【正文】 、指導(dǎo)工作，組織制定保潔工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、例會(huì)、 清潔方案并實(shí)施，并組織對(duì)保潔員的績(jī)效考評(píng)。 組織成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)常與業(yè)委會(huì)溝通，做好協(xié)調(diào)工作。 合理配置小區(qū)內(nèi)保潔器具及綠化工具的數(shù)量，合理配備保潔、綠化人員，確保住宅區(qū)域內(nèi)不留衛(wèi)生死角。 對(duì)重大突發(fā)性故障，立即組織搶修，如無(wú)法解決及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。 22 工程部主管崗位職責(zé) 在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作。 制定審核各管理處公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的年、季、月維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查、 監(jiān)督。 維護(hù)所轄物業(yè)的公共秩序，負(fù)責(zé)緊急情況和事故的處理。 負(fù)責(zé)安全管理部的培訓(xùn)計(jì)劃的制訂，并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)安全管理員對(duì)安全器材的使用和管理 協(xié)助管理處主任處理好轄區(qū)相關(guān)政府職能部門的關(guān)系。 與檔案資料員并崗后 ，負(fù)責(zé)建立和完善管理處各類檔案資料（業(yè)主檔案、工程技術(shù)資料、管理處各類文件） 的歸檔管理工作 ，每月查詢檔案情況，如有殘缺，應(yīng)及時(shí)督促補(bǔ)齊 歸檔。 負(fù)責(zé)資料的安全與保密工作，對(duì)所管理檔案的丟失、損壞、泄密負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)庫(kù)存物資的統(tǒng)計(jì)，明確庫(kù)存，物資的利用率及倉(cāng)庫(kù)最低庫(kù)存量。 保持廚房清潔衛(wèi)生，做到地面勤掃，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。 一個(gè)歸口：業(yè)主與管理處的溝通及聯(lián)系均通過(guò)前臺(tái)來(lái)解決。 業(yè)戶檔案管理。 管理處值班時(shí)間 節(jié)假日管理人員值班時(shí)間： 上午： 9： 00— 11： 30 下午： 14：00— 17： 00 晚上管理人員值班時(shí)間： 晚上： 17： 30— 20： 00 管理處值班安排 管理處每月底須安排好次月值班表，并上墻公布，公司相關(guān)部門隨時(shí)抽查。 當(dāng)值人員違犯值班紀(jì)律，按《員工獎(jiǎng)懲條例》與《考勤細(xì)則》有關(guān)規(guī)定處理。 節(jié)假日管理人員值班可安排補(bǔ)休。 治安部分 檢查項(xiàng)目 安全管理管理、車輛管理、物品進(jìn)出管理、安全管理員工作安排。 財(cái)務(wù)部分 檢查項(xiàng)目 財(cái)務(wù)應(yīng)收款狀況、財(cái)經(jīng)紀(jì)律執(zhí)行情況、報(bào)表記帳等。 管理處主任每天對(duì)各工作崗位檢查一次，每周夜間巡崗不少于一次。并認(rèn)真填寫(xiě)巡查記錄?！巴毖劬Χ嗫炊嘤^察有無(wú)異常情況；“聞”鼻子多聞多 嗅有無(wú)異常氣味；“聽(tīng)”耳朵多聽(tīng)有無(wú)異常響動(dòng)；“問(wèn)”對(duì)可疑人員進(jìn)入小區(qū)多問(wèn)多盤查；“切”對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或情況能處理的及時(shí)處理，不能獨(dú)自處理的及時(shí)匯報(bào)給部門領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)已過(guò)期的出入證應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以沒(méi)收處理，報(bào)有關(guān)部門并填寫(xiě)記錄。 每班次至少對(duì)要害部門巡查 2次，當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)，應(yīng)加大巡邏力度，發(fā)現(xiàn)有異常時(shí)應(yīng)立即向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，隨時(shí)與管理處保持聯(lián)系。 管理處主任負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。 每月的收費(fèi)通知由財(cái)務(wù)人員于每月 5 日之前打出，交客戶服務(wù)部發(fā)放到業(yè)戶的信箱中。 《催款通知書(shū)》發(fā)出后，過(guò)期拒不繳交又無(wú)正當(dāng)理由的，客戶服務(wù)部報(bào)管理處主任處理。如在 20 日仍未劃到款項(xiàng)的，滯納金將繼續(xù)按每天 ?計(jì)收到下月 10 日，且超過(guò) 25 日將停水停電。 樓宇接管小組的成立和要求 由總經(jīng)理牽頭 ,組織各部、處、室成立驗(yàn)收、接管領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由總經(jīng)理?yè)?dān)任， 按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機(jī)電組和資料組。當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與資料有不符時(shí)，應(yīng)及時(shí)記錄并請(qǐng)相關(guān)單位的陪同檢查人員簽字，同時(shí)提請(qǐng)相關(guān)單位盡快查明原因。 移交資料 由資料組負(fù)責(zé)各類圖紙資料的核對(duì)接收 ,填寫(xiě)《物業(yè)交接驗(yàn)收表》，并根據(jù)《文件管理程序》要求予以分類編號(hào)，列出清單，然后轉(zhuǎn)交辦公室文件管理員統(tǒng)一歸檔保管。 備齊入住前的所有文字資料 ,具體見(jiàn)《業(yè)主（住戶）入住資料清單》。 三、工程技術(shù)資料 □ 、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排 水（包括消防）、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告等。入伙現(xiàn)場(chǎng)為接待組。 安排人員負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)的咨詢和引導(dǎo)，并在辦公現(xiàn)場(chǎng)張貼有關(guān)公告及指引等。 財(cái)務(wù)組工作人員需先確認(rèn)業(yè)主購(gòu)房款項(xiàng)及手續(xù)已清，才能為其辦理入伙費(fèi)用繳納手續(xù)，未繳清購(gòu) 房余款的需先繳納此項(xiàng)費(fèi)用。 驗(yàn)樓過(guò)程中如遇到各類質(zhì)量問(wèn)題，工作人員將問(wèn)題詳細(xì)填寫(xiě)于《驗(yàn)樓表》上，并核實(shí)表底數(shù)，但不給鑰匙。 費(fèi)用收繳完后，告知業(yè)主可進(jìn)行驗(yàn)樓。 55 確認(rèn)后收取《收樓（入伙）通知書(shū)》，并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等資料，需要簽約的當(dāng)場(chǎng)簽約，并要求填寫(xiě)《業(yè)主資料登記表》、《車輛管理檔案》，提供身份證 、購(gòu)房合同復(fù)印件和家庭成員、車輛照片。入伙現(xiàn)場(chǎng)為驗(yàn)樓組。 接收人： 序號(hào) 存在的質(zhì)量問(wèn)題及位置 檢查人 整改結(jié)果 復(fù)查人 深圳市祥祺物業(yè)管理有限公司 年 月 日 54 第一聯(lián)：發(fā)展商 第二聯(lián)：管理處 第三聯(lián)：項(xiàng)目部 業(yè)戶入伙管理規(guī)程 公司負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處入伙工作的籌備和進(jìn)展，并在有需要時(shí)調(diào)配資源。 如需要舉辦入住儀式典禮 ,則由管理處主任、主任助理負(fù)責(zé)安排和組織 ,安管部負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序。 由總經(jīng)理 按照深圳住宅局《關(guān)于住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）管理處主任任職條件的通知》的要求任命管理處主任 ,并組建管理處。 樓宇及公用設(shè)施等到接管交接 接管領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位等聯(lián)合進(jìn)行接管交接。 樓宇接管資料的準(zhǔn)備 在樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收之前 ,資料組應(yīng)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計(jì)院等收集索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)圖、建筑施工竣工圖、隱蔽 工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、消防系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明、用水、用電、用氣指標(biāo)批文、水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告等圖紙資料，并對(duì)所有圖片資料進(jìn)行查驗(yàn)，記錄在《 _____樓宇接管圖紙資料交接清單》上。 各部門依照各自的職責(zé)分工 ,參與樓宇接管工作 ,并按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各項(xiàng)專業(yè)組。 對(duì)限期內(nèi)仍不交費(fèi)的業(yè)戶，經(jīng)主任批準(zhǔn)后，客戶服務(wù)部主管通知業(yè)戶管理處將停止提供有關(guān)服務(wù)。 有償服務(wù)收費(fèi) 管理處工程部向業(yè)戶提供有償服務(wù)時(shí)，如實(shí)填寫(xiě)《有償服務(wù)單》，寫(xiě)明人工服務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)及總金額等，簽名確認(rèn)，并請(qǐng)業(yè)戶對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收及在《有償服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。 財(cái)務(wù)人員在業(yè)戶入伙時(shí)即建立《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》，明確每個(gè)業(yè)戶的物業(yè)管理費(fèi)用和房屋本體維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題應(yīng)向管理處主任匯報(bào)。禁止裝修施工單位在裝修現(xiàn)場(chǎng)生火做飯。 車庫(kù)巡查 引導(dǎo)車輛停放在指定車位，嚴(yán)禁亂停亂放。 巡查值班崗位要領(lǐng) 值 班人員是否按規(guī)定和工作程序執(zhí)勤；值班人員精神狀況是否良好；值班人員對(duì)業(yè) 戶的服務(wù)是否合格；檢查值班崗位衛(wèi)生狀況是否良好。夜間巡查每月不少于六次。 工作職責(zé) 管理處主任負(fù)責(zé)各部門的巡查制度的審核、落實(shí)，巡查工作的抽查、監(jiān)督。殺蟲(chóng)、滅鼠的有效性及各種質(zhì)量檢查記錄。 本規(guī)定由公司管理人員部負(fù)責(zé)解釋和監(jiān)督執(zhí)行。 管理人員值班人員對(duì)本處的突發(fā)事件有臨機(jī)處置權(quán)。 當(dāng)值人員不能遲到、早退、脫崗。 管理處客戶服務(wù)部每半年對(duì)住戶情況進(jìn)行一次清理登記。借閱相關(guān)資料，須經(jīng)管理處主任同意。 29 節(jié)約用水用電用氣，努力降低就餐成本。 廚師崗位職責(zé) 廚師在管理處主任和食堂管理員領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。 負(fù)責(zé)物料的入庫(kù)、驗(yàn)收、發(fā)放和登記，物料入庫(kù)應(yīng)填寫(xiě)入庫(kù)單，出庫(kù)應(yīng)填寫(xiě)出庫(kù)（領(lǐng)料）單。 具體確定文件材料歸檔范圍和保管期限的劃分。 負(fù)責(zé)政府各職能部門和相關(guān)業(yè)務(wù)單位來(lái)人、來(lái)訪的咨詢、指引和接待，并做到文明禮貌、熱情周到。 負(fù)責(zé)組織各班長(zhǎng)檢查宿舍內(nèi)務(wù)。 編制值班排班表，將記錄、表格等編目存檔。 23 安全管理部工作職能 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等工作的 日常管理和督導(dǎo)。 審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正。 編制本小區(qū)水、電用量匯總表報(bào)主任和公司相關(guān)部門。 負(fù)責(zé)保潔員、綠化工每月的考勤、考核，并于每月 1號(hào)報(bào)管理處。 負(fù)責(zé)保潔、綠化工作的現(xiàn)場(chǎng)管理，每天抽查樓道及外圍班組成員責(zé)任區(qū)域至少 3 次以上，并公正客觀予以記錄，督促整改。 熟悉國(guó)家和特區(qū)物業(yè)管理法規(guī)及政策，妥善處理業(yè)主投訴及熱情接待業(yè)戶來(lái)訪 ，做好對(duì)投訴人和違章人員的解釋工作，對(duì)違章操作或行為及時(shí)制止或按規(guī)定處理。 每月負(fù)責(zé)管理費(fèi)的單據(jù)發(fā)放工作，協(xié)助財(cái)務(wù)部按時(shí)向業(yè)戶 收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，空置房屋物業(yè)管理費(fèi)、租金、各類水、電費(fèi)及房屋本體維修基金等費(fèi)用，做好收據(jù)發(fā)票及停車卡領(lǐng)用登記資料并作好催繳工作。 組織成立業(yè)主管理委員會(huì)，建立良好的關(guān)系和服務(wù)形象。節(jié)假日按銀行規(guī)定執(zhí)行。 所有收支款項(xiàng)必須符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定程序，不得收無(wú)批示的款項(xiàng)，借款，報(bào)銷必須有審批手續(xù)，不得白條抵庫(kù)，不得坐支現(xiàn)金。 按時(shí)計(jì)算、申報(bào)、交納管理處所有稅費(fèi)。 管理和控制管理處的流動(dòng)資金，加強(qiáng)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作，作好資金收支計(jì)劃，平衡調(diào)度工作，嚴(yán)格檢查備用金的使用，嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額制度，并定期將資金變化情況向管理處主任及公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 組織日常培訓(xùn)；安排內(nèi)勤工作，關(guān)心員工的工作和生活。 加強(qiáng)員工內(nèi)部管理和培訓(xùn)工作，組織高效率、高水準(zhǔn)的服務(wù) 隊(duì)伍；對(duì)管轄物業(yè)發(fā)生重大事故、重大火災(zāi)和刑事案件負(fù)責(zé)。做好日常消防管理工作，杜絕重大火災(zāi)隱患或事故的發(fā)生。以上系統(tǒng)經(jīng)可由消防中心控制，也可就地手動(dòng)控制。地面 層為商業(yè)裙樓，由 層起為住宅單元。 1 目 錄 文件名稱 頁(yè)碼 目錄 ???????????????????????? 001 管理處簡(jiǎn)介 ????????????????????? 005 組織架構(gòu)圖 ????????????????????? 007 管理處工作職能 ??????????????????? 008 主任崗位職責(zé) ???????????????????? 012 主任助理崗位職責(zé) ?????????????????? 013 財(cái)務(wù)室工作職能 ? ?????????????????? 014 會(huì)計(jì)崗位職責(zé) ???????????????????? 015 出納崗位職責(zé) ???????????????????? 016 收款員崗位職責(zé) ??????????????????? 017 客戶服務(wù)部工作職能 ????????????????? 018 客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé) ??????????????? 019 清潔 /綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé) ???????????????? 020 工程部工作職能 ??????????????????? 021 工程部主管崗位職責(zé) ??????? ?????????? 022 安全管理部工作職能 ????????????????? 023 安全管理部主管崗位職責(zé) ??????????????? 024 前臺(tái)文員崗位職責(zé) ?????????????????? 025 檔案員崗位職責(zé) ??????????????????? 026 物料管理員崗位職責(zé) ????????????????? 027 廚師崗位職責(zé) ???????????????????? 028 前臺(tái)接待服務(wù)管理辦法 ???????????????? 029 管理處檔案管理規(guī)定 ??????????????? ?? 030 管理處值班規(guī)定 ?????????