng)濟(jì)大背景持續(xù)轉(zhuǎn)暖的形勢下，必然會吸引大量廠商競相購買和租賃，興起一個高潮。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)需求的增長將是全結(jié)構(gòu)的。以上，就是21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長的基本原因。但是，現(xiàn)在離朱總理提出要求的時間已經(jīng)兩年有余，準(zhǔn)備工作也較為充分了。既然“十五”計(jì)劃把居住放在如此重要的地位，政府必定會運(yùn)用種種政策手段調(diào)動住宅消費(fèi)，也必定會推動住宅的需求。伴隨著開放的新高潮，引發(fā)外商進(jìn)入上海的新高潮，也將引發(fā)外商購租上海房地產(chǎn)的新高潮。無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是世界級的、世紀(jì)性的?；镜脑蚴牵?．上海經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。本報(bào)告研究的重點(diǎn)是，21世紀(jì)初期（2002－2005年）上海房地產(chǎn)市場的前景。而企業(yè)和購買者除了需要總體數(shù)據(jù)之外，更加需要細(xì)化的數(shù)據(jù)，尤其需要細(xì)化到項(xiàng)目，甚至每一套房。而開發(fā)商和服務(wù)企業(yè)在作市場研究時，希望獲得即時信息，即當(dāng)月的、更加貼近現(xiàn)狀的信息。目前已經(jīng)有19個區(qū)縣組建了區(qū)縣一級房地產(chǎn)交易中心，與市房地產(chǎn)交易中心形成市區(qū)二級的信息服務(wù)、交易管理網(wǎng)絡(luò)，并建立了市場信息歸集發(fā)布體系。上海房地產(chǎn)市場中，缺乏大型、超大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。此后，新黃浦、中華企業(yè)、外高橋、陸家嘴、金橋、眾誠實(shí)業(yè)（后被中遠(yuǎn)置業(yè)收購）等5家企業(yè)先后上市。目前住宅銷售形勢看好，他們又慢了半拍?？傊章榇趁渍呔佣??？梢韵嘈?，中國和上海的房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境會愈來愈好，愈來愈規(guī)則，愈來愈符合國際慣例。以上問題的存在，有些屬于根本性的體制、機(jī)制缺陷，有些屬于管理上的懈怠，有些是兩者兼有。部分機(jī)構(gòu)，不僅壟斷問題尚存，而且收費(fèi)混亂毫無改善。這些機(jī)構(gòu)的收費(fèi)，屬于政府明文規(guī)定的費(fèi)用，大體還算正常。目前一些冠以3A、5A智能化甲級寫字樓已不鮮見，但名符其實(shí)的智能化寫字樓卻并不多見。其中，一大批年輕白領(lǐng)以全新的自住其力的消費(fèi)觀念引領(lǐng)了市場潮流。1991年11月，上海成立了第一家專業(yè)物業(yè)公司，到2000年，已發(fā)展到2000多家，管理的房屋面積近2億平方米。與此同時，以開發(fā)企業(yè)為主的上海房地產(chǎn)業(yè)增加值也迅速增加。在世紀(jì)之交的2000年，中房上海指數(shù)開始出現(xiàn)緩慢回升跡象，盡管回升幅度有限，但給予市場的信號是令人鼓舞的。1995年2月至1997年2月，中房上海指數(shù)運(yùn)行24個月，指數(shù)從942點(diǎn)下滑至888點(diǎn)，總共下跌54點(diǎn)，跌幅5．73％，而從1997年2月至1999年2月，同樣是24個月，中房上海指數(shù)下跌至713點(diǎn)，下跌175點(diǎn)，跌幅達(dá)19．71％。三、房地產(chǎn)價格止跌回升從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，價格漲跌基本取決于市場供求關(guān)系。市場自動調(diào)節(jié)機(jī)制，在供求平衡的實(shí)現(xiàn)中，也起到了重要的作用。表上海市商品房供求平衡比較。這可以集中用商品房預(yù)售和銷售兩個指標(biāo)予以說明：從預(yù)售情況來看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈明顯下降趨勢。同時，降低住宅購買頭款比例（最少20％）。這些措施，使居民購房的交易成本有較大的降低。80年代初，上海人均居住面積僅4平方米多一點(diǎn)（折成建筑面積約8平方米），在全國各大城市中位列末流水平。戶上等收入國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征之一就是，汽車、不動產(chǎn)等大宗耐用消費(fèi)品開始大量進(jìn)入家庭。其次，二手房（上海稱為存量房）買賣大幅度上升，速度大大超過新房市場。上海房地產(chǎn)市場在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。1995－1997年三年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷商品房分別為1019．99萬平方米、1330．35萬平方米和1737．52萬平方米，平均每年新增300－400萬平方米。最后，伴隨著投資和開發(fā)的高潮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、物業(yè)管理、評估等全業(yè)大量出現(xiàn)。當(dāng)年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34萬平方米。與房地產(chǎn)投資、開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大相適應(yīng)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在政府鼓勵下出現(xiàn)了。1986－1989年實(shí)際完成投資21．76億元，1990年和1991年分別為7．。盡管上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇相當(dāng)有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產(chǎn)市場的確自此起步。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見。第一，較快地解決長期的嚴(yán)重的住房短缺，是上海居民強(qiáng)烈的內(nèi)在要求。同20世紀(jì)90年代的“長江流域的龍頭”、全國的“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告前言第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧一、上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇階段（19781985年）二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）三、超常發(fā)展階段（19921994年）四、調(diào)整回落階段（19951997年）第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）一、 住宅需求增長較快二、 供求關(guān)系逐步趨于平衡三、房地產(chǎn)價格止跌回升四、市場經(jīng)營主體逐步成熟五、個人購房已成為住宅市場主力軍六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進(jìn)