【正文】 作沿線土地的物業(yè)開發(fā)的全過程，開發(fā)所得利潤和所冒的風險均有地鐵公司獨自承擔。合作各方獨立核算，不需組建新的經(jīng)濟實體，而只是在合作各方之間訂立合作開發(fā)合同。合作開發(fā)各方在成立新的法人實體后不再根據(jù)之前的協(xié)議約定承擔連帶民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。香港地鐵公司在建造鐵路時，也積極與開發(fā)商共同發(fā)展車站及車輛段上蓋空間，興建大型的住宅及商用物業(yè)，并管理已經(jīng)建成的物業(yè)，保留部分商用物業(yè)作投資用途，從而實現(xiàn)增值。公司相關(guān)高層表示，從現(xiàn)在起一直到世博會前后，開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè)前景“十分廣闊”，而且也是“有利可圖”的。08年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，：1，供大于求。n 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè)施完善，交通便利；同時如鼎太風華、星海名城等樓盤規(guī)模較大，綠化面積大，教育配套齊全，非常適合居住。㎡，樓高32層。世金國際為復(fù)式雙套房（二房一廳二衛(wèi)+多功能房），面積在35～65 ㎡，買一層送一層。3. 市場分析小結(jié)近年來，X市的公寓銷售價格不斷攀升，與寫字樓價格相差無幾。．需求：觀望濃厚令成交量銳減20052008上半年X寫字樓半年度成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：X市土地資源和房產(chǎn)管理局、X中原深港研究中心，繼續(xù)萎縮，觀望氣氛從2007年年中開始迅速席卷整個X樓市，開發(fā)商觀望使得供應(yīng)量銳減、投資者觀望使得成交量萎縮。n 關(guān)內(nèi)羅湖區(qū)最近兩年供應(yīng)相當稀缺，在未來這一情況將隨著羅湖鼎豐大廈的完工以及蔡屋圍片區(qū)舊改項目的動工而有望得到扭轉(zhuǎn)。在南山區(qū)，07年3月開盤的陽光華藝大廈取得了不俗的業(yè)績，到目前已銷售完畢；而07年7月開盤的海岸城西座，由于推出時受市場政策影響，以及推出體量較大，銷售狀況不太理想；但07年10月推出的佳嘉豪商務(wù)大廈，由于體量一般，且片區(qū)寫字樓較缺乏，銷售狀況良好，％。3. 南山典型樓盤分析n 天利中央廣場天利中央廣場二期位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，后海路與海德三路交匯處。項目評價：n X灣金融商務(wù)中心，粵港澳超級都市圈腹地，深港跨界商務(wù)中樞n 純正甲級寫字樓，毋庸質(zhì)疑的高端品質(zhì)，匹配國際宏圖n 高尚商務(wù)配套，雙大堂，高速名牌電梯，頂級名牌VRV空調(diào)，構(gòu)筑一流商務(wù)空間n X灣遼闊視界，區(qū)域獨創(chuàng)U型水景規(guī)劃,席卷水境OFFICE生態(tài)商務(wù)風n 天利集團，中國跨界商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)航者，快速擴張的里程碑n 海岸城海岸城項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風情街組成，是目前X西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項目。4. 市場分析小結(jié)n 2008年全市寫字樓供應(yīng)由于受到國家政策的影響，供應(yīng)量有所下降，成交量減少，價格有一定的回落。. 成交價格隨著樓市的調(diào)整和國家緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，X商業(yè)市場呈現(xiàn)量縮價跌的成交特征。雖然目前尚沒有開業(yè)，一些配套工程尚沒有完工，但從其影響力和輻射力來看勢必成為未來南山最主要的商圈。n 港澳臺和外商投資者在X商業(yè)地產(chǎn)市場所占的比例越來越大，特別是投資方面，他們對市場發(fā)展的影響越來越重要。其中，南山區(qū)由于各商業(yè)所處的商圈不同和商業(yè)檔次不同，銷售價格存在較大的差異，位于南山商業(yè)文化中心的海岸大廈的銷售價格最高，且項目成交活躍。3. 南山典型商業(yè)項目分析n X灣口岸商業(yè)街X灣口岸商業(yè)街位于后海中心的中心商業(yè)街區(qū)，位于創(chuàng)業(yè)路、登良路、后海濱路等X灣口岸區(qū)“四縱四橫”中的重要的“兩橫一縱”的交匯處。該項目由2003年和2004年世界商業(yè)零售建筑設(shè)計排名第一（《World Architecture》雜志提供）的美國凱里森建筑事務(wù)所負責方案設(shè)計，X市城脈建筑設(shè)計有限公司負責深化設(shè)計，目前已經(jīng)開業(yè)。從X市分區(qū)域酒店入住率分布表可以看出，X市南山區(qū)酒店入住率僅次于福田區(qū)。酒店位于X的西南部，緊鄰著名的主題公園世界之窗、錦繡中華和民俗文化村。第五部分 項目解析一、項目地塊分析1. 地理位置項目位于南山區(qū)X平南鐵路西側(cè)，屬于地鐵車輛段上蓋物業(yè)。項目步行范圍內(nèi)，所規(guī)劃的軌道交通非常發(fā)達，在不遠的將來，地鐵1，5號線和廣深城際線，軌道交通系統(tǒng)都將全部建成投入運營。廠架修庫及咽喉區(qū)等軌道區(qū)域，屬于車輛段的控制工程，房建的完成是滿足車輛正常使用，維護檢修的前提條件，必須在初期完成。4. Threats（威脅點）n 競爭威脅：來自類似規(guī)劃定位的寶安中心區(qū)市場的競爭威脅，南山區(qū)后海片區(qū)金融商務(wù)區(qū)與南山中心文化區(qū)的競爭市場威脅；隨地鐵沿線不斷開發(fā)建設(shè)的商業(yè)商務(wù)市場的威脅；n 政策導向：國家對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控和銀行的貸款政策將限制房地產(chǎn)的發(fā)展。且從考慮利潤和風險出發(fā)，地鐵公司獨立開發(fā)的物業(yè)在市場定位上可能比與品牌開發(fā)商一起開發(fā)的物業(yè)較不利，可預(yù)見的銷售利益也相對低。針對地鐵公司沒有酒店管理方面的經(jīng)驗，酒店式公寓可聘請專業(yè)營運商管理，并與專業(yè)營運商商討較佳的推廣策略?？蛻糁脴I(yè)以投資為目的；客戶來源以南山周邊區(qū)域特別是福田區(qū)上班族，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；客戶來源以科技園、南油等南山片區(qū)的周邊白領(lǐng)客戶，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；邊緣客戶核心客戶重要客戶價格定位n 高層住宅價格定位根據(jù)替代原則，調(diào)查選取了與估價對象在結(jié)構(gòu)類型、使用功能等因素相同或有較強相關(guān)性的交易案例，選取以下交易案例作為可比案例：案例調(diào)查表因素估價物業(yè)諾德國際星海名城六期鼎太風華六期銷售區(qū)位南山X南山沿湖路與X路交匯處南山區(qū)X路西側(cè)X路以西、東濱路以北交易時間—2008年8月2008年8月2008年8月交易情況正常正常正常正常物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅裝修狀況—毛坯毛坯毛坯規(guī)模大中等較大較大交通通達度方便較方便較方便較方便單價(元/M2)—10,00013,00012,000因素比較表比較因素估價對象案例A案例B案例C區(qū)域因素交易情況100100100100交易日期100100100100交通通達度25202120基礎(chǔ)設(shè)施完善程度25202120區(qū)域繁華程度25202520區(qū)域規(guī)劃25212220小計100818980個別因素建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量25252525規(guī)模25182022自身設(shè)施完備程度25202223裝修情況25202020小計100838790因素修正及計算表可比案例市場價格A￥10,000B￥13,000C￥12,000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/81100/89100/80個別因素修正100/83100/87100/90綜合修正系數(shù)149%129%139%比準價格（元/M2）14,90016,77016,680權(quán)重35%30%35%加權(quán)平均值（元/M2）16,178評估單價（元/M2）16,200因此，本項目在2008年8月預(yù)計可實現(xiàn)的銷售均價為16,200元/平方米，預(yù)計按照年銷售價格漲幅在3%——10%，考慮到雖然目前X房地產(chǎn)市場不景氣，但由于本項目為地鐵地鐵物業(yè)，占據(jù)良好的交通優(yōu)勢，并有齊全的各項配套，因此取每年增長8%為計，進入到2010年進入市場可實現(xiàn)的銷售價格為17,500元/平方米。通過地鐵的便捷生活方式的形成，滿足X人快節(jié)奏的生活方式，打造X市乃至全國屈指可數(shù)的中央地鐵商務(wù)居住區(qū)。三、4/5/7號地塊開發(fā)模式4/5/7號地塊是地鐵沿線白地物業(yè)，對地鐵車輛段的建造沒有直接影響，工期相對寬松。開發(fā)前景：項目為地鐵上蓋物業(yè)，具有不可比擬的交通優(yōu)勢，通達性強；項目規(guī)模大，配套齊全，屬于城市綜合體的范疇，而X灣物流園區(qū)的規(guī)劃將帶來巨大的經(jīng)濟產(chǎn)值，即將促進X片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，進而帶動商業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；第六部分 項目開發(fā)模式一、1/2/3/11號地塊開發(fā)模式1/2/3/11號地塊是保障性住房用地，地鐵公司需要為保障性住房提供裝修并且負責固定家具和家電的保修，更需與政府部們保持緊密溝通，同時政府也希望保障性住房由地鐵公司全權(quán)負責，且保障性住房必須在2011年12月31日前一次性交付給政府，開發(fā)建設(shè)不產(chǎn)生任何利潤，即地鐵公司只是“代建”。n 項目經(jīng)營物業(yè)體量龐大，擁有70年的收益權(quán)，大大優(yōu)于一般50產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性物業(yè)。 西麗水庫蛇口水廠區(qū)內(nèi)主要的發(fā)電廠有南山熱電廠（總裝機容量35萬千瓦），媽灣電廠（一期工程兩臺30萬千瓦機組已投入運行）、月亮灣電廠（裝機容量為20萬千瓦），南山區(qū)已成為X市重要的能源基地之一。n X西站有開往湖南、江西的長途列車,，形成X西部通向全國的物流通道。每套公寓內(nèi)配備全套家私電器及設(shè)備齊全的廚房，每日房間清理服務(wù)、多班次穿梭班車服務(wù)為商務(wù)、休閑出行提供便利。X南海酒店有標準房、雙人海景房及主席套房。福田中心區(qū)于2005年逐步形成發(fā)展規(guī)模，在未來幾年內(nèi)，星級酒店的數(shù)量會逐漸增加。,隨著海上金融城的建設(shè)，X灣口岸商業(yè)街所處的區(qū)域性質(zhì)也將會隨之發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，直接從一個普通的社區(qū)上升到一個集商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、居住區(qū)于一體的綜合區(qū)，商業(yè)價值高。從2006到2007年，南山區(qū)的商業(yè)租賃價格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。％，銷售率與06年相比，大幅增長，可見需求旺盛。07年南山的商業(yè)項目的供應(yīng)面積普遍偏小，只有海岸大廈一個項目的供應(yīng)面積超過了1萬平方米，且供應(yīng)的單套面積較大，平均約109平方米/套。這個數(shù)據(jù)也反映了X商業(yè)市場發(fā)展的格局——市場成交熱點集中在關(guān)外區(qū)域，未來這個比例還將有提高的空間。四、商業(yè)市場研究1. X商業(yè)市場概況2008年上半年，%，但受X大型商業(yè)項目只租不售的增加和樓市調(diào)整期內(nèi)項目的入市風險加大等因素的影響，2008年X商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)面積預(yù)計將縮減。項目銷售狀況海岸城東座寫字樓已售完，于2006年11月已經(jīng)入伙。m2，辦公61800平米）。資料來源：中原統(tǒng)計資料．南山區(qū)寫字樓客戶群分析南山作為X市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流金融服務(wù)中心基地，租賃客戶以貿(mào)易、金融、中介服務(wù)為主，其次為高新技術(shù)企業(yè)；高新區(qū)客戶以IT、生物科技為主；蛇口片區(qū)以金融、物流為主，其他片區(qū)的客戶則比較雜。海岸城東座、海岸城西座、天利中央商務(wù)廣場等重量級項目的面世，改變南山寫字樓幾年來的格局。從市場在建項目進度來看，2008年下半年將迎來供應(yīng)高峰期，X各個區(qū)域、各檔次產(chǎn)品、各經(jīng)營方式（包括租售）均供應(yīng)充分。2008年上半年，因為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴、國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境逐漸走差，X房地產(chǎn)市場一直處于觀望狀態(tài)，供求都呈現(xiàn)低迷。地上26層（1至3層商業(yè)，4至23層商務(wù)公寓,24至26層辦公），機動車位134輛，地面停車位10輛。n 世金漢宮世金漢宮位處X羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。n 公寓市場供給狀況分析X近幾年投入市場的商務(wù)公寓項目統(tǒng)計表樓盤名稱所屬區(qū)域開盤時間建筑面積（m2）平均價格（元/ m2）求是大廈福田竹子林2004年3月12,000聯(lián)泰大廈福田竹子林2006年12月22,000金中環(huán)大廈福田中心區(qū)2005年11月10315316,000世金漢宮羅湖深南路2005年4月18,000海岸卡夫諾南山X2007年12月14,000n 需求情況從各盤的銷售情況看來，基本都實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績，證明了公寓的市場需求量。0308年南山區(qū)房價走勢2. 南山典型樓盤分析l 星海名城六期?城中央星海名城六期?城中央項目概要開發(fā)商：X市振業(yè)(集團）股份有限公司所處區(qū)位：深南大道與X路交匯處占地面積：建筑面積：戶數(shù)：約1100套總占地面積：總建筑面積：項目劣勢：面積大，總價高，消費群體受到局限。作為首個合作開發(fā)的地鐵商業(yè)地產(chǎn)項目，該公司表示乘上海地鐵建設(shè)大發(fā)展的機會，充分利用香港地產(chǎn)商的資金和經(jīng)驗快速推動上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進程。該批物業(yè)共31366個住宅單位、25萬多平方米的辦公室面積和29平方米的商用面積。比如要求開發(fā)商負責修建進入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施，提供建設(shè)用地(包括結(jié)構(gòu)用地和臨時施工用地)。n 法人型合作開發(fā)模式法人型合作開發(fā)是指房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人實體，即成立項目公司的方式進行開發(fā)經(jīng)營。這種模式比較常用，香港地鐵就是采用這種方式進行運作的。例如北京地鐵10號線建成通車后，該區(qū)域離CBD商圈和燕莎商圈的時間距離將縮短至15分鐘左右，因此其地段價值將進一步凸現(xiàn)。地鐵上蓋物業(yè)的最大優(yōu)勢就是以地鐵為核心，“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，地鐵為上蓋物業(yè)帶來了地下交通大動脈，出行更加便捷。165第三部分 地鐵上蓋物業(yè)研究一、項目初步發(fā)展方案“地鐵X灣車輛段上蓋物業(yè)項目”(以下簡稱“本項目”)處于未來X灣CBD區(qū)東南角，是X市地鐵有限公司﹙以下簡稱“地鐵公司”）建設(shè)中地鐵1號線續(xù)建工程X灣車輛段上蓋物業(yè)，擬開發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等大型綜合項目。因此，預(yù)計房地產(chǎn)市場在2008年房地產(chǎn)市場將進入到小周期的蕭條期探底階段，這時候?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡，價格下跌；而到了2009年，市場將進