【正文】 ☆贈(zèng)送室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)兩個(gè) , 足球場(chǎng)一個(gè)，籃球 , 羽毛球 , 乒乓球場(chǎng)一個(gè)。 18 18 19 19 (三 )景觀設(shè)計(jì)建議 小區(qū)的園林景觀是項(xiàng)目形象力重要表現(xiàn)，也是項(xiàng)目主題及價(jià)值的重要體現(xiàn)。 兒童無(wú)障礙，提供大量的兒童游樂(lè)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)所，以利于兒童的心智健康成長(zhǎng)，并考慮兒童活動(dòng)的安全性，如游樂(lè)設(shè)施增加保護(hù)裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深 度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。 23 23 整個(gè)園林景觀需注重景觀的層次感，將地形堆成高低起伏、錯(cuò)落有致，再與流水（微型水景）、 山石、小橋、荷池、鋪裝路面、小型江南 文化長(zhǎng)廊，其它小品等有機(jī)結(jié)合，給人以生態(tài)、自然、高貴，富有文化氣質(zhì)的感覺(jué)。彎彎的拱橋、翹角的小亭立于水上，一切是那么的經(jīng)典與隨意，小橋流水人家躍然紙上。 26 26 景 七 ： 《閑情聊齋》親和共融景觀 小區(qū)亭臺(tái) 長(zhǎng)廊、 茶藝造型的石凳等休息區(qū) ，為休閑者提供飯后茶余交流、溝通乃至談天說(shuō)地、大侃神聊的場(chǎng)所，也為部分戲曲愛(ài)好者群體提供一個(gè)自?shī)首詷?lè)的空間。 27 27 （ 4） 透視圖及項(xiàng)目模型（ 1/300） ， 模型與透視圖能增加買(mǎi)家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買(mǎi)家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí) 的感覺(jué)，令買(mǎi)家倍增信心。劣勢(shì)整體小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，沒(méi)有景觀園林綠化，物業(yè)管理差，集中供暖，但沒(méi)有天然氣 。 31 31 （二） 客戶群定位 順義區(qū)客戶群的總體分析 順義 1998 年撤縣設(shè)區(qū)，總面積 1021 平方公里，下轄 19 個(gè)鎮(zhèn)、 6 個(gè)街道辦事處、 424 個(gè)行政村，戶籍人口 萬(wàn)，常住人口 萬(wàn) 。迨壽天年 。對(duì)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)主要可以從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)32 32 行： 價(jià)格：開(kāi)盤(pán) 65006000 元 /平方米的價(jià)格，與周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 7500 元 /平米以上的價(jià)格相比絕對(duì)是一個(gè)比較有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 社區(qū)環(huán)境：一是挖掘小區(qū)所在地理位置周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，另外是小區(qū)本身的綠化率高、景觀優(yōu)美、較全的運(yùn)動(dòng)設(shè)施這些都是周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目無(wú)法比的； 戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)合理，薄板設(shè)計(jì)，南北通透，采光通風(fēng)好，居室布局合理，設(shè)計(jì)更為人性化； 商業(yè)配套：度假村、超市、菜市場(chǎng)、郵局、幼兒園及休閑娛樂(lè)等商業(yè)配套一應(yīng)俱全，購(gòu)物方 便； 設(shè)施：小區(qū)將建成天然氣站，天然氣入戶，保證供暖及做飯； 交房：菜單式服務(wù)，可選擇精裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房即可入??； 交通：離順義城區(qū)僅三公里路程， 918 可直通東直門(mén)，走高速的話只需四十分鐘路程；城鐵已通順義 。由于項(xiàng)目是期房，客戶可能會(huì)有一些顧慮，這時(shí)銷(xiāo)售人員可以通過(guò)價(jià)格的優(yōu)惠政策達(dá)成客戶的成交。 三、 銷(xiāo)售策略 （一） 銷(xiāo)售任務(wù) 項(xiàng)目計(jì)劃五年開(kāi)發(fā)完成，其中聯(lián)排別墅總建筑面積為 27 萬(wàn)平方米，別墅面積為 萬(wàn)平方米，總的建筑面積為 47 萬(wàn)平方米，聯(lián)排別墅均價(jià) 6000 元 /平方米，別墅均價(jià) 7000 元 /平方米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總額為 億元，平均每年銷(xiāo)售任務(wù)為 億元，平均每月銷(xiāo)售任務(wù)為 4600 萬(wàn)元。 （五） 項(xiàng)目宣傳推廣途徑 宣傳的區(qū)域及范圍 （ 1）一是順義城區(qū)及周邊地區(qū)：搜集順義區(qū)主要人流密集區(qū)，包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、超市、農(nóng)村、醫(yī)院等地點(diǎn)發(fā)放宣傳單進(jìn)行宣傳，并派看房班車(chē)接送客戶看房； （ 2）平谷城區(qū) 及周邊地區(qū)：搜集平谷區(qū)主要人流密集區(qū)，包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、超市、農(nóng)村、醫(yī)院等地點(diǎn)發(fā)放宣傳單進(jìn)行宣傳，并派看房班車(chē)接送客戶看房。宣傳手段以宣傳單、短信、網(wǎng)絡(luò)為主要手段，宣傳的區(qū)域以順義和平谷為主，積累一定的客戶為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。 （ 1）北京城區(qū)人口：收入相對(duì)較高，公司白領(lǐng)，私企老板，購(gòu)房目的主要作為休閑娛樂(lè)的第二居所使用； （ 2）順義當(dāng)?shù)厝耍菏杖胂鄬?duì)較高，政府職員、公司白領(lǐng)等； （ 3） 外來(lái)人口：外省及外區(qū)縣在順義定居人口，私企老板，公司白領(lǐng)。 （ 2）外區(qū)縣人口：主要以平谷縣外來(lái)人口為主要對(duì)象，一部分是在順義工作并準(zhǔn)備定居的年輕人，另一部分是在城區(qū)工作并在順義定居的年輕人，還一部分會(huì)是做小生意的； （ 3）機(jī)場(chǎng)打工人：順義機(jī)場(chǎng)職工上班人群。戶型面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，所以會(huì)影響銷(xiāo)售速度。樣板間裝修分為兩種標(biāo)準(zhǔn)，一種是標(biāo)準(zhǔn)型，另一種為舒適型。 （ 2） 展板及場(chǎng)地布置 ， 系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷(xiāo)售情況，設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突 出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)明，縮短買(mǎi)家了解項(xiàng)目的時(shí)間 。 景四： 《溢香庭院》花棚百卉景觀 以竹籬笆劃隔出一片區(qū)域，栽培一些一年常綠之草、四季不敗之花形成觀賞，泥盆金魚(yú)悠閑，枝頭百鳥(niǎo)歡暢，園區(qū)內(nèi)再以小巧的運(yùn)動(dòng)器械作為花種劃分，休閑、賞花渾然一體，使休閑、健身在花香鳥(niǎo)語(yǔ)的 環(huán)境下，倍顯愜意。 小區(qū)主入口以牌坊造型或深宅大院的院門(mén)牌房造型，主入口景觀可以 層疊的假山伴流水，并以成年的香樟或青竹排列列入口兩側(cè)作迎賓道，既成江南 ?庭院深深 ”的幽靜感，又有曲折藏景之效，進(jìn)到小區(qū)后豁然開(kāi)朗，別有天地，次入口可以月洞門(mén)為造型，別致、動(dòng)人。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些有教育意義的雕塑、小品，寓觀賞性、游樂(lè)性與教育性為一體，讓兒童能在游戲中接受教育，寓教于樂(lè)。以綠色植物為主，適當(dāng)點(diǎn)綴部分落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。 200 ㎡ 、安防監(jiān)控值班室 3 座 200 （三個(gè)物業(yè)管理區(qū)各一處） 200 ㎡ 。（不算商業(yè)幼兒園） ☆贈(zèng)送圖書(shū)館一個(gè) 300 ㎡ ☆贈(zèng)送健身中心一個(gè) 。 2. 村委會(huì)辦公樓與新廣場(chǎng)建在商業(yè)街中部（ 祥見(jiàn)圖示） 3. 度假村建在村北側(cè) Y506 鄉(xiāng)道東側(cè)，利用兩個(gè)大坑做垂釣區(qū)與度假村結(jié)合成崇國(guó)莊娛樂(lè)中心。 2. 室外建筑面積 2 仟㎡。 其 它：戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于 1000MM；當(dāng)走道長(zhǎng)度大于 2020MM 時(shí)，應(yīng)相應(yīng)加寬至 1100MM。廚房應(yīng)設(shè)排煙道，應(yīng)結(jié)合煙道設(shè)計(jì)管道。暗廁應(yīng)設(shè)計(jì)通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門(mén)后。 主臥：主臥盡量遠(yuǎn)離入戶門(mén)、遠(yuǎn)離客廳。每種風(fēng)格建筑要求設(shè)計(jì)最少 4 種不同面積戶型。 建筑風(fēng)格 ：以現(xiàn)代風(fēng)格為主，可采用一些歐陸的風(fēng)格元素。通過(guò)雙方努力一定能實(shí)現(xiàn)溫總理強(qiáng)調(diào)倡導(dǎo)的 。 小區(qū)具有綠色 園林生態(tài)功能 ,滿足小區(qū)總體布局各層次對(duì)綠化的要求，從中心花園到宅間綠地，層次分明，步步有景。健身器械等； 7. 建設(shè)一 個(gè)社區(qū)保健站 , 免費(fèi)測(cè)血壓 , 血糖 , 小病冶療 8. 建設(shè) 燃?xì)夤?yīng)站一座 。由我們的物業(yè)部以租售形式經(jīng)營(yíng) , 為社區(qū)居民服務(wù) 。 10 10 建成后的崇國(guó)新村做為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的典范，必將成為京城觀光旅游的一亮點(diǎn)景區(qū)，吸引大批中外觀光游客。 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)策略 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （一） 項(xiàng)目所在區(qū)域概況 葛代子村位于北京市順義區(qū)東南，地理位置優(yōu)越，距順義城區(qū) 5 公里，距首都機(jī)場(chǎng) T3 航站樓 10公里 10 分鐘車(chē)程，距李遂鎮(zhèn)政府 1 公里，距北京 4 環(huán)路僅 20 分鐘車(chē)程。 1963 年 9 月 1968 年 7 月 北京工業(yè)大學(xué) 工民建 本科 ＜專(zhuān)業(yè)描述＞： 主要學(xué)習(xí)建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)、建筑力學(xué)、理論力學(xué)、材料力學(xué)、工程制圖。建成亞運(yùn)村運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練中心、高檔公寓、北海體育場(chǎng)、民族宮劇場(chǎng)音樂(lè)廳等、獲魯班 獎(jiǎng)等。在決算時(shí)一般都做到收入高于成本，平均每年完成工程量 76000 萬(wàn)元、利潤(rùn)3400 萬(wàn)元 。 （薪資、考評(píng)、福利、招聘、解聘、人員規(guī)劃） 五： 1990 年 5 月 1998 年 4 月 北京北新建筑工程公司 總經(jīng)理兼總工程師 ＜單位性質(zhì)＞： 股份制（ 2300 人） ＜簡(jiǎn)介與業(yè)績(jī)＞：北京北新建筑工程公司 主要項(xiàng)目：王府井北口“中國(guó)兒童藝術(shù)劇院” 、“香港美食城” 、“王府井外文書(shū)店“、“南河沿華龍美食街” 、“西藏中學(xué)” 、“東直門(mén)外開(kāi)發(fā)小區(qū) 56 萬(wàn)平方米”、安貞區(qū)小區(qū) 125 萬(wàn)平方米塔樓“等工程。根據(jù)預(yù)算計(jì)劃，擬定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、預(yù)算，提交董事長(zhǎng)。我推出強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、人性化、 綠色環(huán)保化、市場(chǎng)化及經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的四化一型 銷(xiāo)售理念，深得業(yè)主歡迎。辦好土地證，用地規(guī)劃許可證，建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證。在對(duì)甲供材料及園林管線分包等方面招投標(biāo)，合約編制審核，合約洽談、簽訂等程序組織合約部、工程部反復(fù)審核查項(xiàng)節(jié)省投資 3658 萬(wàn)元。而且商業(yè)地產(chǎn)突顯招商及運(yùn)營(yíng)的重要性 。 調(diào) 動(dòng)班子的力量 。項(xiàng)目約三年建成 。北京市 職責(zé)描述 。本人在北京凌云宇陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中擔(dān)任總經(jīng)理 。 具有在建設(shè)方、施工方和開(kāi)發(fā)公司等多家單位工作的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工管理經(jīng)驗(yàn)以及良好的組織協(xié)調(diào)能力；且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作流程和工程管理程序，企業(yè)運(yùn)行模式建立以及房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)、定位可行性分析、總體規(guī)劃、工程建設(shè)管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、售后服務(wù)、房地產(chǎn)內(nèi)部資本運(yùn)作外部融資協(xié)調(diào)等方面有全面才能和執(zhí)行力。 聯(lián) 系 方 式 18600017879 現(xiàn)住址 ： 北京朝陽(yáng)區(qū)西壩河北里 25 號(hào)樓和泰園公寓 1002 自我評(píng)價(jià)： 本人穩(wěn)重善良，謙虛自信，工作踏實(shí)勤奮，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)全面，職業(yè)操守好，事業(yè)心強(qiáng)；忠于職守，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的適應(yīng)能力。計(jì)劃笫一期即收回投資 。5)住五戶 ,四戶 55 平米 ,一戶 110 平米 。1 1 北京順義葛代子村綠湖山莊別墅區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商 業(yè) 計(jì) 劃 書(shū) (給投資商 ) 2 2 目 錄 摘 要 ...................................................................................2 第一部分 公 司 及 團(tuán) 隊(duì)概 況 ...........................................................3 第二部分 行 業(yè) 及 市 場(chǎng)分 析 ......................................................... 10 第三部分 營(yíng)銷(xiāo)策略 .................................................................. 13 第四部分 財(cái)務(wù)計(jì)劃 .................................................................. 33 第五部分 融資計(jì)劃 .................................................................. 35 第六部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................. 40 第七部分 戰(zhàn)略分析 .................................................................. 42 摘 要 項(xiàng)目概要 ：項(xiàng)目所在北京順義區(qū)李遂鎮(zhèn)葛代子村共有宅基地 700 畝地（合計(jì) 466200 平米），項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，其中 300 畝（合計(jì) 199800 平米）建獨(dú)棟別墅 900 棟，共 135000 平米，容積率 ，建筑密度 66﹪。聯(lián)排容積率 。 3 3 公司管理 ：中國(guó)衛(wèi)達(dá)囯際投資集團(tuán)公司運(yùn)作，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、設(shè)計(jì)公司、景觀園林公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司五個(gè)分公司。 善于溝通協(xié)調(diào)，營(yíng)銷(xiāo)策劃能力和 執(zhí)行能力強(qiáng)， 有想法，觀念新。 對(duì)投資管理、合同管理、工程現(xiàn)場(chǎng)管理和質(zhì)量管理、房屋銷(xiāo)售、物業(yè)管理等經(jīng)驗(yàn)豐富，能獨(dú)立完成管理任務(wù)。負(fù)責(zé)北京中華民族園西路凌云名宛項(xiàng)目該項(xiàng)目 2020 年開(kāi)工 。 ,負(fù)責(zé)掌管全局 ,協(xié)調(diào)下屬五個(gè)部門(mén) (總工辦 ,工程部 ,銷(xiāo)售部 ,綜合部 ,前期部 ,成本部 ) 毎年按經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，編制項(xiàng)目計(jì)劃，組織進(jìn)行可行性分析論證研究，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后落實(shí)； 核定公司架構(gòu)、崗位配置及對(duì)應(yīng)的人力成本，以支撐經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 圍繞經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)組織制定公司的年度工作計(jì)劃、預(yù)算；月度工作計(jì)劃、月度預(yù)算； 規(guī)范公司人力資 源管理，建設(shè)公司核心團(tuán)隊(duì)； 負(fù)責(zé)公司的各項(xiàng)制度建設(shè)，優(yōu)化其管理流程，不斷完善制度體系； 監(jiān)督檢查項(xiàng)目日常行政事務(wù)； 負(fù)責(zé)凌云名宛項(xiàng)目工程方面的全局工作，包括項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)與施工方面的各項(xiàng)工作，審核項(xiàng)目階段性策劃方案和活動(dòng)推廣預(yù)算，組織制訂工程材料采購(gòu)階段性方案及預(yù)算； 負(fù)責(zé)與市區(qū)政府相關(guān)管理部門(mén)朝陽(yáng)建委規(guī)劃的聯(lián)絡(luò)及溝通工作，保持良好的業(yè)務(wù)關(guān)系，積極的維護(hù)公司的公共形象，拓展公司的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)； 審核公司各專(zhuān)業(yè)及職能部門(mén)的績(jī)效工作目標(biāo)及分解的工作計(jì)劃。2020 年開(kāi)業(yè) 我體會(huì)作為一個(gè)掌管商業(yè)地產(chǎn) 62 萬(wàn)平米大盤(pán)運(yùn)