【正文】 、指導工作，組織制定保潔工作計劃、培訓計劃、例會、 清潔方案并實施，并組織對保潔員的績效考評。 組織成立小區(qū)業(yè)主委員會，經(jīng)常與業(yè)委會溝通，做好協(xié)調(diào)工作。 合理配置小區(qū)內(nèi)保潔器具及綠化工具的數(shù)量，合理配備保潔、綠化人員，確保住宅區(qū)域內(nèi)不留衛(wèi)生死角。 對重大突發(fā)性故障，立即組織搶修，如無法解決及時向上級報告。 22 工程部主管崗位職責 在管理處主任的直接領(lǐng)導下，負責小區(qū)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)工作。 制定審核各管理處公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的年、季、月維修保養(yǎng)計劃，并負責檢查、 監(jiān)督。 維護所轄物業(yè)的公共秩序，負責緊急情況和事故的處理。 負責安全管理部的培訓計劃的制訂，并組織實施。 負責監(jiān)督和指導安全管理員對安全器材的使用和管理 協(xié)助管理處主任處理好轄區(qū)相關(guān)政府職能部門的關(guān)系。 與檔案資料員并崗后 ，負責建立和完善管理處各類檔案資料（業(yè)主檔案、工程技術(shù)資料、管理處各類文件） 的歸檔管理工作 ，每月查詢檔案情況，如有殘缺，應及時督促補齊 歸檔。 負責資料的安全與保密工作，對所管理檔案的丟失、損壞、泄密負責。 負責庫存物資的統(tǒng)計，明確庫存，物資的利用率及倉庫最低庫存量。 保持廚房清潔衛(wèi)生，做到地面勤掃，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。 一個歸口：業(yè)主與管理處的溝通及聯(lián)系均通過前臺來解決。 業(yè)戶檔案管理。 管理處值班時間 節(jié)假日管理人員值班時間： 上午： 9： 00— 11： 30 下午： 14：00— 17： 00 晚上管理人員值班時間： 晚上： 17： 30— 20： 00 管理處值班安排 管理處每月底須安排好次月值班表，并上墻公布，公司相關(guān)部門隨時抽查。 當值人員違犯值班紀律，按《員工獎懲條例》與《考勤細則》有關(guān)規(guī)定處理。 節(jié)假日管理人員值班可安排補休。 治安部分 檢查項目 安全管理管理、車輛管理、物品進出管理、安全管理員工作安排。 財務部分 檢查項目 財務應收款狀況、財經(jīng)紀律執(zhí)行情況、報表記帳等。 管理處主任每天對各工作崗位檢查一次，每周夜間巡崗不少于一次。并認真填寫巡查記錄?！巴毖劬Χ嗫炊嘤^察有無異常情況；“聞”鼻子多聞多 嗅有無異常氣味；“聽”耳朵多聽有無異常響動；“問”對可疑人員進入小區(qū)多問多盤查；“切”對所發(fā)現(xiàn)的問題或情況能處理的及時處理，不能獨自處理的及時匯報給部門領(lǐng)導。對已過期的出入證應當場予以沒收處理，報有關(guān)部門并填寫記錄。 每班次至少對要害部門巡查 2次，當自然災害發(fā)生時，應加大巡邏力度，發(fā)現(xiàn)有異常時應立即向部門領(lǐng)導匯報，隨時與管理處保持聯(lián)系。 管理處主任負責審核各項收費標準并監(jiān)督費用收取的執(zhí)行情況。 每月的收費通知由財務人員于每月 5 日之前打出，交客戶服務部發(fā)放到業(yè)戶的信箱中。 《催款通知書》發(fā)出后，過期拒不繳交又無正當理由的，客戶服務部報管理處主任處理。如在 20 日仍未劃到款項的，滯納金將繼續(xù)按每天 ?計收到下月 10 日，且超過 25 日將停水停電。 樓宇接管小組的成立和要求 由總經(jīng)理牽頭 ,組織各部、處、室成立驗收、接管領(lǐng)導小組，組長由總經(jīng)理擔任， 按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機電組和資料組。當發(fā)現(xiàn)實際情況與資料有不符時，應及時記錄并請相關(guān)單位的陪同檢查人員簽字，同時提請相關(guān)單位盡快查明原因。 移交資料 由資料組負責各類圖紙資料的核對接收 ,填寫《物業(yè)交接驗收表》，并根據(jù)《文件管理程序》要求予以分類編號，列出清單，然后轉(zhuǎn)交辦公室文件管理員統(tǒng)一歸檔保管。 備齊入住前的所有文字資料 ,具體見《業(yè)主（住戶）入住資料清單》。 三、工程技術(shù)資料 □ 、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排 水（包括消防）、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告等。入伙現(xiàn)場為接待組。 安排人員負責對業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的咨詢和引導，并在辦公現(xiàn)場張貼有關(guān)公告及指引等。 財務組工作人員需先確認業(yè)主購房款項及手續(xù)已清，才能為其辦理入伙費用繳納手續(xù)，未繳清購 房余款的需先繳納此項費用。 驗樓過程中如遇到各類質(zhì)量問題，工作人員將問題詳細填寫于《驗樓表》上，并核實表底數(shù)，但不給鑰匙。 費用收繳完后，告知業(yè)主可進行驗樓。 55 確認后收取《收樓（入伙）通知書》，并向入伙申請人發(fā)放《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等資料，需要簽約的當場簽約，并要求填寫《業(yè)主資料登記表》、《車輛管理檔案》，提供身份證 、購房合同復印件和家庭成員、車輛照片。入伙現(xiàn)場為驗樓組。 接收人： 序號 存在的質(zhì)量問題及位置 檢查人 整改結(jié)果 復查人 深圳市祥祺物業(yè)管理有限公司 年 月 日 54 第一聯(lián)：發(fā)展商 第二聯(lián)：管理處 第三聯(lián)：項目部 業(yè)戶入伙管理規(guī)程 公司負責指導管理處入伙工作的籌備和進展，并在有需要時調(diào)配資源。 如需要舉辦入住儀式典禮 ,則由管理處主任、主任助理負責安排和組織 ,安管部負責維護現(xiàn)場秩序。 由總經(jīng)理 按照深圳住宅局《關(guān)于住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）管理處主任任職條件的通知》的要求任命管理處主任 ,并組建管理處。 樓宇及公用設(shè)施等到接管交接 接管領(lǐng)導小組會同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位等聯(lián)合進行接管交接。 樓宇接管資料的準備 在樓宇現(xiàn)場檢查驗收之前 ,資料組應向開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等收集索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)圖、建筑施工竣工圖、隱蔽 工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明、用水、用電、用氣指標批文、水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，并對所有圖片資料進行查驗，記錄在《 _____樓宇接管圖紙資料交接清單》上。 各部門依照各自的職責分工 ,參與樓宇接管工作 ,并按規(guī)定組成接管領(lǐng)導小組的各項專業(yè)組。 對限期內(nèi)仍不交費的業(yè)戶，經(jīng)主任批準后，客戶服務部主管通知業(yè)戶管理處將停止提供有關(guān)服務。 有償服務收費 管理處工程部向業(yè)戶提供有償服務時，如實填寫《有償服務單》，寫明人工服務費、材料費及總金額等，簽名確認，并請業(yè)戶對有償服務進行驗收及在《有償服務單》上簽名確認。 財務人員在業(yè)戶入伙時即建立《物業(yè)管理費用收費一覽表》，明確每個業(yè)戶的物業(yè)管理費用和房屋本體維修基金收費標準。 巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題應向管理處主任匯報。禁止裝修施工單位在裝修現(xiàn)場生火做飯。 車庫巡查 引導車輛停放在指定車位，嚴禁亂停亂放。 巡查值班崗位要領(lǐng) 值 班人員是否按規(guī)定和工作程序執(zhí)勤；值班人員精神狀況是否良好；值班人員對業(yè) 戶的服務是否合格；檢查值班崗位衛(wèi)生狀況是否良好。夜間巡查每月不少于六次。 工作職責 管理處主任負責各部門的巡查制度的審核、落實，巡查工作的抽查、監(jiān)督。殺蟲、滅鼠的有效性及各種質(zhì)量檢查記錄。 本規(guī)定由公司管理人員部負責解釋和監(jiān)督執(zhí)行。 管理人員值班人員對本處的突發(fā)事件有臨機處置權(quán)。 當值人員不能遲到、早退、脫崗。 管理處客戶服務部每半年對住戶情況進行一次清理登記。借閱相關(guān)資料，須經(jīng)管理處主任同意。 29 節(jié)約用水用電用氣，努力降低就餐成本。 廚師崗位職責 廚師在管理處主任和食堂管理員領(lǐng)導下進行工作。 負責物料的入庫、驗收、發(fā)放和登記，物料入庫應填寫入庫單，出庫應填寫出庫（領(lǐng)料）單。 具體確定文件材料歸檔范圍和保管期限的劃分。 負責政府各職能部門和相關(guān)業(yè)務單位來人、來訪的咨詢、指引和接待，并做到文明禮貌、熱情周到。 負責組織各班長檢查宿舍內(nèi)務。 編制值班排班表，將記錄、表格等編目存檔。 23 安全管理部工作職能 負責所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等工作的 日常管理和督導。 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正。 編制本小區(qū)水、電用量匯總表報主任和公司相關(guān)部門。 負責保潔員、綠化工每月的考勤、考核，并于每月 1號報管理處。 負責保潔、綠化工作的現(xiàn)場管理，每天抽查樓道及外圍班組成員責任區(qū)域至少 3 次以上，并公正客觀予以記錄，督促整改。 熟悉國家和特區(qū)物業(yè)管理法規(guī)及政策，妥善處理業(yè)主投訴及熱情接待業(yè)戶來訪 ，做好對投訴人和違章人員的解釋工作，對違章操作或行為及時制止或按規(guī)定處理。 每月負責管理費的單據(jù)發(fā)放工作，協(xié)助財務部按時向業(yè)戶 收取物業(yè)管理服務費，空置房屋物業(yè)管理費、租金、各類水、電費及房屋本體維修基金等費用，做好收據(jù)發(fā)票及停車卡領(lǐng)用登記資料并作好催繳工作。 組織成立業(yè)主管理委員會，建立良好的關(guān)系和服務形象。節(jié)假日按銀行規(guī)定執(zhí)行。 所有收支款項必須符合財務管理規(guī)定程序，不得收無批示的款項，借款，報銷必須有審批手續(xù)，不得白條抵庫，不得坐支現(xiàn)金。 按時計算、申報、交納管理處所有稅費。 管理和控制管理處的流動資金，加強管理費等各項費用的收取工作，作好資金收支計劃，平衡調(diào)度工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度，并定期將資金變化情況向管理處主任及公司財務部領(lǐng)導匯報。 組織日常培訓；安排內(nèi)勤工作，關(guān)心員工的工作和生活。 加強員工內(nèi)部管理和培訓工作，組織高效率、高水準的服務 隊伍；對管轄物業(yè)發(fā)生重大事故、重大火災和刑事案件負責。做好日常消防管理工作，杜絕重大火災隱患或事故的發(fā)生。以上系統(tǒng)經(jīng)可由消防中心控制，也可就地手動控制。地面 層為商業(yè)裙樓，由 層起為住宅單元。 1 目 錄 文件名稱 頁碼 目錄 ???????????????????????? 001 管理處簡介 ????????????????????? 005 組織架構(gòu)圖 ????????????????????? 007 管理處工作職能 ??????????????????? 008 主任崗位職責 ???????????????????? 012 主任助理崗位職責 ?????????????????? 013 財務室工作職能 ? ?????????????????? 014 會計崗位職責 ???????????????????? 015 出納崗位職責 ???????????????????? 016 收款員崗位職責 ??????????????????? 017 客戶服務部工作職能 ????????????????? 018 客戶服務部主管崗位職責 ??????????????? 019 清潔 /綠化班長崗位職責 ???????????????? 020 工程部工作職能 ??????????????????? 021 工程部主管崗位職責 ??????? ?????????? 022 安全管理部工作職能 ????????????????? 023 安全管理部主管崗位職責 ??????????????? 024 前臺文員崗位職責 ?????????????????? 025 檔案員崗位職責 ??????????????????? 026 物料管理員崗位職責 ????????????????? 027 廚師崗位職責 ???????????????????? 028 前臺接待服務管理辦法 ???????????????? 029 管理處檔案管理規(guī)定 ??????????????? ?? 030 管理處值班規(guī)定 ?????????