【正文】 5．開(kāi)發(fā)用品類存貨。 例1 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。 企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。 ①收到房屋銷售款時(shí)： 借：銀行存款 1 200000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售 1 200 000 ②房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售 1 000000 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷 1000000 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 2000000第三講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。 2．房屋開(kāi)發(fā)成本。 2．同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 4．建筑安裝工程費(fèi)： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。 四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 (一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶 為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： 1．“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶。月末本賬戶無(wú)余額。 2．計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。分別按照“自用土地開(kāi)發(fā)”、“商品性土地開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開(kāi)發(fā)成本。 應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費(fèi) al ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a2+ a3+ a4 貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費(fèi) al ——前期工程費(fèi) a2 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 ——建筑安裝費(fèi) a4 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場(chǎng)地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開(kāi)發(fā)成本。 例4 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2001年5月在梁園開(kāi)發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。其會(huì)計(jì)分錄是： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費(fèi) al ——前期工程費(fèi) a2 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 ——建筑安裝費(fèi) a4 ——配套設(shè)施費(fèi) a5 ——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 a6 貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費(fèi) al ——前期工程費(fèi) a2 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 ——建筑安裝費(fèi) a4 ——配套設(shè)施費(fèi) a5 ——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 a6 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。如果直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)。 配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況： (1)與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。 即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶 五、土地開(kāi)發(fā)的成本核算 土地開(kāi)發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)發(fā)。 (1)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。 4．代建工程開(kāi)發(fā)成本。 一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。 1．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 三、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。其中：土地65萬(wàn)元，房屋2 590萬(wàn)元，代建工程500萬(wàn)元，配套設(shè)施150萬(wàn)元。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷售過(guò)程的開(kāi)始。 一、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。 3．在產(chǎn)品類存貨。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)； (2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。