【正文】 的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性 事件處理預(yù)案。 樓內(nèi) 接班保安 后十分鐘 整裝，準備接班 23： 00， 7： 00， 15： 00 換崗儀式 各崗位 交接班保安 每周 周一 班務(wù)會 一周保安工作總結(jié)；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。 門崗控制工作要點 ⑴ 發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 —— 做好相關(guān)記錄。 管理處經(jīng)理為大樓防火負責人，負責組建義務(wù)消防隊，不定期檢查、指導(dǎo)大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、 宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。 處理原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證膠南衛(wèi)生大廈辦公大樓正常工作秩序。 處理方式： —— 查驗證件，開箱檢查物品。 —— 保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。 災(zāi)害過后的補救措施 —— 加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導(dǎo)工作，真正做到“三個關(guān)鍵”，即在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。 ⑹ 火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施 —— 監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安人員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。 樓 梯、 地 面 將地面清掃干凈并吸取污水，拖拭干凈 日常維護：清掃拖拭 使用清潔工具：復(fù) 式拖把、海綿推擠水車 使用清潔劑：地板清潔劑 指示牌、消火栓箱面、樓梯口燈箱 撣灰 使用清潔工具：抹布、伸縮桿 使用清潔劑：多用途清潔劑、不銹鋼清潔劑 衛(wèi) 生 間 大小便池清洗消毒 墻壁隔間擦拭 照明設(shè)備擦拭 盥洗盆擦拭 玻璃、鏡面擦拭 使用清潔工具：手握鉤盤、復(fù)式拖把、海綿水推、玻璃刮水器、玻璃抹水器、玻璃刮刀、恭池刷、浴缸刷 使用清潔劑：高效潔廁劑、除臭消毒劑、空氣芳香劑、玻璃清潔劑、多用途清潔劑。 每 日 不 限次數(shù)， 隨時作業(yè) 洗手間地面無水跡、頭發(fā)，鏡面無水跡、光亮、空氣清新、無異味、無蚊蟲。 地毯：干凈無污跡、無灰 活動器械無污跡、無灰塵 每 日 不 限次 數(shù) 隨 時作業(yè)。 服務(wù)人員在工作中不準濃妝艷抹，染頭發(fā)，帶發(fā)卡，染指甲及留長指甲。蓋杯放于右側(cè)平行，接碟放于桌邊 3 厘米處為準。 橫幅懸掛整齊，自己端正。 會議撤下的蓋杯、接碟清洗消毒后，放置消毒柜內(nèi)。 開會期間，會議服務(wù)人員要保證會議室內(nèi)外環(huán)境安靜，制止影響會議的事件發(fā)生。 第八部分 綠化管理 一、管理目標 綠地更新及時率 98％； 綠化存活率達到 98%以上； 殘枝斷葉控制率 98％； 及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物； 花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況 ，及時修剪整形，保持觀賞效果； 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作 二、管理標準 綠化管理內(nèi)容 綠化管理標準 綠化面貌 綠地內(nèi)清潔、整齊 無明顯病蟲危害，無藥害 根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施 土壤綠化性狀要求 保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善土壤理化性狀 景觀要求 根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果 群落結(jié)構(gòu) 群落合理完整，層 次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當，整體觀賞效果好 樹木生長 喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)，花灌木按時開花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種 花卉布置 花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時開花 草坪鋪植 草種純，生長茂盛，無空禿 雜草控制 無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草 環(huán)境衛(wèi)生 綠地整潔，無垃圾 設(shè)備設(shè)施 建筑小品 、輔助設(shè)施完好無損 病蟲害防治控制 應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應(yīng) 控制在不影響觀賞效果的指標之內(nèi) 綠地等級病蟲害控制指標 病害危害程度：基本無危害跡象 食葉性害蟲為害率：＜ 5% 刺吸性害蟲為害率：＜ 10% 蛀干性害蟲為害率：＜ 3%。 垃圾存放處干凈整潔，無污跡、垃圾及時清理。 一次 /日 1 次 /日 1~2 次 /日 1~2 次 /日 1 次 /日 無塵、無垃圾 垃圾箱 垃圾箱回收處理 不銹鋼垃圾桶一周擦不銹鋼劑，一周將垃圾桶沖洗一遍，并噴上殺蟲劑及消毒劑 1 次 /日 無垃圾存留、無異味、干凈、無塵、無蚊蟲 玻璃、窗戶 所有玻璃每日擦拭 大門玻璃、窗戶、大門框擦拭干凈一人循環(huán)擦拭 窗框、門框每日擦拭 1 次 /日 玻璃無手印、無污跡 各 類 標牌 用抹布擦拭干凈 1 次 /日 無塵、無污 滅火器、消防箱 用濕布擦拭干凈 1 次 /日 無塵、無污 洗手間 地面（瓷磚）掃凈，用水擦拭 洗手液等補充 清掃洗手臺面、鏡子、水龍頭、燈具、給皂液盒、烘手機等。 —— 消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。 —— 拔打 122 報警，移交交警處理。 —— 值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。 —— 增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。 突發(fā)事件的處理 ⑴ 暴力事件 在執(zhí)勤過程中，如遇見一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告經(jīng)理，同時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。 職責 : 堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好大樓的消防工作。 —— 裝修施工現(xiàn)場。 —— 消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。 消防管理工作要點 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。 巡視檢查工作要點 ⑴ 勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 ⑷ 引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 ⑵ 嚴格按崗位職責要求履行任務(wù)。物業(yè)管理處經(jīng)理對保安值班人員的工作進行督查、指導(dǎo)。 車輛管理復(fù)雜 大樓停車場，車輛停放既有業(yè)戶辦公人員車輛，又有來往辦事人員的車輛，并且來往辦事人員車輛進出頻繁。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個入的績效考核掛鉤，目的就是落實培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和各部門主要負責人擔綱，講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、各部門的崗位設(shè)置及職責、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等。將不斷總結(jié)實際工作中的良好經(jīng)驗，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動力。 認真作好車場的安全工作，堅決杜絕車輛被盜和其它安全問題發(fā)生。 對在車場附近泊車、擺攤者，要進行勸離和制止。對進出停車場的車輛進行檢查，當發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時，應(yīng)立即向車主或司機指出，并做好記錄，防止因責任不清而發(fā)生糾紛。 回答訪客的咨詢，必要時為其導(dǎo)向。 對大樓內(nèi)的可疑人員和物品進行盤問和檢查。 掌握在大堂活動的客人動態(tài)，維護大堂秩序， 負責組織大樓公益性活動。 組織擬制、審核和貫徹總公司管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。 此外人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由物業(yè)公司總部負責。年 (基層操作人員 ) 合計 200 2400 保潔費用測算 年 1000 元 物業(yè)管理總費用測算 項 目 月費用 年費用 物 業(yè) 費 （元 /㎡ 三、該 項目的管理模式 管理模式： ⑴ 緊密圍繞“社會效益”這一運作核心 ⑵ 提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品 ⑶ 倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想 ⑷ 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈 ⑸ 推廣“全心全意，精益求精”的服務(wù)文化 實踐該模式的思路： ⑴ 強調(diào)“注重社會效益”的意識，將建立良好的社會效益放在首要位置。 對于各項費用的支出和計算，不可預(yù)測的因素比較多。市場變化對物業(yè)管理費用的支出也將有著難以估摸的影響。 ⑵ 強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流 程的持續(xù)改進 ⑶ 強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化 ⑷ 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升 ⑸ 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識 ⑹ 致力于辦公功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的辦公環(huán)境 六、運作體系 在對該項目的管理運作過程中，將嚴格遵循相關(guān)的規(guī)章制度和擬定的管理模式。月）