【正文】 發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38萬人）、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、也包括了正在迅速發(fā)展的大學(xué)城，這些都構(gòu)成了一定的消費人群。西安經(jīng)濟持續(xù)快速增長的趨勢和國民經(jīng)濟總量規(guī)模的進一步擴大，為發(fā)展本項目奠定了堅實的基礎(chǔ)。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，在吸引客戶方面有較強的競爭力，無疑對西安大中型批發(fā)市場的發(fā)展構(gòu)成有力的競爭。③西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場配套設(shè)施滯后、經(jīng)營管理模式落后，缺乏配套設(shè)施一流，管理模式先進的一站式大型綜合性市場，本項目的建設(shè)正是對這一空缺有效彌補。⑤建議在項目內(nèi)做一些小景觀，如雕塑小品、小型中心廣場、休閑椅等，用景觀綠化及雕塑小品充分演繹大型綜合性商業(yè)中心，并以此提高項目的產(chǎn)品附加值，拉升項目的品味與檔次。本項目建設(shè)的橫道圖如下所示： 時間工程名稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程二期前期工程第一階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修第二階段基礎(chǔ)工程主體及安裝裝修室外工程第四章 項目總投資估算與資金籌措 項目總投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；（2）陜西省建設(shè)工程其他費用定額；（3）項目總體規(guī)劃設(shè)計方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)；（5）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；（6）西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；（7）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》；（8）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格[2007]670號）；（9）西安市城市建設(shè)拆遷安置實施細(xì)則；（10）西安市城中村改造管理辦法；（11）類似工程的相關(guān)造價費用水平；（12）其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）及國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號），綜合考慮工程復(fù)雜程度以及市場行情， 萬元。 項目總投資估算表 單位：萬元序號項目費用安置房住宅商業(yè)合計1土地費用2建安工程費3前期工程費4城建費 5室外工程費 6建設(shè)監(jiān)理費用 7建設(shè)單位管理費用 8預(yù)備費 9建設(shè)期利息10總投資 資金籌措與融資方式本項目總投資的資金來源主要有：（1）資本金 萬元。（4）銷售收入和稅金及附加估算表見附表1。2）資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%。進行盈虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。2）商品住宅銷售價格變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 商品住宅銷售價格變化表變化幅度40%30%20%10%0%IRR%%%%%FNPV通過上表，計算出住宅的銷售價格變動的臨界點為:（+）5%30%=%%，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受，可以看出其住宅的銷售價格敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷，促進項目的順利開發(fā)運行。（4）風(fēng)險分析結(jié)論通過對項目盈虧平衡分析，該項目的盈虧平衡點為74 %，可以看出，本項目具有一定的抗風(fēng)險能力。同時充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢，降低項目實施過程中的交易成本、變更及索賠。（3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系由于項目地處郊區(qū)，周邊配套匱乏，建議開發(fā)商應(yīng)積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項目區(qū)的交通（增設(shè)公交線路及站點）、城市基礎(chǔ)配套等。（2）技術(shù)分析結(jié)論本項目的資源供給及外部協(xié)作條件能保證項目的順利開發(fā)。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，%。即當(dāng)銷售收入實現(xiàn)74%時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。 根據(jù)借款償還計劃表（附表2）可以計算得到本項目的借款償還期為：111+。2）資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 取季度基準(zhǔn)收益率3%，根據(jù)項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表6）（稅后）萬元。 投資使用計劃及資金籌措表 單位：萬元序號 季度 項 目第1年第2年第3年第4年合計12341234123412341總投資13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638建設(shè)投資13410651465141116833042126128456845684568456716971697169406440644064150784建設(shè)期利息2468123160162155104578542資金籌措13410651465141119233110127358617861886118561722671697169406440644064151638資本金134106514461944172381452774銀行借款本金35912909502924211772凈銷售收入再投入1896315963197582821484568456845671697169716940644064406486238建設(shè)期利息246812316016215510457854第五章 財務(wù)評價項目財務(wù)評價主要是對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力兩個方面進行分析，最終確定項目在財務(wù)上是否可行。（7）建設(shè)單位管理費根據(jù)項目的不同，商業(yè)和商品房的建設(shè)單位管理費按工程費用的3%，安置房的建設(shè)單位管理費按工程費用的1%。拆遷補償費：其中拆遷面積為40萬平方米，每平方米的拆遷補償費用按600元考慮，合計24000萬元；過渡費：按照每人1萬元考慮，共2100人，合計2100萬元。進度安排力求合理，最大程度減少開發(fā)商的資金壓力，同時考慮采取滾動開發(fā)的模式，利用前一階段的銷售收入資金開發(fā)下一階段工程。②商業(yè)街商鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)類型的特點進行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計層高不宜超過三層，其以上樓層可以設(shè)計成SOHO形式，講求實用，方便商戶對辦公、居住的需要；商場內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營投資的需要。在價格制定上，可采取一鋪一價。 （3）現(xiàn)代物流業(yè)互補作用增強 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補作用，擴大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲面積，降低了運營成本，經(jīng)