【正文】 設(shè)備送電運(yùn)行 (因檢修工作需要試運(yùn)行者除外 )。 4．加強(qiáng)勞動安全教育，在進(jìn)行有危險的設(shè)備檢修時，專業(yè)主管應(yīng)親自到場指揮。 8． 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電房等均應(yīng)上鎖，鑰匙應(yīng)由專人保管。 11．建立事故處理制度。 14．避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 三、 電梯 長期不使用時，應(yīng)將機(jī)房電源開關(guān)斷開。 七、 保證 機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器 。 十一、 按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng) 。 二、 值班員 必須持證上 崗 ，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。對于突發(fā)性的 停電 事故應(yīng)通過 張貼告示 向用戶做出解釋。 九、 值班員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班 制度。 四、 由維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔、及時進(jìn)行巡回檢查。 七、 如遇水箱清潔或管道閥門維修停水 時，應(yīng)事先通知 物管處 ，讓其給業(yè)主發(fā)出停水通知，說明停水原因、停水時間，讓業(yè)主能早作準(zhǔn)備。 工作職責(zé)：工程維修部負(fù)責(zé)檢查與監(jiān)督。 共用工具使用管理辦法： 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。 個人所領(lǐng)取的工具，自已必須愛惜，人為損壞由個人賠償。 工作職責(zé)： 工程維修部派專人負(fù)責(zé)巡查運(yùn)行情況 安保部安保巡邏員進(jìn)行監(jiān)督運(yùn)行情況 詳細(xì)內(nèi)容： 避免因使用不當(dāng)損壞電梯，根據(jù)與業(yè)主相關(guān)約定，裝修期間電梯必須安裝防碰撞 保護(hù)壁。 當(dāng)電梯超載蜂鳴器報(bào)警時，應(yīng)立即減載。 電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)時， 必須設(shè)置明顯的維修停用標(biāo)志。 詳細(xì)內(nèi)容： 業(yè)主或裝修單位在裝修前十天應(yīng)向管理處領(lǐng)取及填寫《裝修申請表》，同時提供裝修圖紙一份。 業(yè)主或裝修單位應(yīng)向管理處提交施工人員有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入小區(qū)。 業(yè)主或裝修單位必須落實(shí)安全防火措施，確保施工人員、周圍業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 在房屋外擅自安裝、架設(shè)、搭建防盜門窗、玻璃房、遮陽蓬、花架、曬衣架等。 在樓道、天臺、道路等公共部位作為加工場地，以及堆放材料和裝修垃圾。 第三章 物業(yè)各設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度 第一節(jié) 水泵定期保養(yǎng)制度 目 的：確保水泵始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。 排污泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 緊固機(jī)座螺絲并防銹處理。 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。 控制柜保養(yǎng)： 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停 止按紐動作應(yīng)靈活可靠。 第二節(jié) 風(fēng)機(jī)保養(yǎng)制度 目 的：確保風(fēng)機(jī)手動、自動能正常起動和運(yùn)轉(zhuǎn)。 詳細(xì)內(nèi)容： 每半年對小區(qū)大樓、地下室等所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時對風(fēng)機(jī)控制柜、風(fēng)閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。 對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動機(jī)構(gòu)，要靈活可靠。 開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時，觀察運(yùn)轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。 管理處接受住戶的故障投訴。 每半年對整個系統(tǒng)的主機(jī)、線路進(jìn)行一次全面檢查維修。 適用范圍：本小區(qū)全部防盜監(jiān)控系統(tǒng)。 檢查攝像頭固定是否牢固。 適用范圍：本小區(qū)的各消防設(shè)備。 月保養(yǎng)：以檢查為主，由安保人員巡邏時檢查，若發(fā)現(xiàn)有不符合要求的應(yīng)及時糾正，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。 檢查手動控制裝置動作情況。 適用范圍：本小區(qū)所有運(yùn)行的電梯。 工程 部門明確專門管理人員 —主管 或 專門維修人員 或 電梯維修工。 每年在 技術(shù) 監(jiān)督局年檢前半月，以專業(yè)維保公司為主，完成對所有電梯的檢查和特例保養(yǎng)。 第七節(jié) 房屋及公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 目 的： 為了做好房屋及公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備最佳功能，有效延長設(shè)施的使用壽命 。 編制計(jì)劃必須以設(shè)施設(shè)備的修理周期和修理間隔期 的使用要求和管理目標(biāo)為依據(jù)。 維修保養(yǎng)的方法和步驟按“房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作流程”實(shí)施。具體操作流程： 物業(yè)管理處制 定維修方案報(bào)業(yè)主委員會 業(yè)主委員會召開業(yè)主大會討論通過維修資金的使用 業(yè)主委員會與物業(yè)管理處以招投標(biāo)形式選擇維修單位 業(yè)主委員會委托物業(yè)管理處與維修單位簽訂維修合同 物業(yè)管理處對維修現(xiàn)場進(jìn)行跟蹤監(jiān)督 物業(yè)管理處會同業(yè)主委員會對維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收、簽字確認(rèn) 驗(yàn)收合格后、按合同從維修資金中支付維修費(fèi)用 第四章 物業(yè)維修 設(shè)備管理規(guī)程 1． 0 目 的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。 3． 2 一級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道 、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 3． 5 大修工程 大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。 3． 8 狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。 6． 2 管理處機(jī)電主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章）。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，由物業(yè)公司辦理清單簽字 、蓋章手續(xù)后，再移交給管理處專人保管。 7． 3 設(shè)備的編號 設(shè)備編號由以下四部分組成： 第一部分表示 設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母 ++表示； 第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字１．２．３ ......表示； 第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字 Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 表示； 例： 03 － ++ － 1 － (Ⅰ) 電梯 湖景國際 1 號梯 Ⅰ 級管理設(shè)備 7． 4 設(shè)備的建帳 管理處維修班負(fù)責(zé)給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號，并用 EXCEL 編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》，錄入電腦。 設(shè)備的顏色 設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色 規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。 8． 2 管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。 8． 4 重要設(shè)備（如變壓器 等）的投入、報(bào)停須經(jīng)設(shè)備管理部批準(zhǔn)。 物業(yè)公司根據(jù)管理處月檢報(bào)告，定期組織專家對重要設(shè)備進(jìn)行診斷，根據(jù)診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時機(jī)、維修方案，并組織實(shí)施。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時間。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫《設(shè)備外委維修申請表》按上述程序辦理審批。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。評定結(jié) 果（分?jǐn)?shù)）作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。 評 審 設(shè)備完好率 設(shè)備完好率 =完好設(shè)備臺數(shù) /設(shè)備總臺數(shù) *100% 公式中的設(shè)備均指 Ⅰ 、 Ⅱ 級設(shè)備。 公司安全委員會每季度對設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查、評價，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對安全隱患進(jìn)行整改。事后 管理處須向安委會辦公室提交設(shè)備安全事故報(bào)告，物業(yè)公司根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向主管副總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。管理處應(yīng)定期檢查。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。 12． 3 當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時，物業(yè)公司須組織人員對供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。 13． 2 質(zhì)量記錄 所有質(zhì)量記錄均須采用 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)表格。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊，專柜保存。購置總價在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)購買；購置總價在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報(bào)物業(yè)公司審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購買時應(yīng)會同機(jī)具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。 附 :設(shè)備代碼及分類 代碼 設(shè)備類別名稱 01 水泵 02 風(fēng)機(jī) 03 電梯 04 發(fā)電機(jī) 05 變壓器 06 空調(diào) (冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等 ) 07 消防設(shè)備 (包括控制聯(lián)動柜 .報(bào)警控制器 (屏 ).防火卷簾門 .巡檢箱 .氣體自動滅火系統(tǒng) ) 08 公用天線、對講報(bào)警系統(tǒng) (包括對講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等 ) 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 09 電氣柜 (箱 )(包括高壓開關(guān)柜 .低壓配電 柜 .控制柜 (箱 ).照明配電箱 .電表箱等 ) 10 維修機(jī)具 (包括水電、電梯等的維修機(jī)具 ) 11 食堂設(shè)備 12 清潔設(shè)備 13 交通設(shè)備 (包括機(jī)動車輛、擋 車器、自動收費(fèi)系統(tǒng)等 ) 14 保安通訊設(shè)備 (包括手持式對講機(jī) ) 15 辦公設(shè)備 16 自動抄表系統(tǒng) 17 BA 系統(tǒng) 物業(yè)代碼及分類 大廈名稱 A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) 高層 代 碼 A B C D 設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期 序號 設(shè)備編號 名 稱 日常維護(hù)保養(yǎng)周 期 一級保養(yǎng)周期 二級保養(yǎng)周期 中修周期 大修周期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 風(fēng)機(jī) 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 電梯 半月 每半年 每年 三年 六年 05 04 發(fā)電機(jī) 每月 每季 每年 五年 八年 06 05 干式變壓器 每季 每年 // // // 07 06 空冷水機(jī)組 半月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 10 07 消防 聯(lián)動控制柜 每月 每季 每年 // // 11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // // 12 08 對講報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // // 15 09 高壓開關(guān)柜 每月 每年 // 16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年 17 17 BA 系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 注 :逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。一般情況字體為宋體， 字的大小按管道直徑的 倍考慮，箭頭的長度按管道直徑考慮。管井內(nèi)的管道色環(huán)間距每層一道。 如電梯沒有平層，不能強(qiáng)硬打開箱門，應(yīng)留下 1 個人與被困人員交談，其于人員（ 2 人）立即趕到電梯機(jī)房按操作規(guī)程，關(guān)閉電源后將電梯移至平層。 若屬于因供水、供電管路線路故障，造成小區(qū) 緊急停水、停電的，值班人員應(yīng)立即檢查自動切換供電情況，有備用水源的應(yīng)立即開啟。 如漏水影響到電梯，應(yīng)立即將電梯升至漏水部位的上一層，并暫停使用，以免受水浸。 及時對事故現(xiàn)場受損情況拍照備案，根據(jù)情況向有 關(guān)人員或有關(guān)部門申請理賠。 （ 4）在日常管理中要標(biāo)明閥門的用途，確保緊急情況下忙而不亂。 準(zhǔn)備好應(yīng)急沙袋、水泵及其他應(yīng)急排澇物資。 對現(xiàn)場拍照備案，配合有關(guān)申請理 賠用。 （ 2）立即打開現(xiàn)場及附近的門窗，保持良好的通風(fēng)。同時拔打報(bào)警求助電話。 （ 3）禁止人員乘電梯到處理現(xiàn)場。 第六節(jié) 防臺抗臺處置預(yù)案 小區(qū)管理處最高負(fù)責(zé)人為本小區(qū)防臺抗臺總指揮。特別