【正文】 建筑工程綜合概預算定額》（99），結合西安市類似工程的實際造價，考慮實際物價的上漲，確定本項目的建安造價如下表： 建安工程費用估算表項目建筑面積估算指標小計（萬元）182188㎡1365001450（元/㎡）456881500（元/㎡）1973061600（元/㎡）3310261100（元/㎡）合計710520㎡（3）工程前期費用工程前期費用包括項目勘察設計費、前期工程咨詢費用以及其他費用等。在市場競爭壓力較大、市場需求狀況的變動不確定的條件下，分階段開發(fā)可以試探市場反應，根據(jù)市場變化情況及時調整后期的開發(fā)建設，隨機應變，充分適應市場需求。同時，注重本項目自身商品住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)開發(fā)進度的合理安排，從而更好地互相帶動銷售。② 大明宮遺址保護工程，使得現(xiàn)有太華路上的建材市場面臨整體拆遷，這部分經營者急需新的建材經營場所，本項目的開發(fā)可以在很大程度上彌補此空缺。近年來，西安市周邊地區(qū)的如寶雞、咸陽等地都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。同時，自“九五”時期以來年均增長超過10%以上，呈高速增長的態(tài)勢。（3）消費人群按照慣例，一個商業(yè)中心的構建需要強大的居住人群量作為基礎，才能保證正常的客流量。（7）購買車位是否%%%，因此在規(guī)劃設計中應考慮業(yè)主對車位的需求。這種調查結果出現(xiàn)的原因包括兩個方面：一方面，接受調研的商戶多以租賃的方式經營，對商鋪的銷售價格并沒有明確認識，因此對商鋪價格心理承受價位不高；另一方面，項目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調查者對本項目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。調查的內容有客戶購買商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求單價及總價、期望的配套設施等問題；調查以大明宮建材家居市場內的商戶為主，采用問卷調查與面談調查相配合的形式，進行抽樣調查。建材超市和家居賣場各有各的優(yōu)勢，只是面對的目標消費群體不同。中心一期共分四大展廳，分別是巴黎廳、紐約廳、香港廳、臺灣廳。依照品類的不同，商城劃分為民用品區(qū)、鋼木區(qū)、辦公用品區(qū)；依照檔次的不同，商城劃分為國際館（國內外一線品牌）、精品館（地方性一線品牌）及中檔品經營區(qū)。（2）西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工貿有限責任公司下屬民營企業(yè)，斥資3000余萬元，始建于2001年12月，占地120余畝，設有鋪面房46800余平方米，位于太華路182號，含元殿游樂園北鄰。土門商圈——土門商圈主要由以經營家電產品的國美、以經營百貨的土門民生商廈、以及家世界購物中心、愛家超市、豐登路商場等規(guī)模稍大的商場或超市為主力店，加上一些臨街小商鋪和專營店組成，涵蓋了專業(yè)賣場、綜合百貨商店、超市、品牌專營店等經營業(yè)態(tài)。計算主要財務數(shù)據(jù)及財務評價指標如下表 (見下頁) 。另外，在本項目的建設過程中涉及兩個村莊的拆遷改造，因此，本項目的建設能夠幫助政府解決城中村的改造問題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進和帶動區(qū)域經濟發(fā)展。（8）項目投資估算所得到的數(shù)據(jù)；（9）其他與項目可行性研究相關的資料和數(shù)據(jù)。西安居民向心的消費習慣也決定了西安商業(yè)發(fā)展的特點。西安市商業(yè)街一覽表（19個）名稱功能特色地址備注電子專業(yè)街IT類、電子類、音像類產品雁塔路區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)東大街區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂德福巷社區(qū)型古玩字畫專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品書院門社區(qū)型電子城步行專業(yè)街休閑、娛樂、飲食、購物電子城社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂、南二環(huán)區(qū)域型通訊產品一條街手機、通訊產品和器材尚樸路區(qū)域型清真食品專業(yè)街清真特色食品、干果、糕點北院門區(qū)域型圖書專業(yè)街書籍、文化用品東六路社區(qū)型水產品專業(yè)街海味、水產、特色食品炭市街社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品文藝路區(qū)域型精品購物步行街服裝、鞋帽、皮具騾馬市區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品后宰門區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦、電腦配件、打印機等電子產品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂專業(yè)街餐飲、娛樂東二環(huán)區(qū)域型康復路服裝專業(yè)街服裝、日用品康復路社區(qū)型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游商品八仙庵社區(qū)型建材專業(yè)街建筑材料、家裝材料 太華路社區(qū)型體育用品專業(yè)街體育服裝、運動用品 體育場北社區(qū)型 （四）商業(yè)發(fā)展趨勢預測由于商業(yè)消費具有極強的慣性心理，在整體民風比較傳統(tǒng)的西安市，這種消費慣性心理依然強烈，因此，短期內西安商業(yè)發(fā)展不會呈現(xiàn)劇烈的變化趨勢。市場商業(yè)經營區(qū)域劃分為：西部燈飾城，西部玻璃城，油漆專賣區(qū)，鋁型、五金專賣區(qū)衛(wèi)浴潔具專賣區(qū)，裝飾板材專賣區(qū)，在市場的前后兩區(qū)各有占地約7000平方米的建材超市。 （5）家世界家居裝飾建材中心家世界家居裝飾建材中心位于大慶路中段120號，是依托天津家世界集團統(tǒng)一經營管理的，在西安經營最早，規(guī)模最大的家居建材超市，市場環(huán)境整潔，種類齊全，形象統(tǒng)一，管理先進，渠道可靠，價格合理，退貨有保證，年銷售額超過兩億元。排風換氣設備令全場空氣流暢，清新宜人；24小時保安監(jiān)控系統(tǒng)，與互聯(lián)網連接的局域網系統(tǒng)，用于安全和交易過程管理；商場各處均設IC卡公用電話，預留市話接口；除銀行、托運、商務中心外，設有洽談室、商務酒吧、咖啡廳等。陜西省政府常務會議第17次會議審議通過了《唐大明宮遺址保護總體規(guī)劃》，這標志著唐大明宮遺址保護總體規(guī)劃正式啟動，四至為：南起自強東路，北至玄武路，東自太華路，西達鐵一村建華西路。商業(yè)街商鋪：單層商業(yè)街商鋪多層商業(yè)街商鋪%%其中多層商業(yè)街商鋪：12層23層34層4層以上%%%%在對商業(yè)街商鋪的具體形式的調查中，大部分的被調查者選擇多層商業(yè)街商鋪，其中在選擇多層商業(yè)街商鋪的被調查者中，對于低于3層的多層商業(yè)街商鋪更為青睞，達到了90%以上，這主要因為商鋪的展示性由下到上依次減少，層數(shù)越高展示性越差，因此，對商業(yè)街商鋪而言，設計樓層不宜太高。（5）付款方式按揭貸款一次性付款%%多數(shù)商戶認為一次性付款對其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購買商鋪。但隨著西安行政中心的北遷和大批國內外著名制造和生產企業(yè)財團的進駐，區(qū)域發(fā)展迅速。 （1）商業(yè)氛圍不濃目前，北火車站并未建成，大型港務區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，同時，本項目從建設到銷售還需一段時間，該區(qū)域的商業(yè)氛圍還沒有營造起來，一些原有的業(yè)主可能會持觀望態(tài)度，不會進行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的影響項目的正常運營。另外隨著西安市城市空間結構、產業(yè)結構的變化，中心城區(qū)用地結構的調整、優(yōu)化，許多不適宜分布在中心城區(qū)的二、三產業(yè)開始逐步遷出中心城區(qū)。（2）客戶定位①現(xiàn)有大明宮建材家居市場商戶；②太華路上的其它建材家居市場商戶；③北郊大學城周邊的現(xiàn)有商戶和大學的教職工；④有一定經濟實力、想在北三環(huán)附近進行投資的商人；⑤外來投資商。（2）建議①本項目在規(guī)劃設計中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場與其它商業(yè)項目結合，達到烘托商業(yè)氛圍和造血的目的。第三章 項目的實施進度安排目前本項目土地尚未達到三通一平的要求，項目前期準備階段的工作計劃安排如下：（1）對項目所在地的居民進行安置，原有房屋拆遷；（2）實施三通一平，滿足開工條件；（3）委托設計單位，對設計方案進行進一步修改、確定；（4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關建筑工程施工許可證等；（5）安排短期或長期信貸，確定與落實建設資金；（6）對市場狀況進一步的進行分析，初步確定銷售價格；（7）組織招投標活動，并與承包商談判，簽訂建設工程承包合同。 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、工程前期費用、建安工程費用、城建費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期利息等項。（5）室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、管網和綠化以及小區(qū)內各項構筑物等內容，分項估算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積80元/㎡，安置房按建筑面積100元/㎡，商品房按建筑面積120元/㎡， 。 （3）凈銷售收入 本項目其余資金缺口由（預）售凈收入補足。(數(shù)據(jù)來源:附表5項目投資財務現(xiàn)金流量表)（1）財務凈現(xiàn)值1）項目財務凈現(xiàn)值取季度基準收益率3%，根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表（附表5）（稅前）（稅后）。（3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=[累計折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)1]+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=181+=。從損益表（附表3）得出：銷售收入=234570萬元總成本=建設投資+建設期利息+財務費用+銷售費用=158675萬元。提醒建設單位在保證質量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。而且，從前面建設投資估算的情況和商業(yè)地產市場未來發(fā)展趨勢來看，建設投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項目的風險也不大。 （1）合理控制開發(fā)進度及銷售進度本項目所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設施匱乏，便利度不足，建議開發(fā)及銷售進度要緊密結合項目周邊配套設施的完善，把握好開發(fā)時機的選擇及銷售節(jié)奏的合理安排。