【正文】 /平米 *月 、 16元 /平米 *月 、 12元 /平米 *月 ， 比例為 7： 4： 3； 店鋪位臵 平均租金（元 /平米 *日） 入口主干道 28 次干道 16 小通道 812 香港名店街 2030 ?項目可借鑒 與地鐵的充分結合 ， 強化人流導示 。 “ 街 ” 的創(chuàng)意 ， 把地下兩層 、 地面兩層的空間以一道長長的斜坡相連 ， 實現(xiàn) “ 街 ” 的形式；在商業(yè)街的各個拐角處 ， 都有一個顏色鮮艷的導購牌 ，指引消費者前往目標店鋪 。 上海市商業(yè)個案分析 項目可借鑒的因素主要在于產(chǎn)品的規(guī)劃上，商業(yè)價值得到了放大 26 大拇指廣場 ?基本信息 地理位臵： 浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)內(nèi)的芳甸路 占地面積： 建筑面積： 11萬平方米 面積分割： 80平方米 1000平方米 店鋪數(shù)量： 103戶 出租率： 90% 開業(yè)時間： 20xx年底 項目定位：一站式購物 、 一家休閑 、 一天逛街 ， 引進多為知名品牌店 、定位高端 輻射范圍：浦東區(qū)域型商業(yè) ， 輻射花木文化行政區(qū) 、 張江高科技園區(qū) 、碧云國際社區(qū) 、 金橋加工區(qū) 、 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等 上海市商業(yè)個案分析 27 ?業(yè)態(tài)分布 大型超市 、 高級餐廳 、 主題商場 、 精品購物 、 休閑娛樂 、 藝術館 、 四星級酒店 ， 店鋪數(shù)量較少 ， 但多為知名品牌 ， 如巴黎貝甜 、 哈根達斯 、 星巴克 、 必勝客 、 耐克 、 only veromoda jakejones等 ?；顫?、時尚兼時髦的地位， 與天河城、廣百和維多利廣場等周邊商場形成區(qū)隔。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 182。 格局設計 由廣州著名設計院設計，商業(yè)街格局設計為吸引人流，增加購物的趣味性增添了很多的亮點。 增值 潛力 蘭州商業(yè)地產(chǎn)的價格一直保持較高的增長態(tài)勢，城中板塊商業(yè)地產(chǎn)的均價，年成長超過 10%。 政策 政府 政策 國家若干政策，對商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)進行各項調(diào)控，如限制商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，限制商業(yè)地產(chǎn)的分割銷售，返租等政策，對商業(yè)地產(chǎn)的帶來很大的負面影響。如：利用光影科學塑造太空及海底景象。 客層定位 182。 項目打造潮人商業(yè)街的幾個著手點： A 項目本身的顛覆性主題特色，吸引人群。 潮人淘寶： 活潑 、 新潮 、 獨特的布局 、 裝飾和商品 。 潮人淘寶 —— 活潑、新穎、潮流、平價。 購物休閑中心 —— 品牌豐富性、業(yè)態(tài)豐富性。 國內(nèi)外品牌運營商成為我們尋找租賃客戶的主要目標。 客層定位 182。 ?頂部鏡面設計增加了地下通道的亮度，同時也使空間感增強。 ?局部下沉式廣場，在這里也是一個交往空間，提供了休息和集散中心，結合光照條件，景觀要素，人性化的設計，完美的地面鋪裝加上景觀植物的搭配所結合形成 ?旱地噴泉帶來的彩虹效應，打破了沉悶呆板的建筑空間。 66 本項目的差異化空間，打造不可復制的地下商業(yè)街區(qū)，增加趣味性、時尚型、娛樂性的商業(yè)業(yè)態(tài)，我司對業(yè)態(tài)規(guī)劃提出以下建議： 業(yè)態(tài) 餐飲 服飾 鞋包等 休閑娛樂 銀行 電器專賣 書店 美容、美發(fā)、美體、美甲 珠寶小飾品 精品超市 其它 尋求市場空白點，空白業(yè)態(tài)的補充與規(guī)劃 67 182。 以商戶的月營業(yè)額為 100來計 ， 其進貨價約為 50， 其他成本約為 10， 商戶利潤約為 30， 其愿意支付的房租成本約為 10。 ?開業(yè)準備 完成招商工作任務后 ， 還要為商業(yè)物業(yè)的順利開業(yè)做一些準備工作 。 招商推廣策略 75 ?傳統(tǒng)訴求點主要類型：地段 、 產(chǎn)品 、 價位 ?新訴求點展望：商業(yè)文化與情感營銷的興起 ?以招商為目的訴求點：業(yè)態(tài)業(yè)種 、 主力店 、 主力店品牌等 招商推廣訴求點 76 招商隊伍組建 A、 招商部組織架構 B、 招商人員的要求 C、 招商工作流程 D、 規(guī)章制度的制定 招商隊伍的組建 77 ? 招商人員的培訓 公司背景及項目知識 、 公司背景 、 公眾形象 、 公司目標 、 招商人員的行為準則 、 內(nèi)部分工 、 工作流程； 物業(yè)詳情：項目規(guī)模 、 定位 、 設施 、 周邊環(huán)境 、 公共設施 、 交通條件； 項目特點：項目的規(guī)劃設計內(nèi)容特點 、 項目的優(yōu)劣勢分析 、 項目的招商策略等 。 ?公司同香港中華工商業(yè)協(xié)會結成戰(zhàn)略合作伙伴 ， 該協(xié)會下屬會員 3萬多家 ， 主要為政府部門 、 上市公司 、 大中型企業(yè)等 。 80 ?公司是由香港著名策劃專家徐小明先生聯(lián)手廣州 、 香港行內(nèi)知名 4A精英于 20xx年在廣州創(chuàng)立發(fā)展起來的 。 我們有甄別的傳達信息 ， 很容易樹立起客戶對項目的信心 ， 短時間內(nèi)促成招商行為的產(chǎn)生和商業(yè)人氣的聚集 。 招商定價策略 72 ?招商調(diào)查 在進行招商調(diào)查時 ， 首先要根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標商家的特征 ， 確定商業(yè)物業(yè)的招商方向 ， 然后大量搜集商家的信息資料 ， 并主動與之聯(lián)系 。 然而商業(yè)地產(chǎn)的屬性卻限制了這種愿望的實現(xiàn) 。 ?弧形設計避免了呆板的平面頂棚帶來的壓抑感 。 63 交通樞紐： ?通過側向大面積的采光頂棚，加強了室內(nèi)通道的采光度，同時適當?shù)木植刻艨赵O計，也減少了地下空間的壓抑感。 利用開放式入口引入人流 60 地下入口意象圖： 圖二：隱藏式 通過層層退讓，輔以建筑設計中的 “ 減法 ” ，使某些次要的公共廣場入口不顯得局促，同時也增加了空間的層次感，豐富了廣場的藝術形式。 d消費動機： 青少年多以淘寶、游樂、購物為主，年輕一族多追求時尚、娛樂休閑、購物為主，中年多以休閑娛樂，購物為主。 客層定位 182。 53 ?購物是商業(yè)街的基本功能，品牌齊全，品種齊全的商品更能吸引消費者，從前期的市場分析我們可以得出結論，商品定位可以按照以下比例進行：中檔品牌 60％ 中高檔品牌 5％ 中低擋品牌 35％。 構成三大功能的 5大基本主張： 活潑、新穎、豐富（業(yè)態(tài)與品牌的豐富性）、自然生態(tài)、健康娛樂。 C 轟動性的炒作宣傳 。 46 產(chǎn)品機會點 [項目不可復制性定位基礎之三 ] 機會點 1： 產(chǎn)品規(guī)劃具有一定的創(chuàng)新性，并仍然處于初步規(guī)劃階段，有能力利用打造標志性產(chǎn)品創(chuàng)造商業(yè)街的價值。 ? 合理規(guī)劃設計每單位的商業(yè)面積，以較小面積及較低的總價，以符合消費者的經(jīng)濟負擔。 ? 充分發(fā)揮 ，設計為國際性標志建筑，城市商業(yè)亮點。根據(jù)蘭州市政府的規(guī)劃，未來幾年要建立多個商業(yè)中心、擴大，并建立很多的商業(yè)網(wǎng)點，未來市場分流競爭將十分激烈。 W劣勢 (Weaknesses)： 38 市 場 市場 空白 蘭州沒有較具規(guī)?；蛴刑厣叵虏叫薪郑卷椖烤哂泻蟀l(fā)優(yōu)勢。 輻射潛力 道路系統(tǒng)，公交路網(wǎng)等交通便利的條件，項目有輻射整個蘭州市及蘭州以外的客流的基礎建設，商業(yè)潛力可以深度挖掘。 廣州市商業(yè)個案分析 35 182。 項目可借鑒的因素主要在于產(chǎn)品的的藝術氣質，以家庭消費的定位錯位普通的百貨消費 上海市商業(yè)個案分析 29 流行前線 ?基本信息 ?地理位臵： 地鐵一號線烈士陵園站 ?占地面積： ?建筑面積： ?面積分割： 5平方米 100平方米 ?店鋪數(shù)量： 103戶 ?出租率： 100% ?開業(yè)時間： 20xx年底 ?項目定位：活潑 、 潮流 、 中低價位 ?輻射范圍：廣州市及周邊 廣州市商業(yè)個案分析 30 ?業(yè)態(tài)分布 ?潮流飾品 、 服飾 、 鞋類 、 餐飲等 ， 多為非知名品牌 ， 走低價路線 ， ?月租金均價 1500－ 2200 (元 /平方米 ) ?管理費 50 (元 /平方米 /月 ) 廣州市商業(yè)個案分析 ?消費人群 廣州市 1218歲初中 、 高中學生為主 31 規(guī)劃亮點及項目借鑒 項目可借鑒的因素主要在于項目的精確定位，以全品項、特色潮流飾品、服裝，中低檔消費的定位，得到廣州中學生階層的廣泛認可。 /天 ， 而徐家匯地鐵站是 31萬人 /天 ， 二者幾乎相當