【正文】 ，使得我市商品房供給增長過快的勢頭得以有效遏制，對深圳市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、理性運(yùn)行起了一定的促進(jìn)作用。新開工面積增長率較去年底的 ％有較大幅度增長，而施工面積增長幅度不大，與去年底基本接近。 鹽田港區(qū) 6 平方公里，后方陸域 18 平方公里。 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ? 沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，未來發(fā)展為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低人口密度，發(fā)展保稅工業(yè)和先進(jìn)工業(yè)。 對房地產(chǎn)市場是一個(gè)重大利好； ? 目前的宏觀調(diào)控對成熟的市場（深圳）影響不大，深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； ? 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的 開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。 植被：丘陵地帶，屬梧桐山脈，海拔在 400 米以下，山勢不陡峭，為低矮灌木覆蓋，無裸露黃土。目前東部 地產(chǎn)最大的不足就是配套設(shè)施不夠完善、交通不夠便利，而隨著三洲田 平方公里東部華僑城項(xiàng)目的啟動，以及鹽田至市區(qū)第二通道的規(guī)劃建設(shè)，東部地產(chǎn)以其豐富的山海資源，將成為深圳高尚社區(qū)的首選之地。 6/28/2020 16 表 11：片區(qū) 公寓物業(yè) 典型樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 位置 規(guī)模 樓宇類型 均 價(jià) （元 /m2） 主力戶型（ m2） 銷售 率 開盤時(shí)間 備注 天琴灣海岸公館 鹽田鹽壩高速及鹽梅路之間 平方米 聯(lián)體度假型公寓 2 萬 3 房 90％ 20xx/04 景觀優(yōu)越 ,地理優(yōu)越 ,為片區(qū)內(nèi)售價(jià)最高物業(yè) 海語東園 鹽壩高速公路以南，大梅沙海濱浴場以北 8 棟 小高層住宅（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 7,800 2 房 70％ 20xx/08 前 6年必須由酒店式管理，此后自愿出租 萬科東海岸一期 外環(huán)路西 萬平方米 小高層： 7000 多層： 65007000 小戶型： 6500 Townhouse:11000 24 房/83150 20xx/07 為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。而隨著東部交通問題 的改善及東部開發(fā)的加速，未來東部房地產(chǎn)成為深圳未來最看好的高尚住宅區(qū)。建筑在沿步街一側(cè)建議設(shè)計(jì)兩層高的拱廊； ? J4020087 與 J4020090 地塊的地下車庫允許貫通， J4020087 西北側(cè)車行出入口為主入口，東南側(cè)車行出入口為輔出入口； J4020090 東南側(cè)車行出入口為主入口，西北側(cè)車行出入口為輔出入口 ； ? J4020087 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25度。 6/28/2020 22 四 市場定位及項(xiàng)目評估 1 項(xiàng)目定位 通過項(xiàng)目的 SWOT 分析， 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃特征，項(xiàng)目 定位為： 商務(wù)公寓為 低密度度假物業(yè)， 商業(yè)為梅沙 商業(yè)中心 。 銷售期 為 2 年（ 從 20xx年 年初 至 20xx 年年底 ） ，銷售率為 65%。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬元。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 2 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。 公用設(shè)施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定： “公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資 2％的比例，一次性向業(yè)委會劃撥 ”。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取較為合理。 ? 總投資估算說明 土地成本 根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》， 項(xiàng)目土地成本為 10,600 萬 元 ， 樓面地價(jià)為 1, 元 /平方米 。 銷售期 為 （ 從 20xx 年 5 月至 20xx 年年底 ） ，銷售率為 90%。 6/28/2020 21 3 項(xiàng)目評價(jià) 宗地 環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景，景觀資源豐富 。 燃?xì)?、 電源、通訊 與相關(guān)部門聯(lián)系 。 ? 目前梅沙片區(qū) 基本無 推出的商業(yè)物業(yè) ，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬科東海岸推出的步行街只租不售 80 元 /平方米， 在售的樓盤 商業(yè) 裙樓部分，發(fā)展商的主要考慮出租。 （ 5）典型物業(yè)調(diào)查 梅沙片區(qū)推出的物業(yè)主要為住宅、酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店，住宅以 2 房、 3 房為主，酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店以 4050 平方米為主。近年來別墅、商業(yè)、酒店、公寓綜合用地的成功拍賣和招標(biāo)，標(biāo)志著梅沙片區(qū)居住性質(zhì)發(fā)生改變。 海灘：沙灘綿延 2 公里，沙質(zhì)細(xì)軟，海水透明。 ? 根據(jù)規(guī)劃， 20xx 年鹽田片區(qū)人口將由目前的 萬人，增至 10 萬人，其中常住人口 萬人，暫住人口 萬人，常暫比由目前的 1： 65 增至 1： ，常住人口比例增大。鹽田港為港口服務(wù)及工業(yè)制造中心。鹽田區(qū)東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘，北鄰龍崗區(qū)。房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)保持平穩(wěn)。其深遠(yuǎn)影響不僅在于政府對開發(fā)商、中介公司身份的全面認(rèn)證，更多的是將促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場競爭制度走向透明化、規(guī)范化和專業(yè)化。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。 6/28/2020 9 表 7： 部分城市人均 GDP 比較 城市 深圳 北京 上海 國民生產(chǎn)總值 (億元 ) 2, 3, 6, 比上年增長率（ %） 人均 GDP（元 /人） 53,387 31,613 46,700 比上年增長率（ %） 以上數(shù)據(jù)根據(jù)各城市公布。 房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 》 (國辦發(fā)明電 [20xx]20 號 ) 更加嚴(yán)格的加強(qiáng)了對 土地市場治理整頓 ，將會促進(jìn) 提高市場公開程度，實(shí)現(xiàn)公正的土地市場秩序，完善土地權(quán)利體系，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全 。 1 至 5 月份，全國商品房平均銷售價(jià)格為 2,708 元／平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。 今年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。項(xiàng)目已取得 《 深圳市建設(shè)用地劃許可證 》 ，其他各 項(xiàng)開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在 辦理中 。 (2) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)工程從 20xx 年 9 月至 20xx 年 3 月，建設(shè)周期為 年。 (6) 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) ? 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得 20xx 年 9 月 9 日， 路繼芳、姚杰 與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》 [深地合字（ 20xx） 6025 號 ]，取得本項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，地塊編號為 J402008 J4020090、 J402009 宗地 ，土地面積 36,062 平 方米，土地用途為 商業(yè)及商務(wù)公寓 ，土地使用年期為 70 年（從 20xx 年 9月 10 日至 2072宗地號 J4020087 號宗地 J4020090 號宗地 J4020091 號宗地 實(shí)計(jì)規(guī)劃建設(shè) 土地用途 商業(yè)及商務(wù)公寓 土地用途 70 年（從 20xx 年 9 月 10 日至 2072 年 9 月 9 日止） 土地使用面積 9,010m2 12,469 m2 14,583 m2 36,062 m2 容積率 計(jì)容積率面積 13050 m2 22450 m2 19700 m2 54662 m2 商務(wù)公寓建筑面積 11,850 m2 16,450 m2 10,700 m2 37,168 m2 商業(yè)建筑面積 不少于 1,200 m2 不少于 6,000 m2 不少于 9,000 m2 17,494 m2 建筑覆蓋率 裙樓為≤ 85%、塔樓為≤ 5% 裙樓為≤ 85%、塔樓為≤ 45% ≤ 60 建筑物高度或?qū)訑?shù) 不超過 18 米 不超過 20 米 不超過 15 米 機(jī)動車泊位數(shù) 200 個(gè) 300 個(gè) 18754 m2 （ 車庫 ） 總建筑面積 73416 m2 年 9 月 9 日），地價(jià)款為 106,000,000 元， 根據(jù)委托方提供繳交地價(jià)款憑證， 地價(jià)款已付清。 深圳市 西帝實(shí)業(yè) 有限公司 為本項(xiàng)目的開發(fā)主體，該公司 具有20xx 年臨時(shí)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，專項(xiàng)從事本地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 。項(xiàng)目已取得 《 深圳 市建設(shè)用地劃許可證 》 ，其他各 項(xiàng)開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在 辦理中 。對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算期，從20xx 年下半年 取土地使用權(quán)開始， 至 20xx 年下半年 銷售期結(jié)束 為止。 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 良好 表 6:項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 指標(biāo) 1 占地面積 36, ㎡ 2 總建筑面積（含地下） 73, ㎡ 3 項(xiàng)目總投資 28, 萬元 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入 47, 萬元 5 利潤總額 16, 萬元 6 稅后利潤 13, 萬元 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤率（稅后） % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 6, 萬元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期 年 12 貸款償還期 年 注：（ 1）上表為住宅銷售率 90%、商業(yè)銷售率 65%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) ； （ 2） 項(xiàng)目動態(tài)投資回收期從 20xx 年 下半年 起計(jì)算 。 針對這種情況，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等。其中，銷售給個(gè)人7,839 萬平方米，同比增長 32％。今年的宏觀調(diào)控主要用經(jīng)濟(jì)的、法律的手段，輔之以必要的行政辦法來進(jìn)行。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 43％，比去年同期增長了 個(gè)百分點(diǎn)，增幅之高是多年所沒有的。其中，銷售給個(gè)人7,839 萬平方米，同比增長 32％。 表 8： 國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位 :美元 發(fā)展時(shí)期 啟動期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放緩 直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 表 9： 深圳近期人均 GDP 變化表 單位 :美元 年份 1993 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 人均GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 ? 人均住房支出呈上升態(tài)勢 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公布的調(diào)查顯示， 20xx 年我市居民可支配收入為 25, 元，與上年相比上升 4%；居民人均消費(fèi)支出為 19, 元，增長 %。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢 深圳市從 20xx 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià)局制定的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即 “套內(nèi)建筑面積 ”計(jì)算房價(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù)《深圳市總體規(guī)劃（ 199620xx）》，深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的以金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國進(jìn)一步對外開放的 “窗口 ”。 商品房竣工面積為 萬平方米，比上年減少 ％。目前人口數(shù)量約 4 萬人，其中有 萬常住人口和 萬暫住人口。鹽田組團(tuán)為鹽田區(qū)的涉外、文化中心，鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地。 2 區(qū)域市場分析 （ 1）區(qū)域市場界定 本項(xiàng)目位于 鹽田 區(qū) 梅沙 片區(qū)，以下我們對 梅沙 片區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)分析。山形蜿蜒、滿目青翠，極具視覺觀賞價(jià)值。 20xx年鹽田區(qū)呈現(xiàn)出東風(fēng)漸強(qiáng)的樓市新格局。 萬科東海岸二期 萬平方米 小高層： 8000 Townhouse ： 價(jià)格為1000019000 70％ 20xx/07 為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。 未來推出的 項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目較為相似，對本項(xiàng)目將形成直接的競爭威脅。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高 處 不得超過 21 米； J4020090 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25 度。 （ 1）產(chǎn)品定位 商務(wù)公寓 部分 商務(wù)公寓定位：主力戶型 4050 平方米為主。 主要考慮的因素有： ① 目前梅沙片區(qū)基本無推出的商業(yè)物業(yè)，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬科東海岸推出的步行街只租不售，月租金為 80 元 /平方米，發(fā)展商的主要考慮出租； ② 該項(xiàng)目定位為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心 ，商業(yè)位于首層，劃分為 50 平方米的臨街街鋪 ，總價(jià)不高 ； 6/28/2020 23