【正文】 入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房價的尖銳矛盾。保增長、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。建設(shè)周期：2年。某縣城市建設(shè)投資有限公司作為縣政府經(jīng)營城市的重要載體，主要承擔全縣市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。城投公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)是集中管理運作財政性建設(shè)資金，實施經(jīng)營城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，承擔政府性投資融資任務(wù)，運作城鎮(zhèn)建設(shè)資金，壟斷城鎮(zhèn)營利性項目、收儲和開發(fā)經(jīng)營土地、融資等方式多渠道籌集建設(shè)資金。（二）項目概況擬建地點本項目擬建地點位于某鎮(zhèn)**莊，淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西。報告編制原則：（1）依據(jù)《**市建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合**市的客觀實際，以能充分體現(xiàn)項目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。二、建設(shè)背景及必要性（一）項目建設(shè)背景我國房地產(chǎn)建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。 “十二五”是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，而我國城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。也就是說，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)住房基本目標，仍是“住有所居”。該地塊共有1200戶、115296平方米的需拆遷安置，（），（98畝），（），出讓給開發(fā)商建設(shè)商住樓小區(qū)。本項目是**現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，也是**擴展、發(fā)展的主陣地。本著對人民負責的態(tài)度，站在**長遠發(fā)展大局的高度，本著對民眾負責的態(tài)度，加快保障性限價房建設(shè)，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進而提升某縣城鎮(zhèn)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇。對此，某縣委、縣政府對保障性限價房工作給予高度重視，將保障性限價房管理工作納入重要議事日程，全縣保障性限價房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學化及管理有序的運行軌道。對于群眾來說，保障性限價房的建設(shè)一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多的就業(yè)機會；另一方面，新的保障性限價房小區(qū)建設(shè)將極大地改善中低收入家庭的居住條件和生活質(zhì)量，因建設(shè)保障性限價房而取得的發(fā)展成果必將在最大范圍、最大程度上惠及百姓。與市政府下達的目標任務(wù)開發(fā)建設(shè)面積（250萬平方米）和開發(fā)投資（19億元）相比較，%%，大幅度超額完成任務(wù)。依此預(yù)測，20102015年，**市中心城區(qū)住房建設(shè)用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬平方米。在發(fā)達國家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國內(nèi)生產(chǎn)總值的10％以上，％，說明發(fā)展?jié)摿^大。從09年以來，由于中央政府、地方政府出臺一系列政策措施，去年57月份，**市房地產(chǎn)市場不斷上揚，并達到當年價格的頂峰。本項目其自成體系的居住小城區(qū)的公共空間序列、居住街坊及溫馨的小城區(qū)生活和濃郁迷人的文化氛圍，使人們無論居住在城區(qū)還是近郊，都能享受到同樣便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。
**市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國家的重要能源基地。C，176。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在60～400米之間，余者皆為一望無際的平原。（4）工程地質(zhì)條件**市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。（5）交通運輸條件**環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。推行行政服務(wù)中心“一站式”服務(wù)，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實行零收費；辦事效率更高，實行零環(huán)節(jié)服務(wù)；打擊更有力度，努力實現(xiàn)外商對環(huán)境零投訴。 二是企業(yè)效益顯著提高。初步形成了近郊型、遠郊型、工礦型等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，建成了水果、水產(chǎn)等八大億元項目基地，植樹造林和綠色長廊工程建設(shè)實現(xiàn)了歷史性突破，“菜籃子”工程連續(xù)16年居全省之冠，是華東地區(qū)重要的糧、棉、油、水果、蔬菜等生產(chǎn)基地。二是郵電通訊業(yè)發(fā)達。施工用水、用電、通訊可以利用開發(fā)區(qū)已有設(shè)施就近解決。（2）遵循經(jīng)濟、實用、安全的原則，高標準、高起點的建筑設(shè)計和施工。小區(qū)與商業(yè)建設(shè)定位于中、高檔商業(yè)、居住房。院落—組團—小區(qū)的空間關(guān)系變化，一方面有助于營造親切的鄰里互動氛圍，同時也有利于小區(qū)分級管理。公建與步行道的結(jié)合豐富了入口場景，同時為分級管理提供了可能。13層住宅5層以下由市政壓力直接供給，611層采用低區(qū)恒壓變頻泵從生活水池抽吸供水。高壓兩路進線，杜區(qū)內(nèi)采用樹干式供電。防排煙設(shè)計：地下車庫設(shè)有機械排煙系統(tǒng)，按照防煙分區(qū)設(shè)置，與排風系統(tǒng)共用，車庫同時設(shè)置送風系統(tǒng)，風量不小于排煙量的50%。套內(nèi)交通組織順暢，不穿行客廳、臥室等主要功能空間。廚房操作臺按照洗、切、燒的流程布置設(shè)備。⑧ 采光與通風強調(diào)中間戶型的自然通風，落實健康住宅理念，主要功能空間在自然狀態(tài)下均具有良好的通風效果。外立面色彩深沉穩(wěn)重，基座部分材質(zhì)采用高檔石材，主體墻采用高檔外墻涂料或真實漆。其主要荷載取值如下：住宅： KN/m2廚房： KN/m2 異形柱框架廚房：浴室、衛(wèi)生間、盥洗室：走廊、門廳：樓梯：陽臺： KN / m2異形柱框架陽臺：： KN/m2（3）結(jié)構(gòu)處理高層住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程十一層住宅樓均采用剪力墻結(jié)構(gòu)。d24h商業(yè)6L/m2⑤ 排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統(tǒng)。小區(qū)24F頂設(shè)一座20t消防專用水箱作為火災(zāi)初期消防滅火的水源。每棟單體建筑消防環(huán)網(wǎng)均以兩條管道與該環(huán)網(wǎng)連接。設(shè)置噴頭的每個樓層和每個防火分區(qū)均設(shè)信號蝶閥和水流指示器，以發(fā)信號至消防控制中心。f、特殊部位的消防為高層服務(wù)的高低壓配電房等特殊場所采用氣體消防系統(tǒng)，按《氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50370執(zhí)行。c、計量：高層住宅分層集中計量。住宅內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書房內(nèi)均設(shè)置電話及寬帶網(wǎng)信息終端，公建內(nèi)電話及寬帶網(wǎng)終端視功能需要設(shè)置。（8）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)一類高層建筑為一級保護對象，二類多層建筑為二級保護對象。（6）加強宣傳教育和制度建設(shè)，共同建設(shè)節(jié)約型社會。雨天，由于雨水的沖刷以及車輛輾壓，使施工現(xiàn)場泥濘不堪，行人步履艱難。為了減少工程揚塵對周圍環(huán)境的影響，建設(shè)施工中遇到連續(xù)晴好天氣又起風的情況下，對棄土表面灑水處理，防止揚塵，并要求按照棄土處理計劃，及時運走棄土，并在裝運的過程中不要超載，風天應(yīng)加蓋苫布，確保沿途不灑落。組織施工單位、街道及業(yè)主聯(lián)絡(luò)會議，及時解決施工中對環(huán)境影響的問題。（2）環(huán)保措施①執(zhí)行國家大氣環(huán)境質(zhì)量二級標準，居民生活燃料全部采用天然氣，嚴禁用煤，避免造成煙塵污染。使業(yè)主真正生活在園林式的環(huán)境中。砌筑腳手架荷載變動性較大，可按容許應(yīng)力計算，即安全系數(shù)K=3。④工地施工臨時用電要嚴格控制，要有專人管理，加強巡視，嚴禁亂拉亂接。（3）消防通道所有建筑四周均設(shè)有消防通道，當沿街長度超過150米或建筑物長度超過220米時，均在適當位置加設(shè)消防通道。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程維修部、保潔綠化部、安全保衛(wèi)部。（四）人員培訓根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識的培訓，高層管理人員可赴省內(nèi)外成功的地區(qū)考察學習。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)特點和國家法律規(guī)定，在可行性研究階段為簡化計算方法，以上費用均形成開發(fā)產(chǎn)品，一并計入開發(fā)成本。該地塊共有1200戶、115296平方米的需拆遷安置，（），（98畝），（），出讓給開發(fā)商建設(shè)商住樓小區(qū)。（4）安置房建設(shè)投資①拆遷安置費161元／平方米（115296﹢）平方米﹦。表121 還款分析表還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2017年20000土地出讓收入2018年10000土地出讓收入合計30000699536995十三、社會評價（一）項目對社會的影響分析項目建成后將徹底改變城中村居民的居住條件和環(huán)境。項目的實施，將建設(shè)一批道路、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施，并減少了土地浪費，提高土地利用，對提高社會服務(wù)容量和加速城鄉(xiāng)一體化進程打下了良好的基礎(chǔ)。十四、工程招標根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會第九號令，建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容，本工程項目應(yīng)按國家有關(guān)文件和政策進行工程招標。公開招標公開招標又稱無限競爭性招標。（二）招標組織形式招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。通過項目區(qū)對所在地區(qū)社會影響評價分析認為：本項目的實施、運營，對優(yōu)化某縣公共建設(shè)發(fā)展，加快城市化的進程做出積極貢獻。項目建成后能夠提高所在地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量。二、還貸計劃該項目為三年期貸款，通過計算分析，截止至2016年，整合土地出讓所得總收入為54040萬元，%計算。根據(jù)目前的開發(fā)速度，整理的土地可以在12年內(nèi)完成出讓。 　9招標費用十一、投資估算與資金籌措（一）投資估算依據(jù)《2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價表》《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價表》《**市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。根據(jù)工作需要，公司可隨時聘用編外臨時人員。⑤室內(nèi)消火栓管道采用熱浸鍍鋅鋼管，DN≤65mm絲扣連接，DN≥80mm法蘭連接。（2）本項目在勞動衛(wèi)生方面采取以下措施：①混凝土攪拌站是易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，對作業(yè)人員發(fā)放防塵口罩等防護勞保用品，并定期體檢。②工地起重機具應(yīng)定期作安全檢查。（1）本項目在安全防護方面應(yīng)采取如下措施：①搭建腳手架必須滿足以下基本要求a、搭建腳手架要有足夠的面積，能滿足工人操作、材料堆放及運輸?shù)男枰?。④利用街旁綠化降低交通噪聲；⑤組團內(nèi)不設(shè)置有噪聲的餐飲娛樂設(shè)施；⑥項目竣工后交由物業(yè)管理公司負責全面管理。②固體廢棄物生產(chǎn)及生活中產(chǎn)生的固體廢棄物，除了可回用外，定點堆放，注意堆放場地的衛(wèi)生，做到定期清運。為了減少施工對周圍的居民的影響，工程在距民舍200米的區(qū)域內(nèi)不允許在晚上十一時至次日上午六時內(nèi)施工，同時應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。這些臨時住宿地的水、電以及生活廢棄物若不做出妥善的安排，則會嚴重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。道路上的機動車產(chǎn)生的噪聲和尾氣排放，對環(huán)境造成一定的影響，項目區(qū)總體環(huán)境條件較好。（3）管線布置管線采用枝狀布置，沿道路在車行道以外埋地敷設(shè)。（7）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控機房設(shè)于物業(yè)管理用房處。采用TNCS接地系統(tǒng)，各變電所處均做接地，電源進戶處做重復(fù)接地；建筑內(nèi)配線均采用三相五線制。建筑負荷估算見下表建筑類別面積/套數(shù)用電指標計算負荷商業(yè)100 W/m21345kW住宅1884戶6kW/戶11304kW電梯70部20KW1400kW其他400 kW合計14449kW住宅擬建10KV配電所一座，變壓器總安裝容量16000KVA。消防泵房內(nèi)設(shè)噴淋系統(tǒng)加壓泵兩臺，一用一備。室內(nèi)消火栓布置保證相鄰兩支水槍的充實水柱同時達到室內(nèi)任何部位。b、室外消防給水系統(tǒng)水源取自市政給水管，本工程從虎山市政給水管引一條DN250進水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體給生活及消防用水。污廢水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管，總體污水管以兩處排入市政。③ 室內(nèi)給水系統(tǒng)：高層住宅樓：15F為第一分區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供給，六層及以上由高區(qū)供水設(shè)備加壓供水。鋼筋：HPB235，HRB335，HRB400。3）根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB5001120010）附錄A本工程所在地區(qū)。住宅設(shè)兩部電梯，兩部疏散樓梯通達各層。⑥ 單元公共空間，踏步寬度不小于260，高度不大于175?？蛷d、臥室視野開闊，無明顯視線干擾。公共衛(wèi)生間設(shè)機械排風排至室外，換氣次數(shù)為10次/，各住戶自設(shè)排氣扇，排風直達屋頂掃做。燃氣供應(yīng)系統(tǒng)：從城市道路引入DN110的中壓天然氣管，小區(qū)內(nèi)設(shè)有1個燃氣調(diào)壓站。采用雨量公式，屋面雨水重現(xiàn)期為10年，室外場地雨水重現(xiàn)期為1年，徑流系數(shù)。從總體上分析，小區(qū)內(nèi)地形平坦，社區(qū)內(nèi)部道路標高充分考慮與出入口道路標高的銜接社區(qū)無障礙設(shè)計按照城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JG502001）執(zhí)行。東西側(cè)道路匯入的車流在半環(huán)狀的道路體系中伸入到地下，使中心景觀軸相交道路自然成為步行道，最大可能地做到人車分離。（3）單體設(shè)計——朝向合理，居住舒適、節(jié)地節(jié)能在建筑布局上將充分考慮**市的氣候特點及居民購房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通風。（6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。（3）面向未來，認真進行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設(shè)計，結(jié)合當代建筑趨向，構(gòu)筑人人共有的空間和區(qū)域中心。綜合發(fā)展水平進入全國百強市局，是全國郵電通訊樞紐之一。持續(xù)推進山水生態(tài)城市建設(shè)，水網(wǎng)一期工程竣工驗收，東部山場綠化二期工程全面完成，相山公園被評為國家4A級旅游景區(qū)，宇能垃圾發(fā)電廠投入運營。2010年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入、利稅總額、“十一五”%、%%。一是工業(yè)產(chǎn)業(yè)實力雄厚。內(nèi)河航運入淮河、通長江，直達上海港。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。項目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。**市域境內(nèi)水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。（1）氣候條件**市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風氣候區(qū)。場址土地權(quán)屬類別及占地面積（1）建設(shè)用地使用性質(zhì)為：二類居住用地。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬人。%。（三）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動作用。**市房地產(chǎn)市