某商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定實(shí)例具備實(shí)戰(zhàn)價(jià)值-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 平均租價(jià)（元 /m2） PZ=X P1= P2= P3= P4= 地段 16 16 15 15 13 15 商業(yè)氛圍 12 12 12 12 10 12 人流量 13 12 11 12 10 12 店鋪規(guī)模 11 11 11 11 10 10 商品知名度 10 9 10 10 8 10 店面形象 11 11 10 11 9 10 經(jīng)營(yíng)管理 9 8 8 8 7 8 交通 10 9 8 9 9 10 商鋪開(kāi)間比例 8 8 8 8 8 8 合 計(jì) 100 Q’=96 Q1=93 Q2=96 Q3=84 Q4=95 PZ’ =(Q/QI’ ) PZ 注 :PZ 為租賃均價(jià) p1=(93/96)*= p2=(96/96)*= p3=(84/96)*= p4=(95/96)*=223 租價(jià) Pz=∑ PIWI 租價(jià)Pz=*%+*46%+*%+223*%= 項(xiàng)目 權(quán)重 本案 新躍廣 場(chǎng) 開(kāi)門(mén)子購(gòu) 物廣場(chǎng) 時(shí)代購(gòu)物 中心 景德商城 群英街 地段 15 15 15 13 13 14 15 通達(dá)性 10 10 10 8 9 9 9 商業(yè)氛圍 10 10 10 8 8 9 10 經(jīng)營(yíng)管理 8 7 7 7 7 7 7 項(xiàng)目規(guī)劃 7 7 6 7 6 6 6 配套 8 7 6 7 7 7 6 停車位 7 5 4 7 6 6 4 營(yíng)銷 8 7 7 6 7 7 7 開(kāi)發(fā)商信譽(yù) 7 7 7 7 7 7 7 招商情況 7 6 6 5 6 5 5 樓盤(pán)規(guī)模 6 5 5 6 5 5 6 可視性 7 7 7 7 7 7 7 合 計(jì) 100 93 90 88 88 89 89 根據(jù)我項(xiàng)目與其他類似項(xiàng)目比較以及市場(chǎng)升值因素，建議修正系數(shù)為 ， = 取整數(shù)為 221。 第三階段： 二次強(qiáng)銷期推出： F1（ A、 C 計(jì) 54 間）計(jì) 平米，三 層， 四、五層。 因此，在項(xiàng)目整體推售上分兩個(gè)節(jié)奏， 首層 北 面待 步行街鋪裝 大半時(shí)再入市， 聯(lián)合首層 A 區(qū)滯后上市 ， 在 此前 不對(duì) 北 面 商鋪 做強(qiáng)勢(shì)推薦。在開(kāi)盤(pán)后利用價(jià)格漲幅刺激市場(chǎng)，同時(shí)采取 形式多樣的 優(yōu)惠 政策 ，平衡購(gòu)買者心態(tài)。一、價(jià)格 定位 ● 一層是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)品， 具備很大 市場(chǎng)需求潛力 ， 但供給不足，是 項(xiàng)目 利潤(rùn) 的重要來(lái)源 ，結(jié)合市場(chǎng)和項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)定價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格。 二、 價(jià)格走勢(shì)策略 總策略： 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)初期， 與現(xiàn)市場(chǎng)持平的 價(jià)位入市，以刺激市場(chǎng)，吸引客戶追捧，迅速炒熱。 綜合項(xiàng)目 樓層 、 通達(dá)便利性 、 可視性 、 公共區(qū)域價(jià)值、內(nèi)外人流兼容性、消費(fèi)習(xí)慣 等 因素， 初步確定項(xiàng)目可能 3－ 5 層銷售較慢 ，但可以用價(jià)格 及商業(yè)氛圍 進(jìn)行向上 引導(dǎo)，根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售速度進(jìn)行調(diào)整， 實(shí)行 階段性價(jià)格銷控。 這時(shí)候推出最好的首層 A 區(qū)及北面的 C 區(qū)，利用 A 區(qū)的鋪王優(yōu)勢(shì)把市場(chǎng)炒熱，同時(shí) C 區(qū)步行街鋪裝亦將完成，可同時(shí)推出，炒作街鋪的的概念，獲取較高的市場(chǎng)溢價(jià)。 四、 銷售周期 整
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