【正文】 規(guī)劃設(shè)計方案 12．1—03．2．13．1建筑方案03．34項目施工03．3月底5項目銷售03．5月計劃設(shè)計說明：充分考慮一期項目施工與銷售進度安排。完成文教區(qū)的商業(yè)配套，形成公司商品住宅的持續(xù)開發(fā)，使鳳凰城南部區(qū)形成一個滿足一定經(jīng)濟效益規(guī)模的、生活配套較完善成熟的居住社區(qū)。經(jīng)過20多年的改革開放，制約我國城市化的政策、制度障礙正在逐步消除，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)也取得了巨大成就。毫無疑問，加快城市化進程是新世紀(jì)的一項工作戰(zhàn)略重點。一區(qū)指長清片區(qū)，以原長清縣城為基礎(chǔ)，向東南發(fā)展，人口規(guī)模為２０至２５萬人，城市建設(shè)用地在２０平方公里左右。 在各項經(jīng)濟因素促動和發(fā)展之中，在資本對技術(shù)由青睞到實際注入的變化趨勢之下，在年輕智力的急速聚集和膨脹之中，濟南高新區(qū)正在發(fā)生真正日新月異的變化，無疑這里將是最具活力和生命力的地方。同時我們應(yīng)該看到東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃中不僅僅指高新區(qū)，整片區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地的規(guī)劃意向決定東部發(fā)展的建設(shè)期漫長，但從另一面也說明其發(fā)展后勁會更足（東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃在經(jīng)濟發(fā)展鏈條上將更完善）。占地面積650公頃。、面積１０萬平方米于9月封頂。大學(xué)科技園：占地147公頃，為大學(xué)師生、院所科技人員、歸國留學(xué)人員等創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的企業(yè)孵化園。光機電一體化工業(yè)園：機床儀表產(chǎn)品：以濟南機床四廠為中心，重點發(fā)展高精數(shù)控高效專用磨床、高精度外園磨床、機器人。（3）環(huán)?？萍紙@內(nèi)規(guī)劃有建面40萬平米的住宅小區(qū)——東方家園。三期工程為開發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。新校區(qū)規(guī)劃中不含教師宿舍，目前消防尚未詳細考慮教師歲學(xué)校東遷的問題，初步計劃明年為專用班車開通。4．3周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查：這次重點考察了成熟教學(xué)生活區(qū)_——山師東路。別墅的單體形式全部采用歐美風(fēng)格。1．2購房者住房面積需求調(diào)查反映了濟南市購房群體的總體狀況。該區(qū)域的住房消費者應(yīng)是郊區(qū)盤重點研究的對象。（3）區(qū)域性焦點建筑的斟酌設(shè)計。主城區(qū)（老城）保留商業(yè)服務(wù)中心的職能，加強古城保護，以體現(xiàn)泉城歷史文化風(fēng)貌為特色；城市新區(qū)建設(shè)國際會展中心、商務(wù)中心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區(qū)，體現(xiàn)城市現(xiàn)代化風(fēng)貌。規(guī)劃一期建設(shè)可容納一萬人，包括學(xué)生宿舍、教學(xué)樓、食堂，建筑面積為總建面的1/5。學(xué)院教職工購房可能存在一定的政策補助或市場優(yōu)惠，但目前大多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)。該區(qū)段的商業(yè)設(shè)施有餐館（含酒店）42家，美發(fā)店14家、服裝店25家、小商店10家、網(wǎng)吧12家、音像點5家、茶社1家、書店3家、診所3家、洗衣店、照相館、郵局、鐵路售票1家，銀行3家。陽光球場占地1200畝，18洞國際級標(biāo)準(zhǔn)，70萬平方米的草地、森林和12萬平方米的水域。墻裙 ,石材；門窗 進口塑鋼中空玻璃。其標(biāo)志性建筑——國際會展中心以及科技文化廣場、世紀(jì)財富中心等形象工程效果圖樣已經(jīng)確定。目前有102家入園企業(yè)，5家骨干企業(yè)（山東中創(chuàng)軟件工程有限公司、浪潮集團山東通用軟件公司、山東魯能集成電子股份有限公司、山東省計算中心、山東魯能軟件）。該院2001年計劃內(nèi)招生500人，2002年計劃內(nèi)招生3000人，5年達到入校生10000人。該區(qū)重點企業(yè)：山東省交通廳快速物流中心、北京東方家園新型建材超市、華亞中空玻璃膠等。大學(xué)科技園：占地147公頃，為大學(xué)師生、院所科技人員、歸國留學(xué)人員等創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的企業(yè)孵化園。家電系列產(chǎn)品：依托小鴨電器集團，以生產(chǎn)全自動洗 衣機為主，開辟多品種、多規(guī)格、多系列的家電產(chǎn)品。但該區(qū)存在拆遷問題，建設(shè)條件較差，估計12年內(nèi)不會啟動。該廣場集酒店、辦公、商場、銀行、證券、會議、娛樂等多功能于一體，已于9月19日在高新區(qū)破土動工。計劃從2003年3月起，在200畝土地上投資3200萬美元完成開發(fā)建設(shè)，建成設(shè)計先進、環(huán)境優(yōu)美、配置齊全、格調(diào)高雅的豪華商居小區(qū)?？梢韵胂缶旁碌诐闲鲁鞘幸?guī)劃的出臺還是給市民們帶來一定影響。這一點可從舜城零點進行的濟南市住房消費者總體需求調(diào)查中看到。郊區(qū)住宅是否去滿足、若去則如何滿足占市場絕大份額的普通公眾住宅需求將會成為郊區(qū)樓盤發(fā)展商應(yīng)認真考慮的重大課題。在20~60萬元之間的合計達71%。在東部小高層已為公眾接受。該圖顯示濟南市居民住房購買力較為強勁。最關(guān)注五大問題：交通、周邊自然環(huán)境、配套成熟度、社區(qū)綠化、價格和服款方式。較為突出的是29%選擇了小高層。不過就目前來看，這不過是買賣雙方中買方的一相情愿。五、購房者住房面積需求本次調(diào)查反映了濟南市購房群體的總體狀況。調(diào)查顯示，在二環(huán)附近和二環(huán)內(nèi)選房的達到了62%，為絕大多數(shù)。一、被調(diào)查者對東部發(fā)展的心理預(yù)期分析：絕大多數(shù)濟南人看好東部發(fā)展的潛力，占72%。3．2房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)查（1）美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：是由美國賽富集團與美景湖實業(yè)發(fā)展有限公司及濟南高新區(qū)國有資本營運公司于02年9月合資注冊成立。其中A座為五星級酒店、B座為高檔寫字樓、C座為綜合樓。計劃從2003年3月起，土地200畝，投資3200萬美元?！吧镝t(yī)藥園區(qū)以三株工業(yè)集團產(chǎn)品為主任，發(fā)展生物制品及新藥、新醫(yī)藥中間體。規(guī)劃由電子信息園區(qū)、軟件生產(chǎn)園區(qū)、精密機械園區(qū)和服裝工藝園區(qū)。、面積１０萬平方米于9月封頂。、企業(yè)孵化器——齊魯軟件園大廈，企業(yè)入住率達98%；，年市場交易額達8億元以上。十年中，高新區(qū)累計完成固定資產(chǎn)投資額41億元，進區(qū)建設(shè)項目302項，開工面積242萬平方米。還有多種娛樂場所和進餐、居住的場所，包括總統(tǒng)套房、豪華高檔客房。SPORT、景觀別墅西區(qū)占地420畝，分成春園、夏園、秋園、冬園四個園區(qū)，有215套別墅，16種經(jīng)典且流行的戶型。該中心在滿足鳳凰城一二期項目需要的同時，也會改變該區(qū)域的生活配套的建設(shè)形象，意義重大。目前建筑工程學(xué)院教師房源比較寬裕，教師住房分配后尚有20余套空閑房，原校區(qū)內(nèi)新建教授樓正在建設(shè)之中。附件二:山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查鳳凰城二期項目開發(fā)地塊位于泉港路以東，鳳凰山以北，西南角近鄰建工學(xué)院，東南角近鄰一期花園洋房。相關(guān)規(guī)劃綠色生態(tài)隔離區(qū)：在主城區(qū)和長清片區(qū)之間，主城區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)帶之間分別保留至少５公里（西部）和２公里（東部）寬的綠色生態(tài)隔離帶。城市空間結(jié)構(gòu)形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查滬蘇杭郊區(qū)：珠江三角洲：京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項目的市場定位（一）目標(biāo)消費市場定位:城市中高收入階層（有車一族）、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)工作人員、濟南空港從業(yè)人員、建筑工程學(xué)院教職員工等。其中26%的選擇了10~20萬元。單套總價在190470萬元。總計約130家嗲面，餐飲阿含32%；美容10%；服裝20%；小型商店（含雜貨）10%；網(wǎng)吧10%；音像4%；%；%；診所2%,其它8%?，F(xiàn)在教職工對郊區(qū)就教和生活還沒有實質(zhì)感受，目前多數(shù)教職工對學(xué)校東遷有抵觸情緒，加上新校區(qū)處在郊區(qū)周邊配套尚不完善，大家為東部住房的心理預(yù)期極低，至少目前在東部購房的可能性很低。根據(jù)現(xiàn)已開發(fā)兩項目的實際，二期項目將無疑在商業(yè)和生活配套上給與完善，在住宅品種上給予豐富。（3）大學(xué)科技園推出的寫字間售價為2300元/平米起，位于管委會南。位于高新區(qū)的中心區(qū)，設(shè)計高28層，是，工程由A座、B座、C座三大主體建筑構(gòu)成。3．3高新區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)（1）美景豪園：美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在高新區(qū)投資開發(fā)的三期工程，為開發(fā)高檔商居小區(qū)。綜合加工園區(qū)該園區(qū)重點發(fā)展以科技為先導(dǎo)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，有選擇的發(fā)展電子類產(chǎn)品、輕工類產(chǎn)品、包裝食品類產(chǎn)品，搞好來料加工、來料裝配、處延服務(wù)等，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟改造與開發(fā)區(qū)直轄市發(fā)展的示范區(qū)。規(guī)劃由電子信息園區(qū)、軟件生產(chǎn)園區(qū)、精密機械園區(qū)和服裝工藝園區(qū)。齊魯軟件學(xué)院學(xué)院占地1200畝，建筑面積35萬平米。高新區(qū)科貿(mào)城，為高新區(qū)的中心區(qū)、核心區(qū)、形象區(qū)，建成后將是高新區(qū)的經(jīng)濟、行政、文化中心。這對我鳳凰城以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)開發(fā)恰好形成城市區(qū)域功能上互補。（二）微觀市場：區(qū)域自身建設(shè)條件（項目自身的自然狀況、規(guī)劃、自然、生態(tài)等）該區(qū)