【正文】 供給合作、與四川南充市簽訂了勞務輸出合作、 是浙江廣廈職業(yè)學院的校外實訓 基地， 這些合作為寧波萬和物業(yè)提供了物業(yè)理論基礎、優(yōu)質(zhì)的人員基礎和先進的管理理念基礎，標志著寧波萬和從一誕生就有了堅實發(fā)展后備，必將為寧波物業(yè)管理行業(yè)帶來全新的變革。 針對該小區(qū)的總體概況和各個要素，我公司確立了以下整體的管理設想及策劃方案。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，試圖為業(yè)主締造最純粹的感性，使業(yè)主充滿享受居住 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 50 頁 的舒適與生活的便捷。 安全溫馨的居住環(huán)境 小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障，通過我公司的努力，營造小區(qū)安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設施、消防等安保設施設備的正常運轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。加強對業(yè)主（使用人）的行為管理、維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主和使用人。 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在該住宅小區(qū)達到硬件指標后，承諾： 管理合同生效后，該住宅小區(qū)所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用，兩年內(nèi)爭取達到慈溪市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準，并獲得有效證書，后期力爭達到寧波市物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標準。 一、配備原則 堅持高素質(zhì)、業(yè)務精的高層次配備原則； 力求精干、高效、實用； 熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻精神。物業(yè)管 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 50 頁 理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個員工對自己的行為有一 個準確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽度和公司形象。 和業(yè)主交談時應全神貫注，雙眼注視對方，適當?shù)攸c頭稱是。 員工在工作、打電話或工作與人交談時，如有業(yè)主走近，應立即打招呼或點頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準毫無表示或裝作沒看見。 （二）嚴重過失（違反下列一項者，給予嚴重警告一次）： 曠工一天； 利用職務之便 收取戶主或客戶錢物； 對業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫； 公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 50 頁 由于工作過失，造成公司財務損失價值 1000以上 3000元以下。 （二）整體環(huán)境 小區(qū)公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時。 （十）管住關(guān)系 “業(yè)主至上、服務第一”的宗旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。 對維修人員進行業(yè)務培訓，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設施、設備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況， 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 50 頁 開展定期檢修工作；延長房屋及設備設施的使用壽命。 經(jīng)常巡視小區(qū)檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處匯報，及時 解決。 負責保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活 動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。 嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。 每天要巡查設備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電設備的完好率，保持機房、設備整潔。 （八）保安員崗位職責 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 50 頁 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。 檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消 火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設施損壞時，應采取有效措施并及時報告管理處。 提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。 負責室外明裝的管線和共用設施設備的外表清潔、清運和消殺工作。 加強對盆花的修剪、造型等管理工作。 做好零星養(yǎng)護工作，應急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。 早班 4人：門崗 2人，監(jiān)控 1人，巡邏 1人； 中班 3人：門崗 1人，監(jiān)控 1人；巡邏 1人； 晚班 3人：門崗 1人，監(jiān)控 1人；巡邏 1人。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 50 頁 管理處將設置專門的車輛管理人員，負責發(fā)放停車卡、進行車輛引導、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 50 頁 三、衛(wèi)生 標準 目視樓層通道地面干凈無雜物 、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡，墻身有光澤，踢腳線干凈、無灰塵。加強接壤部位的保潔力度 地上無明顯的雜物、煙蒂，道路清潔暢通。 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進行施肥。隨著物業(yè)管理 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 50 頁 的不斷發(fā)展和完善， 物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。 業(yè)主應遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 （三）特色服務 依托我公司建立的“慈溪租房網(wǎng)”，提供空置房出租和代管服務； 依托我公司即將成立的家政服務公司，提供家政服務。 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 50 頁 第五部分 前期物業(yè)管理服務方案 第一章 前期介入 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。 養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 我們將對 諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況 進行了解，達到 了如指掌 ， 對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄 ， 更好地為業(yè)主服務。經(jīng)籌委會公告舉行業(yè)主代表大會成立大會，在第一次業(yè)主代表大會中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會委員。 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。 二、與社區(qū)居委會的合作 與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工作。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。 第六章 檔案的建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為 的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。 一、具體實施方案 項 目 方案 實施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時剪除，枯葉要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新 綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。 墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。結(jié)合小區(qū)實際情況，制定如下管理方案： 一、管理目標 通過嚴格的衛(wèi)生工作標準和有效的管理監(jiān)督機制，確保小區(qū)公共場所保潔率達到 98％以上。 在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準備工作，制定火災應急行動實施預案，以備一旦發(fā)生火災，能及時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責任到人，將火災的損失降低到最小程度；成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊，每年進行 1－ 2次實地消防方案預演。 建立設施設備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責任到人，記錄 及時、詳細、準確，建立設備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達到 100％，并進行回訪，回訪記錄健全。 三、內(nèi)部管理運作制度 公司文明禮貌用語及服務文明禮貌用語規(guī)范 維修工管理細則 保安員管理細則 清衛(wèi)綠化工管理細則 房屋維修管理規(guī)定 設施設備維修保養(yǎng)規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 50 頁 設備大中小維修制度 保安員值班巡邏制度 環(huán)境衛(wèi)生工作標準 應急處理程序（火災應急行動實施預案） 四、考核制度 員工工作紀律考核細則 物業(yè)管理日常工作考核辦法 物業(yè)管理日常工作考核細則 管理處考核細則 維修工考核細則 保安員考核細則 清衛(wèi)綠化工考核細則 五、公眾制度 外來人員、車輛出入查驗登記制度 大件貴重物品出入小區(qū)登記制度 小區(qū)治安管理規(guī)定 小區(qū)房屋管理規(guī)定 小區(qū)停車管理規(guī)定 小區(qū)消防安全管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 50 頁 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 小區(qū)綠化管理規(guī)定 小區(qū)公共設施設備管理規(guī)定 小區(qū)用水用電管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 50 頁 第四部分 各項管理具體實施方案 第一章 總體管理目標 指標名稱 管理 標準 管理指標實現(xiàn)措施 房屋及配套設施、設備完好率 98％ 建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄 房屋零修、急修及時率 100％ 建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關(guān) 綠化完好率 99％ 實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露