【正文】 侖驟遼輩襪錈?！】照{(diào)系統(tǒng)——對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行；——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄；——定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；倉嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驁。——每年一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道拷鏟補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；瑣釙濺曖惲錕縞馭篩涼。　公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)：——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持以上的亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；——每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持以上的亮燈率；——每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。——主樓側(cè)翼平臺(tái)的所有避雷設(shè)施完好：●　 接地電阻：≤Ω。安全、引導(dǎo)標(biāo)志大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧。鰓躋峽禱紉誦幫廢掃減萵。 電梯廳 保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。　配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)。——對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，實(shí)行大件物品進(jìn)出審驗(yàn)制度，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。咼鉉們歟謙鴣餃競(jìng)蕩賺趲。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶?！…h(huán)境保潔服務(wù)　材質(zhì)清潔要求根據(jù)辦公樓地面、鏡面和墻面的材質(zhì)，給出了不同材質(zhì)的清潔要求（見表）。軟地面塑膠地墊表面平整、色澤均一、無殘留物、無污漬、無板結(jié)金屬材質(zhì)亞光絲紋不銹鋼表面色澤均一、無斑點(diǎn)、無擦痕、無污跡。　部位清潔要求辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求（見表）。指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡。服務(wù)功能性用房（如會(huì)議室、接待室、茶水間）保持干凈、整潔、無垃圾。潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無污漬、無毛發(fā)、無異味、定時(shí)消毒。燈罩無積灰、無污跡。自動(dòng)扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一,無灰塵、無污漬、定時(shí)消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表相關(guān)條款的規(guī)定。設(shè)備機(jī)房、管道無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無污漬、無水漬。消殺滅害對(duì)通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。草坪修剪不能超過㎝、平整無雜草、無纏繞、無空禿，及時(shí)切邊，草坪邊緣線清晰。植物、草皮無病斑、無成蟲?！囟?、濕度適宜，不合格品及廢棄物處置及時(shí)。易損、易碎、壓力容器等物資的搬運(yùn)，應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書、通用的搬運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行操作。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮?！√胤N設(shè)備安全監(jiān)察 應(yīng)參照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的要求實(shí)施。緦徑銚膾齲轎級(jí)鏜撟廟耬。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉。無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）。年普施基肥不少于遍，花灌木追復(fù)合肥遍，充分滿足植物生長(zhǎng)需要。樹、喬木類要求樹冠圓整、樹勢(shì)均勻，度剪口靠節(jié)光滑。發(fā)現(xiàn)病變、蟲害、枯萎應(yīng)及時(shí)更換。土壤表層無雜物、無枯葉。開關(guān)、插座、配電箱無灰塵、無污跡。廢棄物收集箱外側(cè)表面光潔、無灰塵。各類告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無積灰、無污垢、無污跡。消防通道無灰塵、無污漬、無雜物。衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味。冷、熱水籠頭表面光亮、無污漬、無水垢。監(jiān)控?cái)z像頭、門警器表面光亮、無灰塵、無斑點(diǎn)、無絮狀物。旋轉(zhuǎn)門空調(diào)出風(fēng)口無灰塵、無污跡。其他材質(zhì)玻璃潔凈明亮、通透性強(qiáng)、無劃痕、無水跡。木制地板表面光亮、四周邊角無積灰、無污漬。　安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃?xì)?、燃油、電力的安全使用知識(shí)?！⊥话l(fā)公共事件處置依照《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》的要求：——制定物業(yè)突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心、機(jī)房等處室內(nèi)懸掛，在每個(gè)樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標(biāo)志，每年應(yīng)組織不少于次的突發(fā)公共事件應(yīng)急演習(xí)；滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹。麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶爾。謾飽兗爭(zhēng)詣繚鮐癩別瀘鯽。鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團(tuán)藺。溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應(yīng)。 衛(wèi)生間、茶水間 保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。脹鏝彈奧秘孫戶孿釔賻鏘。避難層、平臺(tái)保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致?！堪肽陮?duì)辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查；每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時(shí)解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；峴揚(yáng)斕滾澗輻灄興渙藺?！吭乱淮螌?duì)油氣管路過濾器進(jìn)行清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)鍋爐運(yùn)行進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)督、管理、工作記錄；櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟。——定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄；——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)；——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；——保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水；——保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；——對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求；——能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；——定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)；——定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定；——應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定；——定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊(cè)庫麩。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫圓?！獔?bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)；——故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長(zhǎng)涼?！⊙哺到y(tǒng)——工作站工作正常、整潔；——巡更器具工作正常；——巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常。　設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)　變配電系統(tǒng)——制定臨時(shí)用電管理措施；——限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰?！櫩椭苯酉蛏霞?jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作；識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒?！〗㈩櫩脱b修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料?！∪腭v、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時(shí)，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，手續(xù)完備，及時(shí)建檔、歸檔?！∥飿I(yè)檔案管理有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)；設(shè)備管理檔案；顧客資料檔案；日常管理檔案。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑。　辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)的綠地和室內(nèi)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持辦公樓整體的景觀效果。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷?！」芾矸?wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、交接班記錄、賬冊(cè)等記錄工作，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)。　突發(fā)公共事件 在辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔。本標(biāo)準(zhǔn)起草人：丁建軍、李風(fēng)、王曉島、王世明、林建強(qiáng)、呂勇、范國(guó)春、肖陽、黃經(jīng)曄、張俊華。本標(biāo)準(zhǔn)涵蓋了物業(yè)管理活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉儲(chǔ)和搬運(yùn)等六方面內(nèi)容。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范OfficeBuilding 目 次前言 范圍......................................... 規(guī)范性引用文件............................... 術(shù)語和定義................................... 辦公樓 .................... 物業(yè)管理 ............. 顧客 ............................. 突發(fā)公共事件 .......... 基本要求.....................................