【正文】 102國(guó)道，河北省沿海公路。春、秋季多西南風(fēng)或西南西風(fēng)，冬季為東北或東北東風(fēng)，夏季多 西南風(fēng)和 南風(fēng) 。 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于石河?xùn)|路以東、正惠街以北、正合街以南，占地面積 。 20xx 年 10 月 22 日，秦皇島市委、秦皇島市人民政府作出《關(guān)于 2 實(shí)施旅游立市戰(zhàn)略加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，明確提出：全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，深入實(shí)施 “ 旅游立市 ” 戰(zhàn)略，加快打造以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，整合資源要素，全市發(fā)展旅游、全年發(fā)展旅游、全方位發(fā)展旅游，全力構(gòu)建以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，力爭(zhēng) 510 年，把秦皇島建設(shè)成為休閑度假勝地、山海生態(tài)寶地、長(zhǎng)城文化高地、健康長(zhǎng)壽福地，整體打造 “ 國(guó)際旅游名城 ” 。 12 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 13 總成本費(fèi)用估算表 14 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 15 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和指標(biāo)表 附 件 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 復(fù)印件 組織機(jī)構(gòu)代碼證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書 附 圖 場(chǎng)址區(qū)域位置示意圖 總平面布置圖 1 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng) 目概況 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 項(xiàng)目申報(bào)單位名稱 秦皇島市容大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 秦皇島市容大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 20xx 年 8 月 8 日，注冊(cè)資金 3050 萬(wàn)元。石河沿岸也成為集旅游、商業(yè)、休閑、宜居、行政等于一身的城市新地帶。 氣象條件 項(xiàng)目所在地屬于暖溫帶半 濕潤(rùn)季 風(fēng) 型大陸性氣候，冬季較長(zhǎng)，春夏秋季較短。東與遼寧省綏中縣毗鄰，西側(cè)即為山海關(guān)古城。 項(xiàng)目主要 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)情況見(jiàn)下表： 5 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 12 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 占地面積 m2 2 總建筑面積 m2 89080 3 地上建筑面積 m2 63580 其中 住宅建筑面積 m2 60330 商業(yè)建筑面積 m2 2500 配套公建面積 m2 750 4 地下建筑面積 m2 25500 其中 地下車庫(kù) m2 25500 5 容積率 6 建筑物基底面積 m2 7 總建筑密度 % 8 綠地率 % 36 9 居住戶數(shù) 戶 618 10 居住人數(shù) 人 1978 11 戶均人口 人 /戶 12 建筑層數(shù) 層 1 11 13 建筑高度 m 3 48 14 停車位 合計(jì) 輛 625 其中 地上 輛 50 地下 575 6 總體設(shè)計(jì)方案 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 指導(dǎo)思想 （ 1） 按照 山海關(guān)區(qū) 規(guī)劃局《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 揚(yáng)長(zhǎng)避短、立足實(shí)用 規(guī)劃在充分考慮現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際情況，在兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效果的前提下，力求實(shí)用、經(jīng)濟(jì)與景觀美的要求和諧有機(jī)的結(jié)合。 加強(qiáng)物業(yè)管理，確保居住的安全性。 交通組織 小區(qū) 內(nèi)道路系統(tǒng)為小區(qū)級(jí)道路 宅間路二級(jí)道路系統(tǒng)，小區(qū)級(jí)10m，宅間路 4m，景觀步行道 (1m～ )，交通組織執(zhí)行人車分流。小區(qū)內(nèi)居住建筑充分面向內(nèi)部景觀， 10 根據(jù)景觀資源 的分布合理布局不同規(guī)格的住宅，用精心打造的內(nèi)部景觀來(lái)滿足不同口味消費(fèi)人群的視覺(jué)感受是設(shè)計(jì)的最高目標(biāo)。 建筑 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)理念 設(shè)計(jì)中始終追求以人為本，追求居住的舒適度與品位，同時(shí)形成社會(huì)獨(dú)特風(fēng)格，將“以人為本、經(jīng)濟(jì)適用、健康生活”貫穿于設(shè)計(jì)的全過(guò)程。 抗震設(shè)防 a、據(jù)國(guó)家地震局頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》 GB 1830620xx（ 20xx）附錄 A中，秦皇島市山海關(guān)區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。 b、提供巖土地震穩(wěn)定性的評(píng)價(jià)。 給水 本項(xiàng)目水源引市政供水管網(wǎng)，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，水量能夠滿足項(xiàng)目用水需求。各建筑物排出的生活污水經(jīng)化糞池處理經(jīng)污水管網(wǎng)排入市政污水管道。 本 項(xiàng)目 消防用電設(shè)施為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷， 各負(fù)荷指標(biāo)取值如下： 商建 80W/ m2 住宅 40W/ m2 地下建筑 10W/ m2 16 電源 電源從城市主路引入。各建筑物內(nèi)設(shè)配電室，由配電室電源總進(jìn)線動(dòng)力、照明配電箱，向各層分配電箱以電纜放射式（或樹(shù)干式）供電。城市電信、有線光纜沿規(guī)劃區(qū)主路至規(guī)劃光節(jié)點(diǎn)室。每人每年用天然氣 2303MJ，小區(qū)設(shè)計(jì)住戶 1978人，經(jīng)估算本項(xiàng)目年用氣量 約為 m3。這種 系統(tǒng)的圖像監(jiān)控具有及時(shí)、真實(shí)、傳送信息量大等特點(diǎn)，它將周界防盜報(bào)警、防火報(bào)警、圖像監(jiān)控、出入口通道管理系統(tǒng)、電腦中心管理綜合在一起，形成一個(gè)現(xiàn)代化、多功能、全自動(dòng)的動(dòng)態(tài)綜合管理。 組織結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)定員 組織結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目的工作開(kāi)展實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，將主要設(shè)置辦公室、人事部、財(cái)務(wù)部、材料采購(gòu)部、預(yù)算部、工程部、投資發(fā)展部、營(yíng)銷策劃部、銷售部九個(gè)職能部門，各部門之間相 互協(xié)調(diào)，相互配合，為完成同一個(gè)目標(biāo)而發(fā)揮作用。 22 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 表 110 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 時(shí) 間（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 前期準(zhǔn)備和核準(zhǔn) 2 初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 3 其它部分 4 竣工驗(yàn)收 ★ 23 招標(biāo)方案 本項(xiàng)目將根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《 河北省實(shí)施 中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 辦法》并結(jié)合建設(shè)單位意見(jiàn)制定招標(biāo)投標(biāo)方案。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入可達(dá) 44447萬(wàn)元。 見(jiàn)附表 15利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 5 、 所得 稅 所得稅按 25%計(jì)算。 27 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 《秦皇島市住房建設(shè)規(guī)劃》指出：要緊緊圍繞合力打造 “ 宜居、宜業(yè)、宜游 ” 秦皇島這個(gè)主題，通過(guò)編制住房建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，加快普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保持適度拆遷、投資和建設(shè)規(guī)模，切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，不斷完善居民的居住條件和居住環(huán)境。河北省政府做出如下規(guī)定：一要增加普通商品住房供應(yīng)。提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，在較小的戶型內(nèi)實(shí)現(xiàn)較好的使用功能。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。 本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目不屬于資源開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目。 33 項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 本項(xiàng)目主要消耗能源為 電、熱力及天然氣 。房間使用上努力向?qū)Ｓ没较虬l(fā)展。 （ 6）各建筑物的朝向?yàn)槟媳被蚪咏媳背虿贾谩? 熱力供應(yīng)：項(xiàng)目所在地供熱由山海關(guān)區(qū)鑫圣熱力公司集中供熱管網(wǎng) 集中供熱 ，項(xiàng)目供熱有保證 。因此，項(xiàng)目能源供應(yīng)是可行、可靠的。 建立健全節(jié)能管理制度，加強(qiáng)節(jié)能管理。K） 屋面 ≤ ≤ 外墻（包括非透明幕墻） ≤ ≤ 底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板 ≤ ≤ 非采暖空調(diào)房間與采暖空調(diào)房間的隔墻或樓板 ≤ ≤ 外窗（包括透明幕墻） 傳熱系數(shù) KW/（ m178。范圍） 東（偏北＜ 45176。k)、壓縮強(qiáng)度＞ 、燃燒級(jí)別： B1 級(jí) 聚苯板：表觀密度 ≥18Kg/m179。 能源計(jì)量 能源計(jì)量制度 小區(qū)物業(yè)公司建立能源計(jì)量管理體系，形成文件，并保持和改進(jìn)其有效性； 物業(yè)公司建立、保持和使用文件化的程序來(lái)規(guī)范能源計(jì)量人員的行為、能源計(jì)量器具管理和能源計(jì)量數(shù)據(jù)的采集、處理和匯總。 經(jīng)過(guò)分析、比較，企業(yè)針對(duì)本項(xiàng)目的具體情況，制定合理利用能源及節(jié)能的技術(shù)措施，有效的降低了各類能源的消耗。 土地用途： 居住用地、公共建筑用地、商業(yè)用地。 運(yùn)營(yíng)期 項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的污染物主要是小區(qū)居民日常生活產(chǎn)生的污染物，主要是居民生活燃?xì)猱a(chǎn)生的廢氣、生活污水、日常生活垃 45 圾。 運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，將有選擇的引入環(huán)保、高效的居民生活燃?xì)?，以減少對(duì)環(huán)境的污染。 47 第七章 經(jīng)濟(jì) 和社會(huì) 影響分析 經(jīng)濟(jì)效 益分析 本項(xiàng)目總投資 28618 萬(wàn)元，年 均 總成本費(fèi)用 7481 萬(wàn)元，年 均 營(yíng)業(yè)收入 11112 萬(wàn)元，年稅后利潤(rùn) 1493 萬(wàn)元，總投資收益率 7%，項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 %，投資回收期 年，投資凈現(xiàn)值 2711 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益明顯。該項(xiàng)目不僅可以滿足當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展的需要，而且還從側(cè)面帶動(dòng)了其相關(guān)行業(yè)，如建材、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展，故項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 改善了當(dāng)?shù)鼐用竦木幼?環(huán)境。另外，項(xiàng)目建成后，還將采取一系列綠化美化環(huán)境的措施，使環(huán)境質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的生活垃圾，將在小區(qū)內(nèi)設(shè)立若干垃圾箱，定期集中送至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，然后由市區(qū)環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)至指定的垃圾廠，予以處理。 因此，本項(xiàng)目選址恰當(dāng)、建設(shè)規(guī)模合理，符合因地制宜、集約用地、少占耕地，減少拆遷移民的原則，符合我國(guó)有關(guān)土地管理政策法規(guī)的要求。 場(chǎng)址周圍大氣、土壤、植物等自然環(huán)境狀況良好，無(wú)水源地、自然保護(hù)區(qū)、文物景觀、重要軍事設(shè)施等環(huán)境敏感點(diǎn)；現(xiàn)在的 勘探 結(jié)果表明，項(xiàng)目選址不會(huì)壓覆礦床。凡經(jīng)檢定不符合要求或超過(guò)檢定周期的 計(jì)量器具一律不準(zhǔn)使用。k) 、壓縮強(qiáng)度＞ 、燃燒級(jí)別： B1 級(jí)。范圍） 水 平 項(xiàng)目外圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱 系數(shù)限值 表 45 單位： k[w/()] 屋 面 ＞ 3 層 ≤3 層 外 墻 ＞ 3 層 ≤3 層 單元式建筑山墻 外窗（含陽(yáng)臺(tái)門透明部分） 陽(yáng)臺(tái)門下部門芯板 不采暖 公共部分 隔 墻 戶 門 地 板 接觸室外空氣地板 不采暖地下室頂板 地 面 周邊地面 非周邊地面 39 項(xiàng) 目外圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)的修正系數(shù) i? 表 46 部位 朝向 水平 南 東西 北 外 墻 無(wú)陽(yáng)臺(tái)、有開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái) 有封閉陽(yáng)臺(tái) 外 窗 無(wú)陽(yáng)臺(tái) 有開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái) 有封閉陽(yáng)臺(tái) 建筑節(jié)能措施 住宅 建筑 節(jié)能措施 表 47 項(xiàng)目 做法說(shuō)明 傳熱系數(shù)Ki[W/(m178。K） 遮陽(yáng)系數(shù) SC（東、南、西向 /北向） 單一朝向外窗（包括透明幕墻） 窗墻面積比 ≤ ≤ — ≤ — ＜窗墻面積比 ≤ ≤ — ≤ — ＜窗墻面積比 ≤ ≤ ≤— ≤ ≤— ＜窗墻面積比 ≤ ≤ ≤— ≤ ≤— ＜窗墻面積比 ≤ ≤ ≤— ≤ ≤— 屋頂透明部分 ≤ ≤ ≤ ≤ 注：有外遮陽(yáng)時(shí)，遮陽(yáng)系數(shù) = 玻璃的遮陽(yáng)系數(shù) 外遮陽(yáng)的遮陽(yáng)系數(shù)； 無(wú)外遮陽(yáng)時(shí)，遮陽(yáng)系數(shù) =玻璃的遮陽(yáng)系數(shù) 38 項(xiàng)目居住建筑的體形系數(shù)限值 表 43 建 筑 類 型 ≤3 層 46 層 79 層 ≥10 層 ≤ ≤ ≤ 項(xiàng)目不同朝向的窗墻面積比 表 44 朝 向 窗墻面積比 南（偏東＜ 45176。 寒冷地區(qū)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽(yáng)系數(shù)限值 表 42 圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位 體形系數(shù) ≤ 傳熱系數(shù) KW/（ m178。 供熱、供冷管網(wǎng)在室外和地溝中采用聚氨酯發(fā)泡材料保溫，降低管道冷熱損失。 水資源供應(yīng)：秦皇島全市建有水廠 7座，設(shè)計(jì)供水能力 39萬(wàn)立方米 /日，水供應(yīng)較為充足。 總平面布置和 功能要求 （ 1）根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置； （ 2）按照小區(qū)、組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織各居住空間； （ 3）充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)； （ 4）合理組織車流與步行系統(tǒng)，努力做到適宜的 “人車分流”，使通暢的交通與景觀步行系統(tǒng)互不干擾、相得益彰； （ 5）集中綠地、庭院綠地、景觀花園與建筑物之間有機(jī)結(jié)合， 35 實(shí)現(xiàn)整體環(huán)境的完整統(tǒng)一與均好性，力求“家家有景、戶戶見(jiàn)綠”； （ 6）在三維空間上安排社區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)場(chǎng)所，注重小區(qū)空間形態(tài)設(shè)計(jì)，創(chuàng)造親切、溫馨的田園效果和優(yōu)美舒展的立體和平面輪廓線； （ 7）按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。 （ 4）住宅設(shè)計(jì)打破以往行列式設(shè)計(jì)中，沉悶、呆板的排列方式。 項(xiàng)目主要能源和耗能工質(zhì)的品種及年需要量表 表 4