【正文】 配電設備 的倒閘操作由值班員單獨執(zhí)行，其他在場人員負責監(jiān)護，不得插手 ， 嚴禁兩人同時 進行 倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。 二、 保持泵房和設備清潔，每星期全面清掃一次。 第四節(jié) 維修工具使用管理辦法 目 的：確保工具的合理使用，妥善保管和有效控制 維修工具 。 所有使用人必須愛護工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。 散裝貨物必須在袋裝后才能使用電梯載運，防止灰塵和小件物品落入電梯井。 適用范圍：本小區(qū)所有業(yè)主房屋裝修的管理。 如有入住裝修時間為星期一至五上午 7： 00—— 11： 00,下午 2： 00—— 6： 00, 雙休日及節(jié)假日上午 8： 00—— 12： 00,下午 2： 00—— 6： 00,冬季下午提前收工。 擅自封閉敞開式的陽臺和更改陽臺內(nèi)壁的色彩。 工作職責：工程維修部負責按計劃進行維修保養(yǎng)。 電機保養(yǎng)： 外觀應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。 清潔控制柜，合上總電源，檢查電源指示應正常。 手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度。 適用范圍：小區(qū)所有對講門禁報警系統(tǒng)。 清潔灰塵，注意防潮，特別防止雨水流入主機箱內(nèi)。 檢查避雷針接地是否良好。 抽查觸發(fā)每回路煙感探測器、試驗控制器和警鈴的響應等情況。 由有資質(zhì)的 電梯專業(yè)維保公司 進行維修保養(yǎng)。 由部門主管組織 工程專職 人員會同電梯專業(yè)維保公司配合技術監(jiān)督局對應檢電梯進行年檢；并督促電梯公司完成整改內(nèi)容，確認年檢報告及整改報告，存檔備案。 做好維修保養(yǎng)和驗收過程的記錄并歸檔。 3． 0 定 義 3． 1 日常維護保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。 3． 6 設備更新和技術改造 設備更 新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。 5． 1 對于符合磨損規(guī)律的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證，管理處留復印件。 7． 6 設備標識管理 設備標牌 未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。 8． 3 管理處 工程 主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。 計量器具檢定計劃由設備管理部制定 9． 2 實 施 管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范 有關制度、規(guī) 定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。 關鍵設備發(fā)生故障，造成大廈 /小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修。 設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備由專業(yè)公司組織檢定并備案；屬 Ⅲ 級設備由管理處機電主管檢定，所有設備檢定記錄管理處都應備案。 有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來 水公司、燃氣公司負責定期檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄象。 11． 2 設備報廢 對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由維修班填寫《設備（機具）報 廢單》，價值在貳千元以下的，由管理處主任批準報廢；價值在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報物業(yè)公司審核后呈報主管副總經(jīng)理批準報廢。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責任。 管理處保存 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備維修記錄，設備診斷記錄，設備完好率評定統(tǒng)計記錄。 14． 3 驗 證 對伍千元以下的設備（機具），購進后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處主管機電設備主管會同有關技術人員驗證，填寫《設備（機具）驗證單》；五仟元以上的，由物業(yè)公司委派有關工程師根據(jù)設備的說明書或合同規(guī)定的技術條件進行驗證，驗證后的設備（機具），管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。） 所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭的方向以水的流向為準。 做好對被困人員的解釋工作，應向被困人員表示歉意，消除和減少對物業(yè)的不良影響。 對于水管爆裂浸水的，工程人員應立即進行搶修，保證住戶的正常用水。 做 好日常巡查工作，發(fā)現(xiàn)地下車庫有漏水和水管爆裂隱患時，應及時處理。 第五節(jié) 煤氣泄漏應急處置預案 當班人員接到煤氣或其他可凝氣體泄漏報警時，應立即到達現(xiàn)場復核氣體情況。 煤氣泄漏應急處理注意事項： （ 1）當班人員在現(xiàn)場核查氣體時，應事先關閉隨身電器（手機、對講機等）。 落實分工，責任到人： （ 1）管理處做好宣傳，張?zhí)ㄖ?，告知業(yè)主關好門窗，轉移陽臺物品等工作。 （ 5）如在報警現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)氣體泄漏，應對可疑區(qū)域進行嚴密巡查和監(jiān) 視。 （ 4）如發(fā)現(xiàn)有人中毒昏迷時，應及時背到通風良好的安全場所，等待醫(yī)療救護。 若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等，應立即通知相關部門采取緊急措施。 （ 2）當電梯浸水無法運行時，應做好住戶的解釋和安排其他通行方式。 恢復供電后，立即檢查小區(qū)內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行情況，加強消防安全防范措施。 工程值班員和保安員（不少于 2 人）趕到困人電梯口與被困人員通話，安撫被困人員不要驚慌。 設備顏色規(guī) 定 序號 設 備 名 稱 油 漆 顏 色 附 注 1 消火栓泵 紅色 2 噴淋泵 紅色 3 生活泵 藍色 深藍色 4 消火栓泵電機 灰色 深灰色油漆 5 噴淋泵電機 灰色 深灰色油漆 6 生活泵電機 灰色 深灰色油漆 7 潛水泵電機 黑色 8 空調(diào)水泵電機 灰色 深灰色油漆 9 空調(diào)主機 原色 10 電梯曳引機、電機 本色 11 設備底座 黑色 12 高區(qū)噴淋管 紅色 明管“高噴”二字 +箭頭 13 低區(qū)噴淋管 紅色 明管“低噴”二字 +箭頭 14 高區(qū)消火栓管 紅色 明管 +“高消”二字 +箭頭 15 低區(qū)消火栓管 紅色 明管 +“低消”二字 +箭頭 16 生活管道 綠色 17 煤氣管道 銀灰色 明管 +黃色環(huán) +“石油氣”三字 +箭頭 18 氣體消防管 紅色 19 空調(diào)冷卻水管 綠色 20 空調(diào)冷凝管 銀灰色 銀粉漆 21 閥門本體 黑色 22 閥門手輪 紅色 23 單流閥 黑色 24 排污閥 黑色 25 聯(lián)軸器 本色 26 防護罩 黑色 27 控制箱、開關箱 本色 28 配電柜、控制柜 本 色 29 各種支架 紅色 防銹漆 30 電纜槽架 本色 31 室內(nèi)接地扁鋼 黃綠雙色 100mm 寬度，黃綠相間的條紋 32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆 33 天線支架 銀灰色 銀粉漆 34 風機 本色 35 送風閥 紅色 防銹漆 36 排風閥 紅色 防銹漆 37 防火閥 紅色 防銹漆 38 送風管 本色 防銹漆 39 排風管 本色 防銹漆 40 百葉 本色 41 排水管 本色 42 中水管 本色 說明： 適用于設備房內(nèi)所有設備及管道。若屬計量器具、儀表應報送公司物業(yè)公司專職人員建檔。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。 12． 0 組織對供方的控制 12． 1 供方的選取原則上其應通過 物業(yè)公司審查 。 11． 0 設備封存及報廢管理 11． 1 設備封存 擬封存的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備由管理處報物業(yè)公司，物業(yè)公司計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。每年年底由管理處機電設備主管組織管理處有關人員對所管設備進行一次檢查，對檢查結果按公式進行統(tǒng)計計算，于 12 月 15 日之前報物業(yè)公司，物業(yè)公司按 10%抽樣核查，并統(tǒng)計全公司設備完好率。驗收合格，填寫《工程竣工驗收證明》，由施工單位、管理處、設備管理部在單上簽字蓋章。 設備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由物業(yè)公司組織有關人員（相關管理處技術人員、物業(yè)公司或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。對于重大維修，物業(yè)公司應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總，于每年 12 月下旬報物業(yè)公司審批，審批后的設備保養(yǎng)計劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。 設備標識牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設計。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交物業(yè)公司審核。 驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。 5． 3 對于 Ⅲ 級設備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。 Ⅱ 級設備：正壓風機、空氣處理器、 公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、 高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置 。 3． 4 中修 工程 中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。 房屋及設施設備維修工作分為三 大類：一是保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量維修；二是保質(zhì)期以外的日常維護保養(yǎng)（小修）；三是保質(zhì)期以外公共部位設施設備的大中修。 工作職責：工程維修部負責區(qū)分房屋維修的類型按操作流程實施。 每月檢查并督促電梯專業(yè)維保公司完成維保 計劃 。 恢復并檢查系統(tǒng)使 之處于正常工作狀態(tài)。 詳細內(nèi)容： 日常情況下，消防主機自檢，發(fā)出報警信號，消控中心值班員迅速通知安保巡邏員，趕到現(xiàn)場檢查報警原因， 若誤報，則由消控中心操作復位處理。 詳細內(nèi)容： 每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。 詳細內(nèi)容： 安保人員一旦發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)出現(xiàn)故障，應及時通知 管理處登記。 檢查控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。 工作職責： 每月由消防管理人員開 機試驗檢查一次。 壓力表指示準確，表盤清晰。 泵體保養(yǎng)： 檢查泵體應無破損，銘牌完好，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好。 管理處定期對裝修現(xiàn)場進行巡查，發(fā)現(xiàn)有違章行為應立即勸阻，勸阻無效時，要立即向上級管理 部門或者開發(fā)商報告。 業(yè)主或裝修單位在裝修時不得有下列行為： 損壞房屋承重結構、主體結構、破壞房屋外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格），擅自改變房屋設計用途、功能和布局等。如審驗中發(fā)現(xiàn)有不符合要求的，向申請者說明理由，待修改后 重新審核。 兒童及無民事能力的人員需成年人隨同搭乘電梯。 第五節(jié) 電梯使用管理規(guī)定 目 的：確保小區(qū)電梯的正常運行，延長電梯的使用壽命，同時確保電梯的使用安全。共用工具是指較大件工具（如：切割機、電焊機、臺鉗、電鉆、管子鉗、各種 大小扳手等）。 五、 長期未使用的水泵，至少每月試運行一次（根據(jù)泵的功能選擇運行時間 30 秒 — 5 分鐘）。 七、 做好配電 房 的防水、防潮工作，堵塞漏洞 ， 嚴防小動物進入配電 房 。 第二節(jié) 配 電 房 管 理 規(guī) 定 一、 配電房是 小區(qū) 供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工實行 24 小時運行值班。 五、 每 周對機房進行一次全面的清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵 ， 機房內(nèi)不得住人堆放雜物。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 6． 重要機房如變配電房 、電梯機房等應設警 戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。 (6) 在檢修工作完成后，應清掃現(xiàn)場后撤離。許可人應對工作票上的有關內(nèi)容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現(xiàn)場核對。將檢修設備的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。 10. 通知有關工程人員在工程部候命。 （ 2） 盡可能從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。 3. 維修工作中需要使用易燃材料時，應特別小心。 5．如果故障是由于操作人員違反規(guī) 程造成的責任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情況對責任者提出處理意見，報 審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴重，需要免除責任者，需 報人事部和總經(jīng)理批準。 10. 維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得隨意走動，不得進入任何草坪綠地。 3. 發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，保證各系統(tǒng)正常運行，保證人身及財產(chǎn)安全。 9. 室外圍墻、挑檐及草地燈必須保持使 用正常，隨壞隨修，不得拖延至第二天晚上開燈之時。