【正文】 題 (課題 )與目標(biāo) ? 策劃環(huán)境分析 ? 斟酌課題、創(chuàng)意與構(gòu)想 ? 制作具體計(jì)劃、日程安排 ? 整理策劃書 ? 效果評(píng)價(jià)與反饋 2021/6/16 李光 整理制作 31 策劃的運(yùn)作過(guò)程 設(shè)定問(wèn)題 (課題 )與目標(biāo) ? 策劃是一種目的性很強(qiáng)的活動(dòng)。這是策劃人應(yīng)具備的最基本素養(yǎng)。市場(chǎng)調(diào)研能力如何，會(huì)直接影響策劃的結(jié)果。 2021/6/16 李光 整理制作 14 策劃人才的基本能力要求 創(chuàng)意能力 ? 創(chuàng)意作為創(chuàng)造性思維不是一種單一的思維形式，而是多種思維形式的總和。 2021/6/16 李光 整理制作 8 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 現(xiàn)代理財(cái)金融知識(shí) ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該具備相當(dāng)?shù)慕鹑?、?cái)會(huì)、經(jīng)營(yíng)等方面的專業(yè)知識(shí)，并且能夠具備資本經(jīng)營(yíng)能力、國(guó)際金融和貿(mào)易的判斷能力等。 2021/6/16 李光 整理制作 5 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 受教育程度 ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該是經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的人員，而不是隨便誰(shuí)都可以勝任的。營(yíng)銷策劃的基本知識(shí) 策劃 營(yíng)銷 策劃 地產(chǎn)營(yíng) 銷策劃 2021/6/16 李光 整理制作 2 策劃的基本含義 ? 策劃，即籌劃或謀劃，它是為實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，提出新穎的思路對(duì)策，并制定出具體實(shí)施的行動(dòng)方案。 ? 與企業(yè)策劃有關(guān)的社會(huì)科學(xué)知識(shí)，包括社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)心理學(xué)等。 2021/6/16 李光 整理制作 7 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理基本知識(shí) ? 策劃經(jīng)理人不僅要具備企業(yè)經(jīng)營(yíng)的診斷能力，還要具備市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè)能力，能夠在適當(dāng)時(shí)機(jī)把企業(yè)合理有效地推到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利地位上。因此，一個(gè)合格的策劃人應(yīng)該是 “ 綜合素質(zhì)高且創(chuàng)造力強(qiáng) ” 的人。它要求策劃人要有深謀遠(yuǎn)慮、未雨綢繆的戰(zhàn)略眼光。 ? 洞察力有時(shí)也被稱為對(duì)事物發(fā)展變化的敏感力和分析力，亦或稱為觀察力。 ? 科學(xué)的策劃程序應(yīng)包括鎖定目標(biāo)、設(shè)計(jì)方案、實(shí)施方案以及效果評(píng)價(jià)與反饋等步驟。這一階段也是最能體現(xiàn)策劃人創(chuàng)造性的階段。到此，策劃的基本結(jié)構(gòu)已經(jīng)構(gòu)筑成功 。隨著構(gòu)想的細(xì)化，策劃書也初具雛形，內(nèi)容也漸漸豐富，直至最后水到渠成成為完整的策劃案。 ? 策劃思維是知識(shí)密集型的高級(jí)思維，嚴(yán)密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。提出這一觀點(diǎn)所想解決的是策劃工作、策劃組織的設(shè)計(jì)問(wèn)題，沒(méi)有健全的策劃組織構(gòu)成，不明白策劃工作的完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來(lái)的不僅僅是策劃的遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個(gè)策劃事業(yè)空間的喪失。 2021/6/16 李光 整理制作 51 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃與制作 營(yíng)銷是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的永恒主題 ? 營(yíng)銷工作的目標(biāo)，是把這種相對(duì)的、普遍的、不確定的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻^對(duì)的，具體的（特定的）需求。 2021/6/16 李光 整理制作 55 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 定價(jià)比例 ? 一般來(lái)說(shuō)，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在 1／ 2高度，多層一般 3－ 4層（ 9層以下）為最好。 ? 發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動(dòng)效應(yīng)，搶占市場(chǎng)。但長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊(duì)伍。 ? 營(yíng)銷策劃的根本不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場(chǎng)意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式。這種內(nèi)化就體現(xiàn)為營(yíng)銷是一種整合效應(yīng)的運(yùn)用。 ? 其二，營(yíng)銷策劃行為推廣。住宅觀念表現(xiàn)為房型、朝向、立面等。有話說(shuō)，客戶需要的是能安居享受的家，而不是簡(jiǎn)單的房子，就是這個(gè)意思。這就為優(yōu)秀的物業(yè)管理提供了空間。 2021/6/16 李光 整理制作 70 房產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理解 ? 營(yíng)銷策劃是一種實(shí)現(xiàn)人本思想的行為理念 ? 現(xiàn)代的房產(chǎn)營(yíng)銷策劃注重人文、文化的居住理念，把策劃等同于對(duì)居住理念與建筑藝術(shù)的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過(guò)程。 ? 營(yíng)銷策劃的整合性具體特征表現(xiàn)為兩方面。這前后兩種上的差異，導(dǎo)致在具體策劃實(shí)戰(zhàn)中直接影響到方法的運(yùn)用。 2021/6/16 李光 整理制作 62 房產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理解 ? 營(yíng)銷觀念的樹立以及各種營(yíng)銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)見(jiàn)證。一個(gè)值得注意的問(wèn)題是市場(chǎng)旺銷時(shí)，不能盲目提價(jià)，否則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰。一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數(shù)大，為 8－ 10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為 3－ 5％之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。 ? 2021/6/16 李光 整理制作 53 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 定位分以下幾種內(nèi)容： ? 市場(chǎng)定位 ? 功能定位 ? 專營(yíng)性定位 ? 象征性定位 2021/6/16 李光 整理制作 54 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 價(jià)格設(shè)定 ? 定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開(kāi)人們思維歸納、推理的兩種基本模式。 2021/6/16 李光 整理制作 46 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 策劃思維的邏輯起點(diǎn) ? 當(dāng)然，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)，決不是項(xiàng)目策劃思維的全部，更不是忽視產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝的項(xiàng)目炒作。另外要多為對(duì)方著想，體現(xiàn)互惠原則。 ? 制作計(jì)劃和日程表是一項(xiàng)工作量很大的工作，也