【正文】 .................55 節(jié)能管理 ..................................................566 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ..............................59 項目選址及用地方案 ........................................59某物流園建設(shè)工程項目可行性研究報 征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 ................................637 環(huán)境影響和環(huán)境保護 ............................................65 建設(shè)物流園的意義 ..........................................65 環(huán)境現(xiàn)狀 ..................................................65 不利因數(shù) ..................................................66 綜合治理及資源綜合利用 ....................................66 環(huán)境保護效果 ..............................................67 環(huán)境保護結(jié)論 ..............................................678 投資估算與資金籌措 ............................................70 投資估算 ..................................................70 資金籌措 ..................................................769 財務評價 ......................................................77 經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金 ........................................77 總成本費用估算 ............................................78 財務效益分析 ..............................................79 不確定性分析 ..............................................80 經(jīng)濟評價結(jié)論 ..............................................81 社會效益 ..................................................81附表：項目總投資使用計劃及資金籌措表房地產(chǎn)銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表2租賃經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營收入、營業(yè)稅金及附加估算表2貨物周轉(zhuǎn)經(jīng)營收入、營業(yè)稅金及附加估算表總成本費用估算表項目投資現(xiàn)金流量表利潤與利潤分配表某物流園建設(shè)工程項目可行性研究報資金來源與運用表借款還本付息表敏感性分析表附件： 《湖南省經(jīng)濟委員會關(guān)于對關(guān)于適當調(diào)整長株潭物流發(fā)展專項規(guī)劃中我市望城縣域部分物流基礎(chǔ)設(shè)施項目的請示的批復》湘經(jīng)交通[2022]320 號省委政研室調(diào)研組《關(guān)于配套建設(shè)長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議》（2022 年 8 月） 《湖南省建設(shè)用地預審報告書》 （先導）國土預審字[2022]第 1 號 《湖南省人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》 （2022）政國土字第 725號湖南省環(huán)境保護廳《關(guān)于高星物流園項目環(huán)境影響報告書的批復》湘環(huán)評[2022]7 號廣州鐵路（集團）公司《關(guān)于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規(guī)劃問題的函》 廣計函[2022]526 號長沙市人民政府《關(guān)于對石門至長沙鐵路增建第二線建設(shè)方案建議的復函》湖南省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委〈物流業(yè)調(diào)整和振興專項投資管理辦法〉的通知》 湘發(fā)改財貿(mào)[2022]348 號湖南和立東升實業(yè)集團營業(yè)執(zhí)照湖南和立東升實業(yè)集團稅務登記證1湖南和立東升實業(yè)集團組織機構(gòu)代碼證12022~2022 年度湖南省和立東升實業(yè)集團有限公司《財務報表》1中國建設(shè)銀行湖南省分行出具的《中國建設(shè)銀行貸款承諾書》 意承編號（2022）第 2 號1 《股東會決議》某物流園建設(shè)工程項目可行性研究報附圖：湖南省高星物流園建設(shè)工程區(qū)域位置圖湖南省高星物流園建設(shè)工程總平面布置圖湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告11 總論 項目建設(shè)單位的基本情況本項目建設(shè)由湖南和立東升實業(yè)集團完成。集團在“立足長沙，連線岳陽、武漢、北京，營造全國信息共享、資源互動的現(xiàn)代物流格局，融入國際物流產(chǎn)業(yè)鏈”的戰(zhàn)略思想指導下，在岳陽、長沙、武漢構(gòu)建了物流網(wǎng)絡體系，實行專業(yè)化運營、精細化管理、信息化服務、品牌化發(fā)展。立足湖南長沙，放眼世界，致力于成為民族領(lǐng)先的物流與工業(yè)地產(chǎn)綜合運營商。近年來，長沙市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為促進城市經(jīng)濟發(fā)展，輻射帶動“長株潭”及周邊地區(qū)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為此，望城縣委、縣政府及相關(guān)部門進行了大量工作：2022 年 11 月，獲廣州鐵路（集團）公司《關(guān)于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規(guī)劃問題的函》 （廣計函[2022]526 號） ，同意望城站 2020 年預留發(fā)展 200 萬噸貨場到發(fā)能力，遠景按 500 萬噸的規(guī)模預留。地塊東臨馬橋河路，南與星城大道為鄰，西接望城大道，北靠石長鐵路復線。本項目按年轉(zhuǎn)運量 300 萬噸進行設(shè)計，其中汽車展示、汽車零部件及鋼材 260 萬噸，建材及金屬材料 40 萬噸。項目建設(shè)期分前期工作和建設(shè)工期兩階段，其中：a) 前期工作從 2022 年 7 月—2022 年 1 月，共 6 個月，包括可行性研究報告的編制、評估和審批，初步設(shè)計文件的編制、審批，工程地質(zhì)詳勘，工程招標；b) 建設(shè)工期從 2022 年 7 月—2022 年 7 月，共 36 個月，包括施工圖設(shè)計，移民安置及施工準備，土建施工，設(shè)備訂貨，設(shè)備及管線安裝，設(shè)備調(diào)試及試車，試運行，竣工驗收。 項目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求望城縣緊臨長沙大河西先導區(qū)，并地處“3+5”城市群中心地帶，是建設(shè)長沙新的大交通、大物流樞紐腹地，也是長沙聯(lián)通湖南西部地區(qū)的必經(jīng)之地。集團有成功的物流業(yè)運營模式，投資 億元在岳陽建成占地面積 680 畝，集商品交易、運輸、倉儲、保管、配送、加工、信息處理、物流咨詢等一體化、全方位服務的湖南省第一個物流信息平臺—太陽橋物流園。對于“大河西”的產(chǎn)業(yè)進行合理規(guī)范，明確分工，各地區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)己呈現(xiàn)規(guī)?；?、集群化的發(fā)展；尤其是在產(chǎn)業(yè)鏈的上下延伸后，更需要有現(xiàn)代化的物流綜合服務湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告14來有效銜接，才能實現(xiàn)其集群優(yōu)勢和規(guī)模效益。 項目的建設(shè)，符合進一步優(yōu)化長沙物流業(yè)布局，緩解交通擁塞的需求隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術(shù)的進步，物流并不只是要致力于生產(chǎn)和消費物流效率的提高，其現(xiàn)代物流方式的運用、物流管理運作的更新都會對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、交通設(shè)施的建設(shè)產(chǎn)生巨大的推動作用。 項目的建設(shè)，是形成區(qū)域大交通、大物流新格局的需要物流活動的終極目的就是通過信息技術(shù)與運輸手段，為制造商、供應商、零售商實現(xiàn)“零庫存” ，進而將市場需求與商品庫存之間的信息得以優(yōu)化處理，減少不必要的庫存及流動資金，因此物流運作模式明顯使商品降低了成本，提高了商品的競爭力。 項目的建設(shè)，是大力促進長沙大都市和“3＋5”城市群建設(shè)的需要作為一個復合型服務產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展新的推動力和衡量一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的重要標志，被譽為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器” 、 “第三利潤源泉”和“二十一世紀的黃金產(chǎn)業(yè)”，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，降低生產(chǎn)制造業(yè)成本，提高居民消費水平，實現(xiàn)市場一體化，促進地方經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。特別是隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，新因素、新環(huán)境使得傳統(tǒng)運輸業(yè)在量、面、質(zhì)等多方面都無法滿足湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告18望城經(jīng)濟發(fā)展的要求，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的落后成為望城發(fā)展的瓶頸，望城縣的現(xiàn)代物流業(yè)面臨著新的發(fā)展背景。湖南省高星物流園項目的建設(shè)，將在望城縣形成一個巨大的具有商品流、信息流、資金流和人才流的物流平臺和商貿(mào)熱點，是望城實現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的基礎(chǔ)，并加快推進望城縣域經(jīng)濟又好又快發(fā)展。 c)市內(nèi)配送主導型：該類型屬區(qū)域性配送機構(gòu)，其主要考慮的因素是最大卸貨量或最頻繁卸貨點的位置，以及與配送點的最短距離卸貨點，需精心規(guī)劃最佳配送貨物的線路，根據(jù)貨物運量湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告20的需要和配載合理性，選擇合適的噸位，力求做到滿載；同時根據(jù)貨物的價格和性質(zhì)，或客戶的要求，備有封閉車、半封閉車、保溫車。 e)干線運輸作業(yè)主導型：該類型主要包括省市的經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的配送中心，其倉庫位置一般多選擇在靠近干線沿線的地方，貨物的到發(fā)貨作業(yè)較為頻繁，且一般選擇平房倉，便于出入庫的操作。 綜上所述，社會化物流配送中心可供選擇的業(yè)態(tài)類型，一方面是其物流職能的側(cè)重點和單體物流配送組織的市場定位所決定的，另一方面也是物流配送行業(yè)內(nèi)部分工的具體表現(xiàn)，通過多樣化和差異化的物流服務，最大限度地滿足市場需求。除了在交貨點交貨需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應由物流中心負責組織，以盡可能方便客戶。物流中心的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進行組合、拼配、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元。物流中心的結(jié)算功能是物流中心對物流功能的一種延伸。 建設(shè)內(nèi)容湖南省高星物流園項目將建設(shè)成為專業(yè)化物流企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等提供物流運作設(shè)施和集成環(huán)境，立足“大河西” ，服務 3+5 城市群，輻射中南地區(qū)的國家級區(qū)域物流樞紐中心。包括市場交易區(qū) 平方米，生活居住區(qū) 平方米，商務辦公區(qū) 平方米。其具有系統(tǒng)運行集成化、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化、大幅降低企業(yè)綜合經(jīng)營成本、信息共享化、監(jiān)控動態(tài)化等核心優(yōu)勢，也是物流園區(qū)電子商務系統(tǒng)的重要組成部分。① 根據(jù)倉儲物資的理化性能分別儲存，節(jié)省占地面積，降低工程造價。④ 人力資源模塊：包括人力資源計劃、招聘管理、工資核湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告32算、工時管理、差旅核算等。企業(yè)使用電子商務非常重要，它可以減少流通環(huán)節(jié)，降低交易成本，加快資金周轉(zhuǎn)和庫存周轉(zhuǎn)；提高市場營銷能力，拓展國內(nèi)外市場；方便客戶信息記錄，改善客戶服務體系，增強客戶關(guān)系管理，促進企業(yè)從生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向市場管理。湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告38 總平面布置方案根據(jù)物流園的功能定位以及區(qū)位交通特點，將高星物流園劃分為以下六個區(qū)：a) 貨運裝卸區(qū)：該區(qū)域主要在整個物流園的北面，靠近石長鐵路。每個小區(qū)有機聯(lián)系，但又相對獨立，便于統(tǒng)一管理。通過建筑的造型以及對環(huán)境的規(guī)劃，大大提升了整個園區(qū)的檔次與形象。湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告41總平面主要設(shè)計指標表表 47序號 項目 單位 數(shù)量 備注1 總用地 % 100 合 實際用地 % 合 城市道路 % 合 畝高壓走廊 % 合 畝其中10 米綠線 % 合 畝2 總建筑面積 m2 儲藏及加工區(qū) m2 物流市場交易及服務區(qū) m2 生活居住區(qū) m2 其中 商務辦公區(qū) m2 3 建筑基地 m2 儲藏及加工區(qū) m2 物流市場交易及服務區(qū) m2 生活居住區(qū) m2 其中 商務辦公區(qū) m2 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠地密度 % 園區(qū)綠化a) 把園區(qū)與周邊自然生態(tài)融合在一起，在城市主干道周邊設(shè)置綠化帶，形成綠化長廊。根據(jù)國家地震局 1990 年 6 月頒發(fā)的《中國地震裂度區(qū)劃圖（1990） 》 ，該區(qū)地震基本裂度小于Ⅵ度。 設(shè)計范圍本設(shè)計包括園區(qū)變配電室、動力、照明配電設(shè)計，建筑防雷接地設(shè)計。作業(yè)區(qū)、存儲區(qū)、裝卸貨區(qū)照明采用高效節(jié)能燈具配金屬鹵化物燈，辦公區(qū)、生活區(qū)、市場交易區(qū)及變配電室等生產(chǎn)附房照明采用高效節(jié)能燈具配三基色熒光燈。項目供配電設(shè)備一覽表 表 49序號 名稱 型號及規(guī)格 單位 數(shù)量1 高壓負荷開關(guān) 柜 HXGN10Q 臺 202 電力變壓器SCB102022/10 ,D，yn11 10177。利用廠房柱內(nèi)主筋作為防雷引下線，利用建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)結(jié)合人工接地裝置湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告49接地。 變配電室根據(jù)負荷計算結(jié)果在園區(qū)中心位置設(shè)變配電室，內(nèi)設(shè)10/、容量為 2022kVA 電力變壓器 8 臺及相應的高、低壓配電設(shè)施，供園區(qū)內(nèi)的照明、通風、空調(diào)等公用設(shè)施及本期工程生產(chǎn)設(shè)備的用電。 倉儲庫房的特殊要求 本項目冷庫有特殊要求，設(shè)計應嚴格按照冷庫設(shè)計規(guī)范進行，砌體材料、措施應滿足保溫隔熱、安全、衛(wèi)生等特殊要求。加強對區(qū)內(nèi)的主、次景觀軸線沿線建筑物的型體、色彩控制，同事考慮相鄰建筑物及周邊建筑群體中的臨街高度。 豎向布置高星物流園以淺丘山地與農(nóng)田為主，區(qū)內(nèi)最高海拔為 米（黃海高程） ，最低海拔為 米，相對高度一般在 5～25 米之間。貿(mào)易市場區(qū)湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告39布置相對比較靈活，并進行組團設(shè)置，把同一種類的貨品集中起來