【正文】 390 開盤前 （ 9月 28日 — 開盤） 自然來訪（新客） 660 30 132 6 CALL客 110 5 44 2 單位拜訪 50 50 地級市巡展 60 40 老客戶 —— 180 880 446 合計(jì) —— 2941 1000 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 目標(biāo)壓力之下 市場面臨著怎樣的現(xiàn)狀？ 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 8 背景篇 項(xiàng)目背景的解讀 ?宏觀市場 ?競爭市場 ?客戶和項(xiàng)目現(xiàn)狀 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 9 2022年上半年利好政策刺激剛需入市，市場好轉(zhuǎn)，但政府整體調(diào)控態(tài)度仍嚴(yán)謹(jǐn)，提量控價(jià)、力保剛需仍是市場主流趨勢。 宏觀市場 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 2022年上半年央 行降 息，下調(diào)存準(zhǔn) 率 及地方微調(diào)樓市，剛需客戶入市，推高成交 量 。 ?2022年下半年樓市調(diào)控雖不放松，但樓市逐漸回暖已是大趨勢，別墅價(jià)格有一定的上升空間。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 市場高端項(xiàng)目研判： 通過對市場上均價(jià)接近或超過 8000元 /平米的項(xiàng)目的調(diào)查，總結(jié)出其支撐其高價(jià)入市的項(xiàng)目優(yōu)勢所在，結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)狀，得出支撐本項(xiàng)目以預(yù)期價(jià)格入市的策略?？蛻魧Ρ卷?xiàng)目高端定位、品牌和價(jià)值的認(rèn)知度低； ? 必須傳播項(xiàng)目價(jià)值，提升客戶認(rèn)知；拓展客戶面，形成多渠道，多廣度的客戶來源體系。 活動(dòng)特色：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)社科院專家和先導(dǎo)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)對梅溪湖的發(fā)展前景進(jìn)行權(quán)威證言；在長沙最高檔的五星級酒店喜來登進(jìn)行項(xiàng)目及品牌的推介會(huì)，項(xiàng)目現(xiàn)場通過特色展示來進(jìn)行項(xiàng)目信息的滲透；豪華車隊(duì)護(hù)送幸運(yùn)客戶游覽梅溪湖；三大特色形成炒作熱點(diǎn)。 活動(dòng)特色： 城市影響力造勢，倡導(dǎo)全新健康生活方式 核心活動(dòng) 一個(gè)中國城市節(jié)點(diǎn) 中國環(huán)湖自行車賽 —— 金茂梅溪湖新城市生活模式全城影響 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 9月 28日 活動(dòng)地點(diǎn) ：金茂梅溪湖營銷中心、樣板房 活動(dòng)主題： 師大附中入駐金茂梅溪湖 —— 金茂梅溪湖樣板房開放鑒賞活動(dòng) 活動(dòng)目的 ：增加樣板房開放活動(dòng)的影響力，名人出席增加噱頭和說服力，提升項(xiàng)目形象；活動(dòng)當(dāng)天開展師大附中簽約儀式和客戶升級，刺激意向客戶轉(zhuǎn)訂。 ?紅色為圍擋布臵區(qū) ?黃色塊售樓部兩邊空地設(shè)臵桌椅和遮陽傘 ?綠色塊售樓部兩邊擺放花盆 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 營銷中心 前廣場 戶外桌椅 及花卉示意 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 看房通道：通道兩側(cè)用圍擋進(jìn)行包裝，區(qū)隔工地，圍擋展示項(xiàng)目價(jià)值 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 景觀中軸 樣板房 營銷中心 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 1 3 4 梅溪湖岸邊 ： ?湖邊設(shè)休閑桌椅 生活體驗(yàn)區(qū)入口： ?玻璃電子屏溫馨提示 打造金茂梅溪湖 樣板生活體驗(yàn)區(qū) 5 樣板房入口： ? 增加檫鞋機(jī)，提高檔次，便利客戶 樣板房內(nèi)： ?設(shè)臵溫馨提示牌，通過趣味小品豐富樣板房的展示面 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 看房通道區(qū)入口前制作大型玻璃電子屏，時(shí)時(shí)刻刻顯 示溫度和環(huán)境狀況 主標(biāo)題：金茂梅溪湖 LOGO 內(nèi)容：顯示溫度，濕度， PM值，以及溫馨小 提示 看房通道細(xì)節(jié)展示 : 玻璃電子屏溫馨提示 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 景觀大道 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 景觀大道 通道兩側(cè)用圍擋進(jìn)行包裝，區(qū)隔工地，圍擋展示項(xiàng)目價(jià)值 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 趣味溫馨提示 入口擦鞋機(jī) 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 景觀大道 通道兩側(cè)用圍擋進(jìn)行包裝，區(qū)隔工地，圍擋展示項(xiàng)目價(jià)值 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 酒店、商場布點(diǎn) 梅溪湖游玩布點(diǎn) 項(xiàng)目看房、游玩車 梅溪湖公交 … 公交配套輔助 看房、游玩隨你來 有效定點(diǎn)吸客 喜來登看房車 項(xiàng)目交通配套的完善 現(xiàn)場展示 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 設(shè)臵最科學(xué)的服務(wù)流程，人員及時(shí)安排、培訓(xùn)到位，迅速建立 國際五星級酒店服務(wù) ACTION1：設(shè)立“銷售管家”崗 ?銷售管家是客戶面對的第一位銷售線的服務(wù)人員，是銷售隊(duì)伍的第一窗口； ?銷售管家接觸客戶后第一時(shí)間協(xié)調(diào)接待時(shí)間、人員、日常事務(wù)處理等功能（其崗位類似于五星級酒店之大堂副理）； ?銷售管家之基礎(chǔ)崗位要求是：不能令客戶因聯(lián)系不到專職銷售人員而受冷遇或無所適從。 “ 一對一 ” 英式大堂管家：每個(gè)樣板間配備一名專屬英式管家，提供樣板解說服務(wù)，提高業(yè)主身份感與居住品質(zhì)！ 樣板體驗(yàn)區(qū)：增加英式管家， 注重細(xì)節(jié) ,強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)場 國際服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)體驗(yàn) 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 ? 在吧臺(tái)區(qū)，除了熱飲、點(diǎn)心，還可提供多樣化服務(wù)， ?冰激凌， ?提供冰毛巾凈手 , ?提供各種手機(jī)充電服務(wù) ?提供小鏡子 營銷中心細(xì)節(jié)展示 : 吧臺(tái)區(qū)人性化體驗(yàn)，下午茶 服務(wù)體驗(yàn) 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 專業(yè)培訓(xùn)： 對 sales強(qiáng)化有關(guān)本案、銷售技巧的知識(shí)培訓(xùn)，并以“日會(huì)、周會(huì)、月會(huì)”的形式鞏固提升，加強(qiáng)殺客能力。 節(jié) ?舉辦賞菊品菊、做風(fēng)箏、放風(fēng)箏活動(dòng)， 使客戶深切體驗(yàn)傳統(tǒng)文化節(jié)日氛圍 節(jié) ?舉辦親子樂育，家庭啟蒙教育主題感恩節(jié)歡樂派對 ，結(jié)合感恩節(jié)有關(guān)的游戲環(huán)節(jié)，使父母與孩子、小朋友之間有更親密有愛的互動(dòng)。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 啟動(dòng)地市拓客 —— 核心地市選擇 主力拓展對象： 婁底、 邵陽、益陽、常德、湘潭私企老板、銀行、政府公務(wù)員。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 金茂：讓城市步入新的高度 — 以運(yùn)營者姿態(tài)提升區(qū)域價(jià)值。 北京凱晨世貿(mào)中心 于 2022年落成，是位于北京金融街的超甲級寫字樓項(xiàng)目 ，由金茂大廈設(shè)計(jì)者傾力打造，是北京世界頂級寫字樓之一，長安街收官之作。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 紐約中央公園 深圳香蜜湖 上海碧云國際社區(qū) 金茂 .梅溪湖 金茂 .梅溪湖： ?更強(qiáng)大的規(guī)劃：城 .山 .湖一體，集中式成片開發(fā)，打造未來城市新中心； ?更完善的配套：九大功能分區(qū)，未來商業(yè)、藝術(shù)、科研、教育新中心； ?更強(qiáng)勢的資源： 3000畝梅溪湖、 4360畝桃花嶺山體公園 ，未來長沙中央公園； ?更美好的人居：高品質(zhì)復(fù)合型城市資源景觀高端社區(qū)。 四大名校搶灘梅溪湖，長郡中學(xué)、師大附中搶先入駐，共筑 12年一站式精品教育，金茂梅溪湖奢享名校學(xué)位； 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 Thanks for your attention Wish you a good day! 。 生態(tài)環(huán)境： 環(huán)抱 3000畝城市央?yún)^(qū)最大生態(tài)湖泊和 8827米城市最長湖岸風(fēng)景線，背靠 4360畝岳麓山支脈桃花嶺，絕版生態(tài)資源不可復(fù)制； 社區(qū)環(huán)境： 社區(qū)內(nèi)特色林萌通廊 —— 樹陣廣場 —— 跳水走廊三段式景觀中軸帶來的三重景觀體驗(yàn)和高層組團(tuán)間大花園。 金茂一直走在世界巔峰！ 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 帶著世界級的高度和品質(zhì)，金茂來到長沙，以國際化鼎級人居的姿態(tài)開山 梅溪湖。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 金茂：以金茂系世界五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)定義國際人居新高度。 長沙香蜜湖 — 湖南人的驕傲為核心訴求。 客戶群體： 前期梅溪湖展廳意向客戶；喜來登意向客戶；后期導(dǎo)入客戶。 銷售 頂級服務(wù) 專業(yè) 禮儀 奢侈品 培訓(xùn)與激勵(lì)機(jī)制 專業(yè) +禮儀 +奢侈品，變銷售為頂級服務(wù) 服務(wù)體驗(yàn) 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 最“貴”的考核 PK體制 以月為考核周期， A、 B兩組進(jìn)行 PK，三個(gè)階段的比拼分別以拓客數(shù)量、認(rèn)籌量、銷售量為標(biāo)準(zhǔn)?！? C、提卸行李服務(wù)：幫業(yè)主或相關(guān)的客人將行李提攜下車，并提醒其清點(diǎn)，檢查是否有物品遺落在車上； D、其他協(xié)助服務(wù)：為在門口上落車輛的業(yè)主、客人提供開車門服務(wù)，操作時(shí)微笑躬身致意，并用手擋住車門上沿避免碰頭；對老人、小孩和行動(dòng)不便者，主動(dòng)攙扶 E、下車；陰雨天主動(dòng)為客人撐傘、收傘，或主動(dòng)將未帶雨具的客人提供雨傘接送服務(wù)； F、基本安防服務(wù)：密切注意進(jìn)出小區(qū)人員的動(dòng)向，做好防盜、防竊、防騷亂等安防工作；隨時(shí)保持聯(lián)絡(luò)，能及時(shí)有效地將大門一帶的情況進(jìn)行信息反饋。 1 外圍導(dǎo)示 道旗的運(yùn)用 建議兩段路： 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 路邊圍擋 ?傳遞項(xiàng)目信息 ?引導(dǎo)客戶進(jìn)入項(xiàng)目 外圍導(dǎo)示 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 樓宇發(fā)光字（后期） ?項(xiàng)目昭示升級，增加樓宇昭示廣告 ?增加項(xiàng)目臨街面條幅昭示，樓頂發(fā)光字 外圍導(dǎo)示 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來 現(xiàn)場展示 營銷中心 看房通道 樣板展示區(qū) 售樓部內(nèi)需要進(jìn)行金茂品牌和項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)的展示，由于缺乏完整的墻面做品牌墻，合理利用現(xiàn)有墻面空間，利用畫框進(jìn)行金茂品牌和價(jià)值點(diǎn)的滲透。 整個(gè)展示分三個(gè)部分：世界的城市理想（展示紐約中央公園等國際頂級富人區(qū)）；金茂，讓中國對話世界（金茂品牌展）；金茂梅溪湖 與世界接軌（梅溪湖現(xiàn)在與未來的對話） 活動(dòng)設(shè)抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，幸運(yùn)客戶將可以由豪華車隊(duì)護(hù)送至梅溪湖參觀游覽，同時(shí)媒體記者隨行跟拍，形成炒作熱點(diǎn)，同時(shí)增強(qiáng)客戶體驗(yàn)感和尊貴感，彰顯項(xiàng)目調(diào)性。 客戶和項(xiàng)目現(xiàn)狀 ? 必須 進(jìn)行項(xiàng)目、品牌的炒作，占據(jù)城市第一影響力。 市場高端項(xiàng)目以成熟的區(qū)域價(jià)值、絕佳地段實(shí)現(xiàn)了市場對其高價(jià)入市的接受度，地段和配套支持了其高端形象定位和高價(jià)。 項(xiàng)目名稱 位臵 產(chǎn)品 價(jià)格 2022推貨量 2022年去化量 優(yōu)勢 劣勢 達(dá)美 D6區(qū) D6區(qū)位于岳麓西二環(huán)與梅溪湖交叉口的西北側(cè) 92132平米N+1 戶型 均價(jià) 7400元 /㎡ 約 10萬方 450套約 5萬方 臨近西站、地段優(yōu)勢明顯 環(huán)境差 中一九駿 岳麓區(qū)金星南路 29號(hào) 80100㎡ 房源 均價(jià) 7300元 /㎡ 約 8萬方 120套約 地段、環(huán)境均好 性價(jià)比低 旭輝御府 岳麓梅溪湖長郡中學(xué) 旁 96122㎡ 兩到三房 均價(jià) 5300元 /㎡ 約 15萬方 230套約 臨近長郡中學(xué)，教育為主要買點(diǎn) 資源次優(yōu)、 優(yōu)勢單一 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目優(yōu)勢單一、綜合質(zhì)素競爭力弱，推售集中在下半年，推售量大且以剛需產(chǎn)品占領(lǐng)市場，價(jià)格 5300—7500元 /平米，對本項(xiàng)目會(huì)有一定的低價(jià)擠壓和客戶資源爭奪。 ?? 從月 度 對比數(shù)據(jù)來看， 2022年 需求疲軟 不 容否認(rèn)，客戶對未來房價(jià)走低的預(yù)期是的觀望情緒 不 減。流動(dòng)性釋放后，將間接刺激樓盤成交量上漲。 標(biāo)題 內(nèi)容 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 中國人民銀行決定，從 2022年 5月 18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。但隨著近期剛性需求信貸優(yōu)惠政策的實(shí)施，激發(fā)剛需客購房興趣，成交 量 同比跌幅收窄。 競爭市場 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來