【正文】 RW311 業(yè)主姓名 物業(yè)位置 預(yù)約時(shí)間 聯(lián)系人 聯(lián)系電話(huà) 派單人 維 修 內(nèi) 容 維 修 情 況 維修負(fù)責(zé)人 接單時(shí)間 完成時(shí)間 業(yè) 主 意 見(jiàn) 簽名： 日期： 備 注 檢 查 試 用 組 織 人 員 維 修 工程部報(bào)修處理程序 有 償 維 修 無(wú) 償 維 修 現(xiàn) 場(chǎng) 檢 查 確 定 方 案 現(xiàn)場(chǎng)清理準(zhǔn)備工作 組 織 人 員 維 修 檢 查 試 用 恢 復(fù) 現(xiàn) 場(chǎng)、清 潔 業(yè) 主 簽 字 確 認(rèn) 現(xiàn) 場(chǎng) 檢 查 確 定 方 案 現(xiàn)場(chǎng)清理準(zhǔn)備工作 有 償 維 修 恢 復(fù) 現(xiàn) 場(chǎng) 清 潔 客 戶(hù) 報(bào) 修 辦公登記、預(yù)約時(shí)間 工程部主任派工 維修員現(xiàn)場(chǎng)勘查 維修人員簽名 維修人員簽名 返單前臺(tái)登記 工程部有償服務(wù)登記表 NO： FMRW313 序號(hào) 時(shí)間 位置 維修內(nèi)容 維修材料及人工費(fèi)用 維修人 零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表 NO： FMRW314 月 份 內(nèi)容 1 月 2 月 3 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11 月 12 月 實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù) 維修及時(shí)的單據(jù)數(shù) 零修及時(shí)率 維修合格的單據(jù)數(shù) 實(shí)施維修的單據(jù)數(shù) 零修合格率 統(tǒng)計(jì)人 注 : 零修及時(shí)率 = 維修及時(shí)的單據(jù)數(shù) 實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù) X100% 零修合格率 = 維修合格的單據(jù)數(shù) 實(shí)施維修的單 據(jù)數(shù) 5．公共維修 目的 規(guī)范公共維修程序 ,確保公共設(shè)施良好。 工程部主任根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作。 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過(guò)應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時(shí)間，回來(lái)交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓業(yè)主寫(xiě)上業(yè)主意見(jiàn)，以備查單考核，具體見(jiàn)《維修單》。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無(wú)特殊情況處理，各人分頭工作。 目的 規(guī)范工程部?jī)?nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 附表： 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失 /損壞申報(bào)表》 《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表 NO： FMRW304 日期 設(shè)備鑰匙名稱(chēng) 數(shù)量 借 /領(lǐng)匙原因 借匙人 歸還日期 接匙人 鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表 NO： FMRW306 序號(hào) 內(nèi)容（名稱(chēng)） 上月庫(kù)存 本月進(jìn) 本月出 本月庫(kù)存 備注 制表： 審核： 二、工程維修管理規(guī)定 諾 目的： 維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿(mǎn)地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿(mǎn)意是我們工作的目標(biāo)。 交班人隱瞞問(wèn)題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。 巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。 所有設(shè)備的操作和檢修須按說(shuō)明書(shū)規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。 中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫(xiě)日常工作表。 建立設(shè)備資料檔案。 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。 必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語(yǔ)言文明禮貌，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋?zhuān)坏猛泼摗? 內(nèi)容 關(guān)心公司，熱愛(ài)本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛(ài)護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。 對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。 2．工程部主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝?lèi)設(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱(chēng)。 工作內(nèi)容 服從主任和組長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房 ,設(shè)備設(shè)施專(zhuān)用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請(qǐng)。 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問(wèn)題。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。 . 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。 上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 工作 時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。 施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫(xiě)相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。 上門(mén)維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌 ,現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生 ,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng) 材料修理。 內(nèi)容 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。 所有設(shè)備房應(yīng)有 2 次 /月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無(wú)雜物等。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括： 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電 設(shè)備、公共天線(xiàn)、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 本體 維修基金的收支情況由管理處每 3 個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢(xún)。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫(xiě)《操作票》。 配電房的日常巡查與維護(hù) 1)運(yùn)行人員應(yīng)隔 2 小時(shí)巡查一次配電房，并填寫(xiě)《配電房運(yùn)行巡查記錄》表。專(zhuān)用工具及備件擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。 適用范圍 適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機(jī)的操作。 7)市電恢復(fù)供電后，按啟動(dòng)程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。 4)檢查機(jī)器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。 有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃和記錄，以及故障處理記錄。 2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對(duì)講電話(huà)、風(fēng)扇等是否正常。 保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無(wú)雜物。 釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟 切斷機(jī)房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意 牌。 當(dāng)所有乘客離開(kāi)電梯后，必須把 廳門(mén)關(guān)好并鎖緊。 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容 檢查顯示屏上各種顯示是否正常。 發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 的報(bào)警須立即弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，所有系統(tǒng)的報(bào)警或動(dòng)作都須作詳細(xì)處理記錄。 3)手盤(pán)動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無(wú)阻滯 。 5)對(duì)于消防泵、噴淋泵等正 常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個(gè)月啟動(dòng) 1— 2分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部 內(nèi)容 所有工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)本管理處所管水電進(jìn)行認(rèn)真管理。 抄表人員施行輪換制，由副主任帶隊(duì)，最少 2 人抄表，除副主任為固定外，協(xié)助人員每月更換，輪流抄表。 按時(shí)抄送水電表，并力求抄表正確、準(zhǔn)時(shí)，每月將水電使用情況匯總報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時(shí)應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。 水泵房的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容 1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動(dòng)及完好。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。 檢查各消防報(bào)警設(shè)備，消防反饋設(shè)備的正常功能，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。 3)啟動(dòng)消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。 使用抱閘扳手時(shí)，先確保電梯電源開(kāi)關(guān)已切斷。 電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。 6)檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時(shí)應(yīng)及時(shí)加油。 2)檢查機(jī)房?jī)?nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。 管理規(guī)定 保持應(yīng)急發(fā)電機(jī)機(jī)房干凈整潔。 10)在運(yùn)行中，確保發(fā)電機(jī)組正常安全運(yùn)行，必須用看、聽(tīng)、嗅、摸四結(jié)合方法對(duì)機(jī)組進(jìn)行檢查。 3)檢查風(fēng)葉及傳動(dòng)皮帶等是否正常，檢查機(jī)身各處是否有漏油及其它連接松動(dòng)現(xiàn)象。 配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控。 5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》表中。 送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫(xiě)《操作票》。 配電房的操作 操作規(guī)定 1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn) ，執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟 50%以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂? 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行， 24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力 度。 維修人員應(yīng)填寫(xiě)好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔。 月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)《工程部有償服務(wù)登記表》，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn) 行抽查回訪(fǎng)，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。 由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門(mén)維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間 10分鐘，特殊情況須與客戶(hù)溝通并取得同意。 對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等 候待命。 上門(mén)維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。 經(jīng)?；卦L(fǎng)，征求業(yè)主意見(jiàn)，傾聽(tīng)業(yè)主聲音。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫(xiě)《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》。 交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。 有中級(jí)以上技工職稱(chēng)