【正文】 ................ 59 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 .............................................. 59 工程施工與管理 ................................................ 62 第九章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 ................................................... 63 編制依據(jù) ...................................................... 63 招標(biāo)內(nèi)容 ...................................................... 63 第十章 投資估算與資金籌措 ............................................. 66 投資估算 ..................................................... 66 資金籌措 ..................................................... 69 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................... 70 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ..................................................... 70 銷售收入預(yù)測(cè) ................................................. 70 財(cái)務(wù)分析 ..................................................... 72 第十二章 社會(huì)影響評(píng)價(jià) ................................................. 77 社會(huì)影響效果分析 ............................................. 77 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................. 78 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................... 80 項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................... 80 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................... 81 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................... 82 第十四章 結(jié)論和建議 ................................................... 84 結(jié)論 ......................................................... 84 建議 ......................................................... 84 附 件： 寧都縣環(huán)保局出具的批復(fù)； 原化工廠及周邊建設(shè)用地規(guī)劃許可預(yù)審意見； 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 組織機(jī)構(gòu)代碼證； 土地使用證明； 拍賣成交確認(rèn)書； 法人身份證明 。官邸”、江西寧都“泛華盛世國(guó)際社區(qū)”等；泛華集團(tuán)全面推進(jìn)“誠(chéng)信、高效、專 2 業(yè)、創(chuàng)新”的經(jīng)驗(yàn)宗旨，尊重人才，強(qiáng)化科技，注重品質(zhì)，服務(wù)社會(huì)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3 項(xiàng)目總用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃 總 用地面積 ha 2 總 建筑面積 m2 514280 其 中 多層住宅建筑面積 m2 高層住宅建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 幼兒園建筑面積 m2 市場(chǎng)建筑面積 m2 3 建筑占地面積 m2 4 建筑密度 % 28 5 容積率 ㎡ /㎡ 6 綠地率 % 7 住宅戶數(shù) 戶 3537 項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)，各期用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 一期用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地面積 ha 2 總建筑面積 m2 其 中 多層住宅建筑面積 m2 高層住宅建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 幼兒園建筑面積 m2 3 建筑占地面積 m2 4 建筑密度 % 5 容積率 ㎡ /㎡ 6 綠地率 % 4 二期用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地面積 ha 2 總建筑面積 m2 其中 高層住宅建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 3 建筑占地面積 m2 4 建筑密度 % 5 容積率 ㎡ /㎡ 6 綠地率 % 三期用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地面積 ha 2 總建筑面積 m2 其中 高層住宅建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 市場(chǎng)建筑面積 m2 3 建筑占地面積 m2 4 建筑密度 % 5 容積率 ㎡ /㎡ 6 綠地率 % 總體背景 隨著我國(guó)改革開放的逐步深入以及經(jīng)濟(jì)水平的不斷增長(zhǎng)，人民群眾的生活水平和消費(fèi)觀念也隨之逐年上升，對(duì)人居環(huán)境的改變和住房條件改善的呼聲和要求日益增加，尤其近幾年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策支持、金融部門鼓勵(lì)個(gè)人購房消費(fèi)信貸，使得工薪階層也能輕松購房，城市商品房的需求量非常大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)從 2020年到 2020 年城市商品房開發(fā)的建 5 設(shè)面積分別為： 110 億平方米， 164 億平方米， 185 億平方米，呈逐年上漲的趨勢(shì)。雖受 CPI指數(shù)上升較快的影響，今年四季度 GDP 增幅較三季度有所回調(diào)，但仍然保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各季增速均能達(dá)到 12%以上。因早、晚稻均在揚(yáng)花時(shí)遭遇罕見低溫天氣、連續(xù)降雨及病蟲害等災(zāi)害影響，糧食產(chǎn)量比上年減少 %。水產(chǎn)品養(yǎng)殖產(chǎn)量 22338 噸，同比減產(chǎn) %。建設(shè)縣級(jí)示范合作社 15 家，市級(jí) 10家，省 級(jí) 1 家，扶持發(fā)展農(nóng)作物病蟲害防治組織 25個(gè)?？h農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測(cè)站項(xiàng)目列入今年中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃，檢驗(yàn)檢測(cè)儀器設(shè)備的添置，將進(jìn)一步提高寧都縣農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢驗(yàn)檢測(cè)水平，保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全。 2020 年全縣完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 （ 1）“一園兩區(qū)”已初具規(guī)模，強(qiáng)攻工業(yè)成效顯著 今年全縣直接投入園區(qū)建設(shè)資金 3000 萬元，工業(yè)園區(qū)建設(shè)資金累計(jì)投入達(dá) 6 億元，園區(qū)面積超過 6000畝，“一園兩區(qū)”已初具規(guī)模。 2020 年，寧都企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中地方一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，增幅高出去年同期 。 2020年，全縣城填在崗職工平均工資為 21033 元，比去年同期增長(zhǎng) %；全縣實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入（ 70 戶） 3303 元，增長(zhǎng) %。 (1)通過對(duì)項(xiàng)目擬建地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性及有利條件； (2)確定項(xiàng)目地址用地與總平面規(guī)劃； (3)通過調(diào)查和測(cè)算分析，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和工程技術(shù)初步方案； (4)估算項(xiàng)目總投資，提出資金來源與籌措方案，擬定投資計(jì)劃和實(shí)施進(jìn)度安排建議； (5)定量分析帶來的經(jīng)濟(jì)效益和定性分析項(xiàng)目的社會(huì)效益； (6)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、社會(huì)等各方面論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和技術(shù)上的可行性，提出研究結(jié) 論和建議。 28′，東經(jīng) 116176。境內(nèi)一般高程300500 米，最高點(diǎn)為西北部的凌云山，海拔 米，最低點(diǎn)是南部黃石鎮(zhèn)下車坪村，海拔 154 米。這期間 ,有寒潮侵襲，并伴有霜、雪、冰凍天氣。 夏季 5月下旬入夏，汛期過后，進(jìn)入盛夏。不過這時(shí)的熱與前不同，所謂“白露秋分節(jié)，夜寒白天熱”。 據(jù)縣城穩(wěn)定通過 10 至 20℃ ,保證率 80%的積溫，起訖日期： 10℃最初出現(xiàn) 在 3月 25日 ,20℃最終出現(xiàn)在 9月 28 日 ,歷時(shí) 187天 ,總積溫 ℃。自 1939 年以來， 自 19 194 195 196 1971 五年為枯水年。 1939 年以來，日雨量最大的是 1959 年 6月 18 日和 1984 年 6月 1 日都為 毫米。 初、終霜間隔天數(shù)（有霜日期）多年平均為 85天。 18 寧都水系發(fā)達(dá)，河網(wǎng)密布，縣內(nèi)的主要河流有梅川、平江，均屬贛江二級(jí)水源。森林資源雖比較豐富，但分布不均，主要分布邊緣地帶，其蓄積量占全縣蓄積量的 70%。 經(jīng)濟(jì) 2020 年全縣生產(chǎn)總值（ GDP） ，同比增長(zhǎng) %，增速比上年同期增長(zhǎng) 。 由此可見，寧都縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然還存在一些不確定因素，房地產(chǎn)總投資和開發(fā)完成施工面積仍然沒有達(dá)到去年同期水平，但地價(jià)不僅沒降反而小幅上漲，銷售市場(chǎng)總體“曲線”上升，特別是 4月份以后，寧都縣房地產(chǎn)開發(fā)資金和銷量均雙雙“飄紅”，銷量更是延續(xù)了一季度快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，由此不難看出該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回暖。 房地產(chǎn)開發(fā)投資施工速度快，完成投資量大。預(yù)售面積已占房地產(chǎn)施工住宅面積的 %。全縣各部門圍繞“十二五”規(guī)劃，廣泛開展調(diào)研活動(dòng)，并為寧都的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展積極建言獻(xiàn)策。 24 一 江兩岸均衡發(fā)展 寧都縣房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展的區(qū)域范圍，以中心城區(qū)為主，涉及7 大組團(tuán)式開發(fā)。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施布局，將形成縣級(jí)商業(yè)中心和副中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí)布局結(jié)構(gòu)，即重心逐步南移，開發(fā)建設(shè) 25 100萬平方米左右的集商務(wù)、居住功能為一體的商務(wù)住宅小區(qū)，使城區(qū)與工業(yè)園相融發(fā)展、以及結(jié)合居住區(qū)建設(shè)形成社區(qū)商業(yè)中心和以火車站建設(shè)為牽引的城東物流商貿(mào)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向。與此同時(shí)，繼續(xù)加大民生工程建設(shè)力度，讓低收入家庭真正享受到更多的實(shí)惠。項(xiàng)目建筑密度為 28%，容積率為 ，綠地率為 %，項(xiàng)目住宅戶數(shù)為 3537 戶。 地震影響 根據(jù)國(guó)家地震烈度分區(qū)的劃分，寧都縣地震烈度為 6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ,設(shè)計(jì)地震分組為第一組，抗震設(shè)防類別為乙類。 城市及區(qū)域規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)用地已列入《寧都縣城總體規(guī)劃》中，房地產(chǎn)開發(fā)用地已辦理用地許可。 設(shè)計(jì)必須堅(jiān)持和體現(xiàn)以人為本的基本準(zhǔn)則，滿足居住人群對(duì)客家生活的要求。 倆軸：橫向的交通發(fā)展軸將地塊分為南北倆塊，縱向的景觀主軸貫穿南北地塊，形成緊密聯(lián)系。 布行系統(tǒng)結(jié)合景觀系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，居民由步行主入口進(jìn)入小區(qū)由景觀主軸進(jìn)入各住宅花園。社區(qū)管理等共用設(shè)施，使之成為小區(qū)的景觀配套中心。 （ 2）合理組織內(nèi)部功能空間，平面緊湊 ,在有限的面積內(nèi) ,盡可能擴(kuò)大起居 ,盡可能做到動(dòng)靜分離，明廚，明衛(wèi)。設(shè)一層地下室，為設(shè)備用房及車庫。 （ 4）在設(shè)計(jì)中堅(jiān)持“強(qiáng)柱、強(qiáng)剪、強(qiáng)節(jié)點(diǎn)、強(qiáng)構(gòu)造”原則，采取相應(yīng)的抗震構(gòu)造措施，以提高結(jié)構(gòu)整體抗震及抗風(fēng)能力。 生 活 用 水 量 表 項(xiàng)目名稱 : 序號(hào) 單 位 數(shù) 量 用 水 量 定額 (l/s) 用 水 小時(shí)數(shù) 小時(shí)變 化系數(shù) 用水量 (m3) 最高日 平均 小時(shí) 最大 小時(shí) 1 住宅用水 人 11320 180 24 2 公建用水 萬 ㎡ 5 10 407 3 管網(wǎng)漏水 24 245 小計(jì) 未可預(yù)見用水量 10% 合計(jì) : 38 水源：本工程從市政管網(wǎng)引入 2根給水管，分別為 DN200,作為生活及消防給水水源。 a、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn) II 級(jí)考慮，噴水強(qiáng)度 8L/ 作用面積。 底層建筑設(shè)有餐飲用房的廚房排水設(shè)隔油池處理。 100m2 h— 小時(shí)降雨厚度 127mm/h p— 重現(xiàn)期 2年 本地塊總雨水量 2560L/S。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) :地下室、高層住宅、公建等均設(shè)鋁 合金消火栓箱，屋頂設(shè)檢驗(yàn)用消火栓，消防電梯前室設(shè)消防專用消火栓箱。水池、水泵房設(shè)置在地下室，設(shè)置二臺(tái)立式水泵噴淋泵，一用一備。 設(shè)計(jì)內(nèi)容 1)大樓通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。 防排煙系統(tǒng) 1)前室均滿足自然排煙條件 。 2)廚房?jī)?nèi)設(shè)排油煙機(jī)，將油煙經(jīng)變壓式風(fēng)道排往屋面高空。 消防水池儲(chǔ)水 288m3，設(shè)于地下車庫?；馂?zāi)時(shí)各消火栓箱內(nèi)按鈕均可啟動(dòng)消防泵，泵房?jī)?nèi)也可就地啟動(dòng)。 室外給水管采用孔網(wǎng)鋼骨架給水管。 地下室地面沖洗水及消防排水均匯流于集水坑，經(jīng)潛水排水泵提升至室外雨水檢查井排出。 39 排水工程 排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。 地下室設(shè)不銹鋼生活水箱，水箱容積按需增壓的最高日用水量 20%考慮。 37 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑專業(yè)提供的本工程建筑圖