【正文】 噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 2． 0 適用范圍 管理處管轄的電力 (油 )拖動(dòng)設(shè)備、電 機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。 第八節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作流程 做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的有效功能，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命，這是物業(yè)管理為業(yè)主所創(chuàng)造的最大經(jīng)濟(jì)利益。 修理周期按照“小修 — 小修 — 中修 — 小修 — 小修 — 大修”的排列順序有計(jì)劃地進(jìn)行。 適用范圍：物管處所管轄區(qū)的房屋及公共設(shè)施設(shè)備。 在技術(shù)監(jiān)督局年檢前 10 天，由部門主管組織人員和專業(yè)維保公司人員對(duì)應(yīng)檢電梯進(jìn)行一次全面性技術(shù)自查。 對(duì)電梯專業(yè)維保公司的維護(hù)保養(yǎng) ： 一是要配合、二是要監(jiān)督維保質(zhì)量 。 工作職責(zé)： 由工程維修部負(fù)責(zé)日常管理、檢查與監(jiān)督。 清潔設(shè)備的灰塵，對(duì)文字標(biāo)志脫落的重新修復(fù)。 年保養(yǎng)： 完成月保養(yǎng)的全部項(xiàng)目，對(duì)系統(tǒng)中每個(gè)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行清潔，同時(shí)檢查其連接的可靠性。 工作職責(zé)：工程維修部負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。 檢查各控制系統(tǒng)，監(jiān)視系統(tǒng)連接線接觸是否良好。 工作職責(zé)：工程維修部全面負(fù)責(zé)維修和計(jì)劃保養(yǎng)。 檢查電源電壓是否正常，同時(shí)緊固各電線接頭。 工程維修部負(fù)責(zé)故障的處理和計(jì)劃保養(yǎng)。 第三節(jié) 對(duì)講門禁報(bào)警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制度 目 的：保證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障來(lái)訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報(bào)警求援的可靠性。 檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線接線端子，檢查接地是否完好。 保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源。 適用范圍：小區(qū)內(nèi)所有的排煙、排氣、送風(fēng)等風(fēng)機(jī)。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 閥門、管道附件保養(yǎng)： 各個(gè)閥門的開和關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏。 生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承 進(jìn)行清洗或更換。 水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道附件等同時(shí)保養(yǎng)。 適用范圍：所有小區(qū)內(nèi)安裝的生活水泵、消防水泵、噴淋水泵、補(bǔ)壓泵、排污水泵等。 擅自使用明火和電焊施工作業(yè)。 空調(diào)應(yīng)按裝在指定位置，如必須要安非指定位置，冷凝水管接入統(tǒng)一的收集水管中。 裝修中對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用造成危害以及侵害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主或裝修單位應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 裝修時(shí)間： 小區(qū)內(nèi)沒(méi)有住戶入住裝修時(shí)間可適當(dāng)放寬。 管理處必須在五個(gè)工作日內(nèi)圖紙驗(yàn)審?fù)戤?，符合要求的簽署同意意?jiàn)，并與申請(qǐng)者簽訂裝修管理協(xié)議書。 第六節(jié) 業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定 目 的：維護(hù)物業(yè)的公共安全和業(yè)主的公共利益。 嚴(yán)禁在電梯內(nèi)吸煙、吐痰及進(jìn)行其他不文明的行為，嚴(yán)禁兒童在電梯內(nèi)玩耍。 嚴(yán)禁使用電梯運(yùn)載易燃、易爆、腐蝕性較強(qiáng)等危險(xiǎn)物品。 工具屬常規(guī)性磨損不能使用的，可申請(qǐng)換取新的工具，但必須以舊換新。 .2 當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點(diǎn)檢查工具確認(rèn)后簽收。 詳細(xì)內(nèi)容：工程維修部所使用的工具分為：共用工具與私用工具。 八、 水箱定期清洗消毒，水箱清洗一般每半年進(jìn)行一次，每一年 消毒一次 。了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障和隱患，并做好記錄，解決不了的問(wèn)題書面報(bào)告上級(jí)主管部門，爭(zhēng)取早日解決。 第三節(jié) 生 活 水 泵 房 管 理 規(guī) 定 一、 對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視應(yīng)檢查：管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水；檢查水泵控制屏的指示燈、變頻恒壓供水控制器顯示數(shù)據(jù)、壓 力表等。 六、 經(jīng)常保持 配電房 消防設(shè)施的完好齊備，并保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。 三、 值班員 應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因素表的指示情況 ， 嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。 十二、 每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的 及時(shí)處理。 八、 消 防電梯機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。 四、 機(jī)房 頂板設(shè)置 的承重粱和吊鉤上應(yīng)標(biāo)明最大允許載荷。 15．對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。 12．對(duì)外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。 9． 木工作業(yè)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑 。 5．對(duì)變配電、電梯 ，必須進(jìn)行年度檢驗(yàn)。 四、安全運(yùn)行管理制度 1．應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。 (5) 工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)地點(diǎn)工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)向工作人員交待新工作點(diǎn)的有關(guān)情況和注意事項(xiàng)。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作 (全部停電除外 )。 (2) 在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過(guò)許可手續(xù)。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛 “禁止合閘 ”標(biāo)示牌。 3. 裝設(shè)接地線。在工作場(chǎng)所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 (10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無(wú)遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。 13. 各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時(shí)，不得 在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 12. 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后： (1) 火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊(duì)長(zhǎng)在場(chǎng)，須征得消防隊(duì)長(zhǎng)同意才可行動(dòng)。 (3) 必要情況下，向消防隊(duì)提供大廈消防設(shè)備資料 。 （ 5） 當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安 /管理員向他們報(bào)告所知情況。 8. 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程部應(yīng)做好以下工作： （ 1） 派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。 5. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。 2. 指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。 (3) 一套各種消防設(shè)備之備件清單。 4．專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說(shuō)明發(fā)生故障的原因，提 出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案， 報(bào)總經(jīng)理。 第四節(jié) 工 程 部 管 理 規(guī) 定 一、設(shè)備故障處理 1．如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理。 9. 對(duì)所轄設(shè)備須保持清潔、整齊，各連接線、接點(diǎn)必須保證接觸良好。 6. 接到維 修通知后，十分鐘內(nèi)須趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。 2. 每日巡查所有弱電系統(tǒng)一遍，并做好巡查記錄。 12. 維修人員不得在 小區(qū) 范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 8. 配電箱內(nèi)各開關(guān)及各電器元件、線路等不得有噪音、過(guò)熱及其它故障，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)。 5. 維修操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工 工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)，絕緣及防水處理必須可靠，不得疏忽大意。 2. 每日須按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。 12. 交班人員如發(fā)現(xiàn)接班人員酗酒或精神狀態(tài)不良時(shí)，不得進(jìn)行交班，并須立即報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，在領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。根據(jù)上級(jí)安排，定期清潔設(shè)備內(nèi)部。 6. 所有記錄必須做到字跡工整、清晰、全面， 單據(jù) 必須保持清潔完整，不得損毀。 3. 認(rèn)真清點(diǎn)工具，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。必須服從領(lǐng)班及專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 9. 保持機(jī)房、休息室及工作場(chǎng)所的衛(wèi)生。 5. 做好運(yùn)行記錄，認(rèn)真履行值班制度。 二、維修人員必須要做到的： 1. 服從指揮，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程及各項(xiàng)規(guī)章制度。 14. 負(fù)責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。 10. 對(duì)所有請(qǐng)修單位按輕重緩急分類，合理安排維修。 5. 審閱運(yùn)行、值班、交接班記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取相應(yīng)措施。 2．負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 4．負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。 6．為業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 2．負(fù)責(zé) 小區(qū) 所有 公共 衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。 5． 負(fù)責(zé) 檢查 電梯維修 保養(yǎng) 單位的維保工作 。 一、強(qiáng)電專業(yè) 1．負(fù)責(zé)整個(gè) 小區(qū) 變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理 和 維修保養(yǎng)工作 。 (3) 對(duì) 小區(qū) 未盡人之處提出整改方案。 (2) 對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。 (6) 為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢問(wèn)。 4． 對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 二、 給排水專業(yè) 1．負(fù)責(zé) 小區(qū) 的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴 淋 系統(tǒng) 的運(yùn)行、維 修、保養(yǎng)和故障檢修。 5．負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。 3．負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 四 、弱電系統(tǒng) 1．負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、 樓宇門禁 系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、 車庫(kù)道閘 系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。 3. 熟練掌握 小區(qū)內(nèi) 管轄的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修和保養(yǎng) 4. 每天檢查設(shè)備運(yùn)行情況和工作現(xiàn)場(chǎng)。 9. 嚴(yán)格要求員工按操作規(guī)程作業(yè)，遵守勞動(dòng)安全的法規(guī)、法令。 13. 負(fù)責(zé)請(qǐng)購(gòu)本專業(yè)的備品備件。 17. 完成 物管處 交給的其它工作。 4. 服務(wù)中做到客戶至上，微笑服務(wù)。 8. 加強(qiáng)責(zé)任心，在工作中要時(shí)刻注意各種設(shè)備的工作狀態(tài)是否正常，不論是本專還是其它專業(yè)，及時(shí)處理及時(shí)報(bào)告。熟練掌握各配電設(shè)備及發(fā)電機(jī)的運(yùn)行、操作、維修規(guī)程。交接班記錄必須由值班電工本人簽字，不得代簽。 5. 按時(shí)仔細(xì)檢查所轄各類設(shè)備，并認(rèn)真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。 9. 必須保持配電室、值班室及所轄設(shè)備的清潔，每班 清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處。 11. 本班工作未完成時(shí)，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，不得移交給接班人員，接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進(jìn)行交接班。 服從 專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。并將處理結(jié)果報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管。電纜井內(nèi)的電纜必須放置于電纜橋架內(nèi)，并蓋好扣板。 11. 維修人員 工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在 小區(qū) 內(nèi)隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 5. 如出現(xiàn)重大故障，自己無(wú)能力排除時(shí)，須立即通知專業(yè)主管。 8. 每周巡查弱電井一次，井道內(nèi)須保持無(wú)雜物、無(wú)存水，各類電纜均應(yīng)放置于電纜橋架內(nèi)，并蓋好蓋板，做好檢查記錄。 12. 維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶任何物品，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意。 3．找出原因后， 專業(yè)主管須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行后匯報(bào)總經(jīng)理。 (2) 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉(cāng)、防煙門、消防疏散樓梯及消防緊急疏散門等。 (6) 工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的手機(jī)號(hào)碼。 4. 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。 6. 當(dāng)有火災(zāi)警報(bào)時(shí)，以下的警鈴應(yīng)不斷地響起： (1) 首層 (2) 火災(zāi)的樓層 (3) 與發(fā)生火災(zāi)相鄰的樓層 7. 發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火。 （ 4） 通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫(kù)及機(jī)房之員工 。 (2) 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。 (2) 與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級(jí)之指示行動(dòng)。 (4) 盡快寫出報(bào)告連照片和出事原因呈交總經(jīng)理。 三、安全技術(shù)措施 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施： 1. 切斷電源。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無(wú)電壓時(shí)，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。 4. 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣主管，且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人 (監(jiān)護(hù)人 )應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場(chǎng)的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安全的操作。間斷后可繼續(xù)工作，無(wú)需重新通過(guò)許可。在此之前，任何人不得將檢修