【正文】 …………… …………………… 32 可行性研究結(jié)論 ……… … …………… …………… ………………………………… 32 可行性研究建議 …… …………… … ……………… ………………………………… 32 3 第一章： 總論 167。 本集團 有雄厚的經(jīng)濟實力和人才實力 ， 現(xiàn)有 員工達 1800 多人，有博士碩士學(xué)位的人才 10 余 人。重點是開發(fā)湖南的文化產(chǎn)業(yè)市場，大力銷售集團的文化產(chǎn)品。待到銷售網(wǎng)絡(luò)成熟之際，連鎖店將擴大經(jīng)營范圍，在校園內(nèi)設(shè)立培訓(xùn)班、夏令營、以及針對學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的入大學(xué)進修培訓(xùn)等項目。通過幾年的努力，企業(yè)實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，產(chǎn)值利潤連續(xù)幾年成倍增加。 目前共有員工 150人，年經(jīng)營能力在 3000 萬元以上。成立湖南人民出版社韶山分社有限責(zé)任公司是建設(shè)文化強省的需要，同時也有利 7 于 調(diào)整 優(yōu)化湖南乃至全國的出版產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。由于現(xiàn)在本公司沒有自己的辦公場所、賣場、儲運倉庫，完全靠租用別人的場地，嚴重地制約 了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以供求矛盾十分突出。其建筑占地面積為： ◆ 海洋大酒店：占地 6000 ㎡（建筑用地） 。 ☆ 建筑規(guī)格按四星級以上定位。 第二期工程： 2020 年 — 2020 年，全面完成本項目。 項目的規(guī)劃相關(guān)性 167。高度重視解決 “ 三農(nóng) ” 問題，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，增強城市對農(nóng)村的輻射帶動作用，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)體系投入，實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮發(fā)展。我們必須清醒地認識到，前有標兵，后有追兵；不進則退，慢進亦退；競爭無情，優(yōu)勝劣汰；與發(fā)達地區(qū)比較，我縣仍處于發(fā)展不夠、資本原始積累尚未完成的階段，我們決不 可沉醉于 “ 三湘第一縣 ” 的光環(huán)； 12 決不可貪圖享受，小富即安。 提升居民生活質(zhì)量的需要。城市的 發(fā)展 ,城市職責(zé)的增加 ,人口的增長 ,使這些基本功能的適應(yīng)力也要增長。 改善市容環(huán)境面貌 城市形象是人們對一個城市的一種共同心理感受，是公眾對一個城市的內(nèi)在實力、整體活力、精神面貌和發(fā)展前景等綜合評價的總體印象，一個城市的形象，如同一個國家、一個地區(qū)、一個企業(yè)的文化形象一樣，都有其深刻的內(nèi)涵。55′～ 113176。鎮(zhèn)內(nèi)年平均氣溫在 16－ ℃ 之間，氣溫年較差 ℃ ，歷年平均最低氣溫 ℃ （一月中旬），最高氣溫 ℃ （ 7 月中旬），歷年極端最高氣溫 ℃ ，最低氣溫零下 ℃ ，年平均無霜期 275 天（ 2 月 27日－ 11 月 28 日）。 境內(nèi)新構(gòu)造運動微弱，而且無溶蝕塌陷現(xiàn)象，除河漫灘外均無洪水淹沒，加之緩坡地多，大都為良好的建設(shè)用地，地基土承載力多在 10－ 35 噸 /平方米之間，能滿足中、高層建筑建設(shè)的要求 湘江流域降水年內(nèi)分配不均，枯水季節(jié)水源以淺層地下水補給為主。鎮(zhèn)政府充分利用省級開發(fā)區(qū)這一平臺，加大招商引資工作力度，內(nèi)引外聯(lián)取得喜人局面，工業(yè)化深入推進，工業(yè)聚集各種資源的能力增強，洼地效應(yīng)凸顯。完善了給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施配套。在云南、四川、貴州、重慶、陜西、山西、廣東、廣西、福建、浙江、湖北等 二 十幾個省 、市地區(qū) 均設(shè)有辦事處。 第五章： 建設(shè)方案 167。任何時候都要把滿足 XX 文貿(mào)產(chǎn)業(yè)園 的功能要求放在首位，結(jié)構(gòu)、布局、外觀造型，都應(yīng)服從功能的需要，為完成功能要求服務(wù)。全面規(guī)劃遠、近期建設(shè)項目，一次規(guī)劃，逐步實施，并為可能的改建和發(fā)展留有余地。 XX 文化（ 集團 ） 文化創(chuàng)意中心 在 進行設(shè)計時，還應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)范和標準，滿足建筑功能和需求功能。 （ 5）建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。 聲環(huán)境現(xiàn)狀 目前 暮云鎮(zhèn) 聲環(huán)境污染主要來源于交通、工業(yè)、建筑施工、社會生活和其他 聲源。 （ 2）噪聲 施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390）。 生活污水 廢水主要為 辦公人員的生活污水，進 行處理達標后通過污水管網(wǎng)排放。 使所有設(shè)備，尤其是有噪聲污染的設(shè)備，能在正常狀況下運行；并對放置產(chǎn)噪大的設(shè)備的房間采用隔聲門窗，露天噪聲源加設(shè)防護罩。建議在施工場地設(shè)置簡易廁所和 22 化糞池，對施工隊伍居住地的食堂、浴室和廁所 產(chǎn)生的 污水進行處理。爭取早日建成 XX 文化 （ 集團 ） 文化創(chuàng)意 中心 ，以此來 促進 暮云鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展、提升 XX 的形 象！ 23 第八章： 項目實施進度 167。 ◆ 2020 年完成 物流配送中心和員工住宅樓主體工程 。 （ 1）建筑工程費 建筑工程費依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建（構(gòu)）筑物工程量和單位造價指標估算，單位造價指標的確定參照 湖南 省同類項目造價水平，并按現(xiàn)行價格水平予以調(diào)整。 167。 財務(wù)價格 本項目在運行過程中主要消耗水、電 。按其效益的初步設(shè)算是： ★ 酒店餐飲（五星級定位） 餐飲面積 6000 ㎡ — 8000 ㎡ 左右，每天接待客人 2020 人次； 按每人消費 40 元計算，日平均消費為 80000 元，年銷售量 為 2880 萬； 稅金按餐飲行業(yè)綜合稅率 8%= 萬元 （稅金） ； 安置勞動力 300 人； 純利潤為 2880 萬元 20%純利潤 =576 萬元； ★ 酒店住宿（按 200 間客房計算，其中標準套間 100 間）； 普通客房均按 188 元 /間計算： 188 元 /間 100 間 30 日 12 個月 60%= 萬元 標準套間以上客房包括豪華間在內(nèi) 100 間，均按 388 元 /間計算； 388 元 /間 100 間 30 日 12 個月 60%= 萬元； 27 總計： 萬 + 萬 = 萬 稅金： 萬元 15%（綜合稅率） = 萬元 （稅金） ； 安置員工： 50 — 80 人； 扣除能源、工資費用及折舊，凈利潤 370 萬元； ★ 休閑及其他總收入： 1000 萬元 （估算） ； 概算包括（茶座、咖啡廳、休閑、保齡球、汽車出租、會議室、浴 室、健身按摩、自助餐廳等） ； 1000 萬元 15%稅金綜合稅率 =150 萬元 （稅金）； 安置勞動力 100 — 150 人； 凈利潤估算按 1000 萬 30%=300 萬元； ★ 海洋連鎖大商場 按 10000 ㎡商場每天接待客人 2020 人次，每人消費 80 元，每天營業(yè) 收入 16 萬元 30 天 12 個月 =5760 萬元； 按 5760 萬 %的綜合稅率 = 萬元 （稅金） ； 安排就業(yè) 150 — 200 人； 實現(xiàn)年凈利潤按 12%計算： 5760 萬元 12%= 萬元 ； ★ 寫字樓用作 XX 編寫教輔、連鎖公司總部辦公、出版社辦公 等； 每年實現(xiàn)銷售收入（碼洋） 20 億元（以后每年遞增 10%）； 20 億人民幣銷售收入按 4%綜合稅率計算 =8000 萬 元 （稅金） ； 安置就業(yè)營銷隊伍 5000 人（包括業(yè)務(wù)員隊伍）； 實現(xiàn)凈利潤按 10%計算 =2 億元 ★ 年度實現(xiàn)綜合效益指標： 億元 （ 2020 年后逐年遞增 10%） ； ： 8900 萬元 （稅金） ； 5000 人； 28 億元； ★ 回報周期 所有投資投入使用后三年收回； 第十一章： 社會評價 167。項目實施不會 對 當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)服務(wù)容量 造 成壓力。并為后來者提供了工作、生活、消費、商貿(mào)、物流等大量的方便設(shè)施。同時，海洋連鎖大商場的建設(shè)也方便了當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｙ徫?。建立起自己的辦公基地，不但節(jié)省了成本，也是出于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。 當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu) 為更好地保證本項目的功能實現(xiàn)，按照國家有關(guān)規(guī)定及時辦理各種手續(xù)，與 31 各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。 工程設(shè)計缺少前瞻性與合理性 項目建設(shè)及運行期間 ， 工程設(shè)計與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，主體結(jié)構(gòu)設(shè)計欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪費投資資金 。 XX 市 縣城市總體 規(guī)劃和 XX 市 縣 “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃。文化傳播本身是圍繞黨的大政方針和改革開放、穩(wěn)定發(fā)展的大局服務(wù)的。 可行性研究建議 、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范，以保證項目按期完 成。 167。本項目堅持以人為本、方便百姓 的 目標來提高社區(qū)服務(wù)群眾 的能力，因而，本項目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣男枨笙噙m應(yīng)。 XX 基地的建設(shè) 將成為公司新事業(yè)征程的重要標志！ XX 有信心把這張 “名片 ”做好，為公司業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展和暮云鎮(zhèn)的 建設(shè)出力！ 由文化產(chǎn)業(yè)型企業(yè)轉(zhuǎn)向綜合產(chǎn)業(yè)型企業(yè)，使“企業(yè)品牌”和“產(chǎn)業(yè)品牌”成為全國強勢，參與國際競爭。 XX 暮云鎮(zhèn)總部 基地 的建設(shè)， 首先 是順應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要 。預(yù)計在 10 年后， XX 的文化產(chǎn)業(yè)集團很快會升格為 “XX實業(yè)集團 ”，以此來帶動各項經(jīng)營活動的發(fā)展。 經(jīng)濟增長潛力大：由于 XX 集團搶占先機、動手早，地價成本相對較低，而且建設(shè)的環(huán)境和條件相對比較寬松。 XX 集團 就按 文化創(chuàng)意中心 周邊的居民不但可以就近 在進行日常采購，一部分居民還可以在此基礎(chǔ)上把握商機增加收入。 167。 第十章： 財務(wù)評價 167。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前一般不計漲價預(yù)備費；基本預(yù)備費按照工程建設(shè)費用和其他費用之和的 5%計算，其估算值為 2821 萬元。 投資估算依據(jù) （ 1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） ； （ 2）《投資項目可行性 研究指南》（試用版） ； 24 （ 3）建筑工程費用按當(dāng)?shù)氐念愃乒こ探ㄖ靸r估算 ； （ 4）其他費用參照《 湖南 省投資項目其他費用定額》及國家有關(guān) 費用 指標估算； （ 5）預(yù)備費按工程費和其他費用的 5%估算； （ 6）土地征用費按 XX 市 縣政府相關(guān)規(guī)定估算 ； （ 7）利率按銀行五年以上長期借款利率 %計算 ； （ 8）業(yè)主方提供的有關(guān)資料 ； 167。 實施進度安排 第一期工程： 2020 年元月 — 2020 年底三年時間； ◆ 2020 年底前完成征地、四證、 啟 動 “海洋大酒店 ”基礎(chǔ)工程 ◆ XXXX — 2020 年完成 “海洋大酒店 ”主體 建設(shè)工程 ，進入裝修； 啟動 “海洋大商場 ”基礎(chǔ)工程。 ◇ 預(yù)算部：負責(zé)對工程前期方案的策劃，對工程造價的控制及預(yù)決算的計算。加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，禁止夜間進行高噪聲作業(yè)。并在廣場等相關(guān)區(qū)域設(shè)置垃圾箱等設(shè)施，以利 于 生活垃圾的收集和清運，嚴格防止垃圾入河。 167。 采用的環(huán)境保護標準 167。結(jié)果表明： XX 市 市土壤重金屬含量在各片區(qū)內(nèi)及片區(qū)間差異都較大，說明點污染源有較大影響； 暮云 鎮(zhèn) 大、小水庫水質(zhì)基本保持良好，水源保護區(qū)基本保持在