【正文】 臺4500020000員工用9廚具批150005000員工食堂用10柜式冰箱臺130003000員工食堂用11消毒柜臺110001000員工食堂用12微波爐臺2300600員工食堂用13電飯堡臺44001600員工食堂用14其他零星物品批160006000員工食堂用小計　　　　79000　合計602302第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源，建立完善的檔案并進行科學的管理是十分必要的。月測算月工資標準人數(shù)5000812480000 （2）安全護衛(wèi)人員工資安全護衛(wèi)人員22人，三班兩運轉(zhuǎn)，每班7人，設隊長1名，工資標準按人均2200元/人我們將嚴格按照ISO9001質(zhì)量保證體系的要求，對海上名門實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。（2）培訓形式實行公司與管理處兩級的培訓，根據(jù)培訓要求，采取多種形式對員工進行崗前培訓和在崗培訓，其中在崗培訓是培訓的主要形式。（二）人員素質(zhì)要求崗位性別要求年齡要求文化程度要 求工作技能及工作經(jīng)驗要求人員素質(zhì)主任男50歲以下大專以上經(jīng)管專業(yè)或機電專業(yè)五年以上工作經(jīng)驗具物業(yè)管理經(jīng)歷有較強溝通及協(xié)調(diào)能力內(nèi)部選派管理員不限35歲以下大專物管或經(jīng)營專業(yè)三年以上工作經(jīng)驗熟練使用電腦熟悉會計業(yè)務內(nèi)部選派與外聘相結合管理員男35歲以下大專以上建筑或機電專業(yè)三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗證內(nèi)部選派維修工男40歲以下中專以上有中級電工及弱電以上操作證 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗具土木維修經(jīng)驗內(nèi)部選派與外聘相結合清潔工不限40歲以下初中以上，五官端正，動作麻利有專業(yè)經(jīng)驗優(yōu)先會使用清潔設備優(yōu)先班長內(nèi)部選派，衛(wèi)生員外聘保安員車管員男20—26歲高中退伍軍人，黨員優(yōu)先身體健康，儀容形象好有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相結合二、管理服務人員的培訓（一）培訓工作原則理論聯(lián)系實際，學用一致，按需施教，講求實效。 實行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。管理處內(nèi)部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。大家的家園大家關心，我們將堅持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務第一”的服務宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會一起共同努力，完善收費，竭誠服務，用我們的雙手和智慧，塑造海上名門的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。利用技防與人防相結合，不留安全隱患與死角，對保安員實施半軍事化管理，加強培訓，嚴格管理。如果雙方有機會合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項目的物業(yè)管理的嶄新形象，實行雙贏局面。人員業(yè)務素質(zhì)高，動手能力強，一專多能，一職多能，隊伍精干，完全能滿足海上名門的管理需要。公司以品牌發(fā)展為起點，不斷探索經(jīng)營管理新路子，崇尚業(yè)績、注重工作改進的考核—激勵制度，使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的服務技能，為客戶提供價格比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務。公司在物業(yè)管理服務上建立了一整套科學化、標準化、規(guī)范化的管理和經(jīng)營體系。經(jīng)過不斷地開拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的物業(yè)人員。海上名門是海門市的高尚住宅區(qū)，通過分析投標項目的物業(yè)管理特點和我公司的實力與優(yōu)勢，我們堅信我們完全有能力管理好該項目，完全有能力滿足業(yè)主對該項目物業(yè)管理標準的期望。對全體保安人員的聘用實行嚴格把關，嚴格審查資歷、經(jīng)歷、確認無不良記錄，并實行擔保人制度。為了管理好海上名門，在對社區(qū)環(huán)境進行綜合治理的同時，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調(diào)動業(yè)主住戶的積極性。二、監(jiān)督約束機制（一）海上名門監(jiān)督約束機制示意圖康邸物業(yè)公司業(yè)主委員會政府主管部門業(yè)主意見調(diào)查ISO9001內(nèi)審目標責任書工作會議、財務審查專項檢查物業(yè)管理考評海上名門管理處業(yè)主意見調(diào)查員工雙周檢制度定期巡查回訪員工監(jiān)督欄公布有關投訴電話服務承諾制員工定期考核業(yè) 主（二）海上名門監(jiān)督約束機制說明由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司對管理處實行全方位監(jiān)督。四、管理工作的控制方式采用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。在管理人員中，大專以上學歷3人。② 主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓計劃進行逐級培訓，并對培訓實施評估和反饋。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學管理、提供優(yōu)質(zhì)服務的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。海上名門物業(yè)公共服務費測算表(附表一)序號項目測算依據(jù)測算式測算結果（年總支出）一人工費　(1)+┅┅(6)2503800 （1）管理人員工資管理人員8人（一正兩副），工資標準按人均5000元/人年2244000 六綠化維護費用；全部外包每平方米年費用20元873843 七稅收一+┅┅%計[一+┅┅六]%449295 八公司利潤一+┅┅七項的25%計[一+┅┅七]20%1082776 九總計　　6496658 十；計算每平方米每月平均物業(yè)管理費 注：上述測算不包括公共能耗，如：電梯電費、二次供水電費、景觀燈、公共用水等，該項費用由我公司向業(yè)主每年預收1500元/戶的公用水、電費，按實分攤。在現(xiàn)代信息社會，廣泛地應用計算機，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段。加強檔案的安全、保密工作。 對于欠交管理服務費的行為，我們將采取業(yè)主公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。（二）公共清潔保潔率公司內(nèi)控標準179。充分發(fā)揮技防手段的作用。海上名門所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施，并在預定時間內(nèi)向業(yè)主回復。（七）公共綠化完好率公司內(nèi)控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100%≥98%保證措施制訂科學的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。（十）檔案建立與完好率公司內(nèi)控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應建檔案總量100%≥98%保證措施制訂嚴密的檔案管理制度，配備兼職人員管理，配置完善的檔案儲存設施及場所，加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。（十三）違章發(fā)生率公司內(nèi)控標準＜1%承諾指標＜1%測定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%＜1%保證措施加強物業(yè)管理各項規(guī)章制度的宣傳教育。（十六）排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量100%＞98%保 證措 施每季定期清理檢查。維護公共秩序，規(guī)范交通車輛管理 以“安全”為重心，“服務”為目的，努力維護海上名門及周邊的公共秩序，營造整潔、文明、舒適、安全的生活環(huán)境。并將保安工作納入海上名門物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務知識學習，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務意識的培訓，著重以實際操作為主，力求達到一專多能，把保安隊伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務隊伍。⑷ 建立安全責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防治安災害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。維護公共秩序，規(guī)范車輛管理 海門市海上名門進出的人員、車輛相對較多。三、建立健全規(guī)章制度 主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關標準及原有的各類規(guī)章制度，結合海門市海上名門的實際情況，在完善補充的基礎上，制定出切實可行的適合海門市海上名門特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務規(guī)范。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務培訓、考試合格，持證上崗。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。（5）每月檢查維護給排水設備，確保設備正?？煽窟\行。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質(zhì)量技術監(jiān)督部門審查認可的單位承擔（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔較好，也可通過投標選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。（8）每周檢查試驗消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗報警（如報警按鈕、警鈴等）。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備，及時排除故障，更換零件等。并努力做到：水電急修15—20分鐘到達現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復。F、每月檢查試驗走火通道、各樓層應急燈，有問題的及時處理。③季節(jié)性預防養(yǎng)護工作主要有：A、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應及時修復，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。五、設備維修服務日常維修服務是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務中的服務意識、服務規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度l、海上名門大大小小的設備不計其數(shù)，分布在四面八方。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。與業(yè)主有關部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報修或設備設施故障可報管理處或服務部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，也可直接通知工程部。E、檢查清理地下室集水井。J、每年定期進行房屋結構安全檢查。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。（六）房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。（4）每月按海上名門區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況，每年由海上名門物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關部門進行消防模擬演習，全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。（7）電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。（三）給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設備安全高效運行。（一）對外承包項目的管理協(xié)調(diào)：電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等。二、設備的接管、驗收（一）組織一個設備接管驗收小組，會同貴方有關部門，根據(jù)國家、省、市有關設備設施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內(nèi)的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)造成重大損失。⑵ 堅持海上名門內(nèi)的治安管理工作與周邊社會治安工作相結合原則。具體將從以下幾方面開展保安工作:建立一支專業(yè)化的保安隊伍 保安管理的有效與否將直接影響海上名門的安全，甚至影響其社會形象。第九節(jié) 保安、設施設備、保潔服務實施方案★ 保安管理服務方案一、保安管理構想（一）管理目標建立專業(yè)化的保安隊伍 以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業(yè)化保安隊伍。對違章者，嚴格按照有關規(guī)定處理。（十二）消防設施設備完好率市優(yōu)標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)消防設施、設備完好數(shù)量/消防設施、設備總數(shù)量100%＞98%保證措施建立嚴格的各類消防設施、設備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實按照制度執(zhí)行。市政工程進入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。設立征詢意見箱和投訴受理電話。（五）業(yè)主年有效投訴率和處理率年有效投訴率市優(yōu)標準＜5‰承諾指標＜2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總戶數(shù)100%＜2‰保證措施不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，使員工追求業(yè)主百分之百的滿意。保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務前由業(yè)主檢驗確認。檔案的銷毀，應填寫銷毀單，并經(jīng)管理處主任批準后方可執(zhí)行，銷毀單由檔案室管理員保存。同時，運用錄