【正文】 第六節(jié) 防臺抗臺處置預案 小區(qū)管理處最高負責人為本小區(qū)防臺抗臺總指揮。同時拔打報警求助電話。 對現(xiàn)場拍照備案，配合有關申請理 賠用。 （ 4）在日常管理中要標明閥門的用途，確保緊急情況下忙而不亂。 如漏水影響到電梯，應立即將電梯升至漏水部位的上一層，并暫停使用，以免受水浸。 如電梯沒有平層，不能強硬打開箱門，應留下 1 個人與被困人員交談，其于人員（ 2 人）立即趕到電梯機房按操作規(guī)程，關閉電源后將電梯移至平層。一般情況字體為宋體， 字的大小按管道直徑的 倍考慮，箭頭的長度按管道直徑考慮。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊，專柜保存。 12． 3 當發(fā)生嚴重投訴或事故時，物業(yè)公司須組織人員對供方的質量體系進行審核。管理處應定期檢查。 公司安全委員會每季度對設備安全狀況等進行一次檢查、評價，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》，未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題用《設備故障問題轉呈單》提交專業(yè)公司解決。若公司進行發(fā)包，由管理處填寫《設備外委維修申請表》按上述程序辦理審批。 物業(yè)公司根據(jù)管理處月檢報告，定期組織專家對重要設備進行診斷，根據(jù)診斷結果確定狀態(tài)維修時機、維修方案，并組織實施。 8． 2 管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用，確保對業(yè)主服務質量達標。 7． 3 設備的編號 設備編號由以下四部分組成： 第一部分表示 設備的類別：用數(shù)字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母 ++表示； 第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字１．２．３ ......表示； 第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字 Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 表示； 例： 03 － ++ － 1 － (Ⅰ) 電梯 湖景國際 1 號梯 Ⅰ 級管理設備 7． 4 設備的建帳 管理處維修班負責給所管物業(yè)的全部設備編號，并用 EXCEL 編制《機電設備統(tǒng)計表》，錄入電腦。設備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理（驗收單接收人處簽字蓋設備管理部公章）。 6． 2 管理處機電主管負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。 3． 5 大修工程 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。具體操作流程： 物業(yè)管理處制 定維修方案報業(yè)主委員會 業(yè)主委員會召開業(yè)主大會討論通過維修資金的使用 業(yè)主委員會與物業(yè)管理處以招投標形式選擇維修單位 業(yè)主委員會委托物業(yè)管理處與維修單位簽訂維修合同 物業(yè)管理處對維修現(xiàn)場進行跟蹤監(jiān)督 物業(yè)管理處會同業(yè)主委員會對維修項目進行驗收、簽字確認 驗收合格后、按合同從維修資金中支付維修費用 第四章 物業(yè)維修 設備管理規(guī)程 1． 0 目 的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求。 編制計劃必須以設施設備的修理周期和修理間隔期 的使用要求和管理目標為依據(jù)。 每年在 技術 監(jiān)督局年檢前半月，以專業(yè)維保公司為主，完成對所有電梯的檢查和特例保養(yǎng)。 適用范圍：本小區(qū)所有運行的電梯。 月保養(yǎng)：以檢查為主，由安保人員巡邏時檢查，若發(fā)現(xiàn)有不符合要求的應及時糾正，確保系統(tǒng)正常運行。 檢查攝像頭固定是否牢固。 每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路進行一次全面檢查維修。 開機試驗連續(xù)運轉半小時，觀察運轉時應無異樣聲音。 詳細內(nèi)容： 每半年對小區(qū)大樓、地下室等所有風機進行一次全面保養(yǎng)，同時對風機控制柜、風閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。 控制柜保養(yǎng)： 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停 止按紐動作應靈活可靠。 緊固機座螺絲并防銹處理。 第三章 物業(yè)各設施設備維修保養(yǎng)制度 第一節(jié) 水泵定期保養(yǎng)制度 目 的：確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。 在房屋外擅自安裝、架設、搭建防盜門窗、玻璃房、遮陽蓬、花架、曬衣架等。 業(yè)主或裝修單位應向管理處提交施工人員有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入小區(qū)。 電梯進行維修保養(yǎng)時， 必須設置明顯的維修停用標志。 工作職責： 工程維修部派專人負責巡查運行情況 安保部安保巡邏員進行監(jiān)督運行情況 詳細內(nèi)容： 避免因使用不當損壞電梯，根據(jù)與業(yè)主相關約定，裝修期間電梯必須安裝防碰撞 保護壁。 共用工具使用管理辦法： 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。 七、 如遇水箱清潔或管道閥門維修停水 時，應事先通知 物管處 ，讓其給業(yè)主發(fā)出停水通知，說明停水原因、停水時間，讓業(yè)主能早作準備。 九、 值班員應認真做好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班 制度。 二、 值班員 必須持證上 崗 ，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。 七、 保證 機房照明良好，并配備應急燈、滅火器 。 14．避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 8． 水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電房等均應上鎖，鑰匙應由專人保管。在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行 (因檢修工作需要試運行者除外 )。完成工作許可手續(xù)后，工作負責人 (監(jiān)護人 )應向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關安全措施，并應始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。 4. 懸掛指示牌和裝設遮欄。 三、安全技術措施 在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施： 1. 切斷電源。 (2) 與工程部保持聯(lián)絡及依照上級之指示行動。 （ 4） 通知所有當值員工，尤其是身處地庫及機房之員工 。 4. 不得隨意挪動消防設施，發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或泄露應及時報告。 (2) 一套清楚及準確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、消防疏散樓梯及消防緊急疏散門等。 12. 維修人員進入客戶區(qū)域維修時，必須敲門，在獲得同意后方可進入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小費及物品，不得動用客戶任何物品，需要移動物品時必須征得同意。 5. 如出現(xiàn)重大故障，自己無能力排除時，須立即通知專業(yè)主管。 11. 維修人員 工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在 小區(qū) 內(nèi)隨意走動，不得進入任何草坪綠地。并將處理結果報告領班或專業(yè)主管。 11. 本班工作未完成時，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，不得移交給接班人員，接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進行交接班。 5. 按時仔細檢查所轄各類設備，并認真做好檢查記錄，不得偽造檢查結果。熟練掌握各配電設備及發(fā)電機的運行、操作、維修規(guī)程。 4. 服務中做到客戶至上，微笑服務。 13. 負責請購本專業(yè)的備品備件。 3. 熟練掌握 小區(qū)內(nèi) 管轄的設備設施的運行、維修和保養(yǎng) 4. 每天檢查設備運行情況和工作現(xiàn)場。 3．負責公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 二、 給排水專業(yè) 1．負責 小區(qū) 的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴 淋 系統(tǒng) 的運行、維 修、保養(yǎng)和故障檢修。 (6) 為物業(yè)管理提供一切有關工程詢問。 (3) 對 小區(qū) 未盡人之處提出整改方案。 5． 負責 檢查 電梯維修 保養(yǎng) 單位的維保工作 。 6．為業(yè)主、租戶提供有償服務。 2．負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。 10. 對所有請修單位按輕重緩急分類，合理安排維修。 二、維修人員必須要做到的： 1. 服從指揮，嚴格遵守各項操作規(guī)程及各項規(guī)章制度。 9. 保持機房、休息室及工作場所的衛(wèi)生。 3. 認真清點工具，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。根據(jù)上級安排，定期清潔設備內(nèi)部。 2. 每日須按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準備工作。 8. 配電箱內(nèi)各開關及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及其它故障，各接點必須牢固接實。 2. 每日巡查所有弱電系統(tǒng)一遍，并做好巡查記錄。 9. 對所轄設備須保持清潔、整齊，各連接線、接點必須保證接觸良好。 4．專業(yè)主管寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提 出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案， 報總經(jīng)理。 2. 指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。 8. 發(fā)生火災時，工程部應做好以下工作： （ 1） 派有經(jīng)驗的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。 (3) 必要情況下，向消防隊提供大廈消防設備資料 。 13. 各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時，不得 在現(xiàn)場使用對講機、電話或開關等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 3. 裝設接地線。 (2) 在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。 (5) 工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。 5．對變配電、電梯 ，必須進行年度檢驗。 12．對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。 四、 機房 頂板設置 的承重粱和吊鉤上應標明最大允許載荷。 十二、 每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的 及時處理。 六、 經(jīng)常保持 配電房 消防設施的完好齊備，并保證應急燈在停電狀況下能正常使用。了解設備的運轉情況，及時發(fā)現(xiàn)故障和隱患，并做好記錄，解決不了的問題書面報告上級主管部門，爭取早日解決。 詳細內(nèi)容：工程維修部所使用的工具分為：共用工具與私用工具。 工具屬常規(guī)性磨損不能使用的，可申請換取新的工具，但必須以舊換新。 嚴禁在電梯內(nèi)吸煙、吐痰及進行其他不文明的行為，嚴禁兒童在電梯內(nèi)玩耍。 管理處必須在五個工作日內(nèi)圖紙驗審完畢，符合要求的簽署同意意見，并與申請者簽訂裝修管理協(xié)議書。 裝修中對物業(yè)公共部位、共用設施設備的正常使用造成危害以及侵害相鄰業(yè)主的合法權益，業(yè)主或裝修單位應及時恢復原狀，并承擔相應的賠償責任。 擅自使用明火和電焊施工作業(yè)。 水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道附件等同時保養(yǎng)。 閥門、管道附件保養(yǎng)： 各個閥門的開和關應靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。 適用范圍：小區(qū)內(nèi)所有的排煙、排氣、送風等風機。 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線接線端子，檢查接地是否完好。 工程維修部負責故障的處理和計劃保養(yǎng)。 工作職責：工程維修部全面負責維修和計劃保養(yǎng)。 工作職責：工程維修部負責按計劃維修保養(yǎng)。 清潔設備的灰塵，對文字標志脫落的重新修復。 對電梯專業(yè)維保公司的維護保養(yǎng) ： 一是要配合、二是要監(jiān)督維保質量 。 適用范圍：物管處所管轄區(qū)的房屋及公共設施設備。 第八節(jié) 房屋及設施設備維修保養(yǎng)操作流程 做好房屋及設施設備的維護保養(yǎng)，充分發(fā)揮設施設備的有效功能，延長設施設備的使用壽命，這是物業(yè)管理為業(yè)主所創(chuàng)造的最大經(jīng)濟利益。 3． 3 二級保養(yǎng) 對機械設備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 4． 0 設備分類 根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、 電氣控制柜）： Ⅰ 級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜 、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、 BA 中央管理計算機。 5． 2 對于 Ⅰ 、 Ⅱ 級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 7． 2 設備的接管驗收 設備的接管驗收由物業(yè)公司組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。 當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。 設備狀態(tài)標識 重要危險