【正文】 社會各界加以重視，成為了新世紀(jì)引人注目的聚焦點(diǎn)。 由此可見，規(guī)?；?jīng)營能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。 新世紀(jì)伊始，物業(yè)管理市場的競爭便呈現(xiàn)出白熱化趨勢。 我 們還可以看到，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地市場的初期階段，正是其與本土化磨合的關(guān)鍵時(shí)期，也是傳播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。一年來，福田物業(yè)已在蘇州接管了五個(gè)樓盤一百多萬平方米的物業(yè)管理面積。 區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。但這并不等同于一個(gè)公司要搞區(qū)域壟斷經(jīng)營和管理，而是要實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)展。主 要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧 的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價(jià)值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽(yù)，增加公眾對物業(yè)管理的信心，促進(jìn)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊(duì)伍的培養(yǎng)。 智能化。同時(shí)，物業(yè)管理的參與也才能真正實(shí)現(xiàn)智能住宅與智能住第 8 頁 共 17 頁 宅小區(qū)的智能功能。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進(jìn)行數(shù)據(jù)的精確采集。智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點(diǎn)，也對物業(yè)管理提出了一系列新的要求： 第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個(gè)方面入手搞好物業(yè)管理工作。 第四，努 力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施工作。這樣，組織和實(shí)施智能住宅小區(qū)物業(yè)管理，就主要是操作電腦網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)測各種智能化儀器設(shè)備傳送的各種信息，并給以及時(shí)處理。 勞動力市場化帶來的沖擊 勞動力市場已成為經(jīng)濟(jì)體制改革的重點(diǎn)，它意味著不僅要建立一般的勞動力 市場，還要形成經(jīng)理人市場（即企業(yè)家市場）。 二 、 新世紀(jì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用人制度變革 在 21 世紀(jì)，人類社會將步入一個(gè)快速發(fā)展的知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 （二） “以人為本 ”是創(chuàng)立物業(yè)管理品牌的必要條件 物業(yè)管理作 為服務(wù)性行業(yè)，品牌是衡量其服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)志。 （四） “以人為本 ”是物業(yè)管理公司獲取利潤的必要手段 物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi)來源主要是業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)。因此，物業(yè)的本身在整個(gè)物業(yè)管理的活動中，它只起到一個(gè)媒介的作用。物業(yè)管理員工在日常的工作中直接與業(yè)主接觸，我們的一言一行，工作的方式和態(tài)度都要正確、得體，物業(yè)公司在業(yè)主面 前的形象都要由物業(yè)管理員工來展現(xiàn)，那么較高的綜合素質(zhì)就十分重要。當(dāng)然我們也可以在走訪用戶的時(shí)候留意一下業(yè)主家是否還有存水，在業(yè)主還沒有藥水之前主動為他們送水，業(yè)主心里一定會使暖洋洋的。宣傳欄經(jīng)常能挑選一些精彩的小文章，組成小型的散文展、詩會；地方特色的工藝品的展示也可成為會所的固定項(xiàng)目；兒童活動區(qū)域小規(guī)模的童趣壁畫；??如此種種不經(jīng)意的安排，花費(fèi)低廉，卻能在很大程度上豐富業(yè)主的業(yè)余生活，創(chuàng)造了良好的社區(qū)人文環(huán)境。在這里我提出一個(gè)想法，就是建立 “綠色社區(qū) ”， “綠色 ”不僅代表小區(qū)的綠化率，還代表健康、文明、整潔等等。那么從這點(diǎn)上說，有時(shí)候在獲取利潤和滿 足業(yè)主需求上就會發(fā)生矛盾。因此，只有堅(jiān)持 “以人為本 ”，進(jìn)行觀念、人才、技術(shù)、管理、制度的全面創(chuàng)新，勇于實(shí)踐，開拓進(jìn)取，不斷拓寬發(fā)展空間， 才能 使物業(yè)管理保持可持續(xù)發(fā)展，一直處于行業(yè)的領(lǐng)先地位。 第三、參與激勵(lì) 世界上一切科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，一切物質(zhì)財(cái)富的創(chuàng)造，一切社會生產(chǎn)力的發(fā)展，都離不開人的參與、人的勞動及人的服務(wù)。這樣，企業(yè)才可能在變幻莫測的市場經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)做贏家。可是經(jīng)歷了快兩年多的學(xué)習(xí)生活，我發(fā)現(xiàn)自己當(dāng)初的想法含有很多偏見。我們衷心的祝福他們，祝他們及家人合家歡樂、萬事大吉。在這里，最值得欣賞的應(yīng)該要數(shù)在校一線執(zhí)教的一群年輕而且富有青春活力的教師，雖然他們有的也是剛從校園里走出來的大本生或研究生，沒有教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，沒有太多的人生經(jīng)歷，也許有的女老師碰到問題也會像小孩子一樣哭鼻子。還是那句老話：實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在這里我們強(qiáng)調(diào)的是科學(xué)運(yùn)用升職激勵(lì)機(jī)制來調(diào)動員工的主動性和積極性給企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。表現(xiàn)優(yōu)秀，要及時(shí)地給與表揚(yáng)和頒發(fā)榮 譽(yù)證書（這可根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況來決定） 第二、物質(zhì)激勵(lì) 現(xiàn)代社會是一個(gè)按勞分配的社會，那種“吃大鍋飯”的時(shí)代早已一去不復(fù)返了。在以上我認(rèn)為處理物業(yè)管理員工與業(yè)主之間官的一些方法中，總結(jié)出 “誠信、周到、高效、安全、禮貌、祥和、創(chuàng)新 ”的服務(wù)管理模式，如果能夠真正的運(yùn)用到物業(yè)管理中并加以修改和完善的話，一定能夠把 “以人為本 ”的服務(wù)宗旨貫徹得很好，也 一定能與業(yè)主相處得很融洽。 物業(yè)管理的 “以人為本 ”，可以概括的看作 “以業(yè)主為本 ”，就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理理念和精神。 親善、友愛，如家人般的感覺，物業(yè)管理員工與業(yè)主的良好溝通 這不單是某個(gè)物業(yè)管理人員的事，全體物業(yè)管理人員都應(yīng)這樣做，把業(yè)主當(dāng)作自己的家人去對待，這樣，難以處理的 物業(yè)管理員工與業(yè)主之間的關(guān)系就會緩和許多，大家彼此間像親人，像朋友，關(guān)系自然能處的很好。那么這樣，物業(yè)管理員工、公司與業(yè)主之間的關(guān)系自然就會相處得比較好了。 了解業(yè)主的潛在需要 要處理好與業(yè)主的關(guān)系，貫徹 “以人為本 ”的服務(wù)宗旨，挖掘出業(yè)主的各種需要十分重要。社會的發(fā)展，時(shí)代的進(jìn)步，人們對生活和工作環(huán)境的要求再不局限于杜甫說的 “安得廣廈千萬間 ”。 在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條就對物業(yè)管理做出了一個(gè)明確的定義：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 （三） “以人為本 ”是物業(yè)智能化的必要補(bǔ)充 隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)入建筑領(lǐng)域，智能大廈、智能小區(qū)成為時(shí)代發(fā)展的必然趨勢。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地 。精明的業(yè)主懂得比較，懂得定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，若管理公司的表現(xiàn)達(dá)不到水準(zhǔn)，便會被競爭對手取代。 社會生活方式改變的挑戰(zhàn) 與傳統(tǒng)的住戶相比，新一代商品房業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，生活品味不斷提高，更注重生活享受品質(zhì)，因此其物業(yè)管理消費(fèi)意識較高，更重視物業(yè)管理服務(wù)的品牌及包裝等心理需求。包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)兩個(gè)方面。 第二，必須強(qiáng)調(diào)和切實(shí)督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。管理服務(wù)人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，提供網(wǎng)上信息服務(wù)。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使 用一些計(jì)算機(jī)，但使用范圍相對狹窄。 綜合化。 智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，它是 利用現(xiàn)代化 4C（即計(jì)算機(jī)、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自動控制和智能卡）技術(shù)。相反，如果組織專業(yè)公司對業(yè)主服務(wù)，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護(hù)與保養(yǎng)請專業(yè)公司，他們可以科學(xué)規(guī)范地制訂詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果，大大減少物業(yè)公司的工作量；衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé)；綠化由專業(yè)綠化公司承擔(dān)，綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等。物業(yè)管理企業(yè)處于社 區(qū)管理的第一線，對 轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對預(yù)防犯罪、維護(hù)治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是轄區(qū)集中成片，具有一定的規(guī)模，服務(wù)的內(nèi)容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設(shè)思路明晰。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以城市規(guī)模的生產(chǎn)、生活為規(guī)模，條塊結(jié)合，組合成若干適度區(qū)域，使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。因此，只要我們堅(jiān)持“服務(wù)第一”的指導(dǎo)思想，把自身積累的經(jīng)驗(yàn)和沉淀的理論充分運(yùn)用于物業(yè)管理的實(shí)際工作之中，我們就完全能夠 得到當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可。在占領(lǐng)內(nèi)地市場 的初期階段，對當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)的熟悉了解需要一個(gè)過程，在這一過程中，企業(yè)會出現(xiàn)水土不服以及由于管理鏈拉長而導(dǎo)致管理成本增加，管理效率下降的現(xiàn)象。從長遠(yuǎn)來看為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源如資金、 技術(shù)、材料、勞動力等。新世紀(jì)的規(guī)?；?jīng)營，就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地?cái)U(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域（當(dāng)然這個(gè)最大限度不是無節(jié)制，而是根據(jù)自身的實(shí)際情況），科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營目標(biāo)，在一個(gè)適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。在這樣的新形勢、新情況下，物業(yè)管理企業(yè)又將何去何從？ 第一章 新世紀(jì)物業(yè)管理發(fā)展的四大方向 我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。走集團(tuán)化發(fā)展道路、打造強(qiáng)勢品牌、提高企業(yè)的核心競爭力；高新技術(shù)的應(yīng)用、提供個(gè)性化專業(yè)化的服務(wù)，奉行以人為本的服務(wù)理念；加強(qiáng)法制管理，規(guī)范物業(yè)市場；奉行以人為本，創(chuàng)造 “ 和諧社區(qū) ” 的服務(wù)理念將成為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢。 to pursue peopleoriented, to create a harmonious Community concept of service will b