【正文】 …………………… 124房屋本體維修基金使用申請表………………………………… 125本體、公共設(shè)施（ ）月份維修保養(yǎng)記錄表………………… 126安全用電、用水、用氣管理規(guī)定……………………………… 127煤氣泄漏應急處理……………………………………………… 128防臺風、防暴雨預案…………………………………………… 129防臺風、防暴雨人員分工及職責……………………………… 130管理處——業(yè)戶溝通辦法……………………………………… 131出、入物品管理辦法…………………………………………… 132郵件、報刊（雜志）分發(fā)規(guī)定………………………………… 134兒童游樂場管理規(guī)定…………………………………………… 135未鎖車門、車窗的車輛物品處理辦法………………………… 136車內(nèi)物品登記清單……………………………………………… 137控制噪音污染管理辦法………………………………………… 138門禁IC卡發(fā)放使用管理規(guī)定……………………………………139噴水池管理規(guī)定………………………………………………… 140單車管理規(guī)定…………………………………………………… 141限制飼養(yǎng)家禽及寵物管理方法………………………………… 142服務不合格及違紀處理通知單………………………………… 143維修服務項目表………………………………………………… 144固定資產(chǎn)登記管理規(guī)定………………………………………… 146固定資產(chǎn)登記表………………………………………………… 147員工宿舍管理規(guī)定……………………………………………… 148員工食堂工作準則……………………………………………… 149員工就餐管理規(guī)定……………………………………………… 151管理處簡介管理處隸屬深圳市物業(yè)管理有限公司。地面 層為商業(yè)裙樓，由 層起為住宅單元。以上系統(tǒng)經(jīng)可由消防中心控制，也可就地手動控制。做好日常消防管理工作，杜絕重大火災隱患或事故的發(fā)生。 加強員工內(nèi)部管理和培訓工作，組織高效率、高水準的服務隊伍；對管轄物業(yè)發(fā)生重大事故、重大火災和刑事案件負責。 組織日常培訓；安排內(nèi)勤工作，關(guān)心員工的工作和生活。 管理和控制管理處的流動資金，加強管理費等各項費用的收取工作，作好資金收支計劃，平衡調(diào)度工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度，并定期將資金變化情況向管理處主任及公司財務部領(lǐng)導匯報。 按時計算、申報、交納管理處所有稅費。 所有收支款項必須符合財務管理規(guī)定程序，不得收無批示的款項，借款，報銷必須有審批手續(xù)，不得白條抵庫，不得坐支現(xiàn)金。節(jié)假日按銀行規(guī)定執(zhí)行。組織成立業(yè)主管理委員會，建立良好的關(guān)系和服務形象。 每月負責管理費的單據(jù)發(fā)放工作，協(xié)助財務部按時向業(yè)戶收取物業(yè)管理服務費，空置房屋物業(yè)管理費、租金、各類水、電費及房屋本體維修基金等費用，做好收據(jù)發(fā)票及停車卡領(lǐng)用登記資料并作好催繳工作。 熟悉國家和特區(qū)物業(yè)管理法規(guī)及政策，妥善處理業(yè)主投訴及熱情接待業(yè)戶來訪，做好對投訴人和違章人員的解釋工作，對違章操作或行為及時制止或按規(guī)定處理。 負責保潔、綠化工作的現(xiàn)場管理，每天抽查樓道及外圍班組成員責任區(qū)域至少3次以上，并公正客觀予以記錄，督促整改。 負責保潔員、綠化工每月的考勤、考核，并于每月1號報管理處。編制本小區(qū)水、電用量匯總表報主任和公司相關(guān)部門。 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正。安全管理部工作職能 負責所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等工作的日常管理和督導。 編制值班排班表，將記錄、表格等編目存檔。 負責組織各班長檢查宿舍內(nèi)務。 負責政府各職能部門和相關(guān)業(yè)務單位來人、來訪的咨詢、指引和接待，并做到文明禮貌、熱情周到。 具體確定文件材料歸檔范圍和保管期限的劃分。 負責物料的入庫、驗收、發(fā)放和登記，物料入庫應填寫入庫單，出庫應填寫出庫（領(lǐng)料）單。廚師崗位職責 廚師在管理處主任和食堂管理員領(lǐng)導下進行工作。 節(jié)約用水用電用氣，努力降低就餐成本。借閱相關(guān)資料，須經(jīng)管理處主任同意。 管理處客戶服務部每半年對住戶情況進行一次清理登記。 當值人員不能遲到、早退、脫崗。 管理人員值班人員對本處的突發(fā)事件有臨機處置權(quán)。 本規(guī)定由公司管理人員部負責解釋和監(jiān)督執(zhí)行。殺蟲、滅鼠的有效性及各種質(zhì)量檢查記錄。 工作職責 管理處主任負責各部門的巡查制度的審核、落實，巡查工作的抽查、監(jiān)督。夜間巡查每月不少于六次。 巡查值班崗位要領(lǐng) 值班人員是否按規(guī)定和工作程序執(zhí)勤；值班人員精神狀況是否良好；值班人員對業(yè)戶的服務是否合格；檢查值班崗位衛(wèi)生狀況是否良好。 車庫巡查 引導車輛停放在指定車位，嚴禁亂停亂放。禁止裝修施工單位在裝修現(xiàn)場生火做飯。 巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題應向管理處主任匯報。 財務人員在業(yè)戶入伙時即建立《物業(yè)管理費用收費一覽表》，明確每個業(yè)戶的物業(yè)管理費用和房屋本體維修基金收費標準。 有償服務收費 管理處工程部向業(yè)戶提供有償服務時，如實填寫《有償服務單》，寫明人工服務費、材料費及總金額等，簽名確認，并請業(yè)戶對有償服務進行驗收及在《有償服務單》上簽名確認。 對限期內(nèi)仍不交費的業(yè)戶，經(jīng)主任批準后，客戶服務部主管通知業(yè)戶管理處將停止提供有關(guān)服務。各部門依照各自的職責分工,參與樓宇接管工作,并按規(guī)定組成接管領(lǐng)導小組的各項專業(yè)組。 樓宇接管資料的準備 在樓宇現(xiàn)場檢查驗收之前,資料組應向開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等收集索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明、用水、用電、用氣指標批文、水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，并對所有圖片資料進行查驗，記錄在《_____樓宇接管圖紙資料交接清單》上。 樓宇及公用設(shè)施等到接管交接 接管領(lǐng)導小組會同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位等聯(lián)合進行接管交接?！蛾P(guān)于住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）管理處主任任職條件的通知》的要求任命管理處主任,并組建管理處。 如需要舉辦入住儀式典禮,則由管理處主任、主任助理負責安排和組織,安管部負責維護現(xiàn)場秩序。接收人：序號存在的質(zhì)量問題及位置檢查人整改結(jié)果復查人 深圳市祥祺物業(yè)管理有限公司 年 月 日 第一聯(lián)：發(fā)展商 第二聯(lián)：管理處 第三聯(lián)：項目部業(yè)戶入伙管理規(guī)程 公司負責指導管理處入伙工作的籌備和進展，并在有需要時調(diào)配資源。入伙現(xiàn)場為驗樓組。 確認后收取《收樓（入伙）通知書》，并向入伙申請人發(fā)放《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等資料，需要簽約的當場簽約，并要求填寫《業(yè)主資料登記表》、《車輛管理檔案》，提供身份證、購房合同復印件和家庭成員、車輛照片。 費用收繳完后，告知業(yè)主可進行驗樓。入伙工作流程圖核驗入伙資料：業(yè)主提交的《收樓（入伙）通知書》、身份證原件、護照、購房合同原件、委托書或委托人身份等資料給業(yè)主發(fā)放各類文件，簽定各類協(xié)議或約定，并要求填寫和提供業(yè)主個人資料告知業(yè)主到財務部確認購房款項及手續(xù)已清，并交納各項入伙費用。2． 交納入伙各項費用。未按規(guī)定時間前來辦理入伙視為已入住，由此所產(chǎn)生的管理費用由業(yè)主承擔。燃氣元/立方米/月(按深物價關(guān)于調(diào)整燃氣價格的通知2005年)代收石油液化氣開戶費800元(另保險費100自愿投保)代收有線電視收開戶費元/臺、月租 元/月( 副機加收 元/臺、 月租 元/月)信報箱費元本體維修基金（入伙一年后）元/平方米代收寬帶網(wǎng)開戶費預收 元，多退少補以上收費標準如有變化，將按政府有關(guān)部門公布最新標準執(zhí)行。4．業(yè)主在辦理完收樓（入伙）手續(xù)一周后方可辦理裝修手續(xù)。請您接到本通知書后，按下列規(guī)定時間到現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)（時間為每天8:30AM~17:00PM）：200 年 月 日至200 年 月 日： 2．如果您因事務繁忙，不能親自前來，入伙手續(xù)可委托他人代辦。2． 未繳清購房余款的繳納購房款。 驗樓過程中如遇到各類質(zhì)量問題，工作人員將問題詳細填寫于《驗樓表》上，并核實表底數(shù)，但不給鑰匙。 財務組工作人員需先確認業(yè)主購房款項及手續(xù)已清，才能為其辦理入伙費用繳納手續(xù)，未繳清購房余款的需先繳納此項費用。 安排人員負責對業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的咨詢和引導，并在辦公現(xiàn)場張貼有關(guān)公告及指引等。入伙現(xiàn)場為接待組。 三、工程技術(shù)資料 □ 、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告等。 備齊入住前的所有文字資料,具體見《業(yè)主（住戶）入住資料清單》。 移交資料,填寫《物業(yè)交接驗收表》，并根據(jù)《文件管理程序》要求予以分類編號，列出清單，然后轉(zhuǎn)交辦公室文件管理員統(tǒng)一歸檔保管。當發(fā)現(xiàn)實際情況與資料有不符時，應及時記錄并請相關(guān)單位的陪同檢查人員簽字，同時提請相關(guān)單位盡快查明原因。 樓宇接管小組的成立和要求 由總經(jīng)理牽頭,組織各部、處、室成立驗收、接管領(lǐng)導小組，組長由總經(jīng)理擔任，按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機電組和資料組。如在20日仍未劃到款項的，‰計收到下月10日，且超過25日將停水停電。 《催款通知書》發(fā)出后，過期拒不繳交又無正當理由的，客戶服務部報管理處主任處理。 每月的收費通知由財務人員于每月5日之前打出，交客戶服務部發(fā)放到業(yè)戶的信箱中。 管理處主任負責審核各項收費標準并監(jiān)督費用收取的執(zhí)行情況。 每班次至少對要害部門巡查2次，當自然災害發(fā)生時，應加大巡邏力度，發(fā)現(xiàn)有異常時應立即向部門領(lǐng)導匯報，隨時與管理處保持聯(lián)系。對已過期的出入證應當場予以沒收處理，報有關(guān)部門并填寫記錄?！巴毖劬Χ嗫炊嘤^察有無異常情況；“聞”鼻子多聞多嗅有無異常氣味；“聽”耳朵多聽有無異常響動；“問”對可疑人員進入小區(qū)多問多盤查；“切”對所發(fā)現(xiàn)的問題或情況能處理的及時處理，不能獨自處理的及時匯報給部門領(lǐng)導。并認真填寫巡查記錄。 管理處主任每天對各工作崗位檢查一次，每周夜間巡崗不少于一次。 財務部分 檢查項目財務應收款狀況、財經(jīng)紀律執(zhí)行情況、報表記帳等。 治安部分 檢查項目 安全管理管理、車輛管理、物品進出管理、安全管理員工作安排。 節(jié)假日管理人員值班可安排補休。 當值人員違犯值班紀律，按《員工獎懲條例》與《考勤細則》有關(guān)規(guī)定處理。 管理處值班時間 節(jié)假日管理人員值班時間： 上午： 9：00—11：30 下午：14：00—17：00 晚上管理人員值班時間： 晚上：17：30—20：00 管理處值班安排 管理處每月底須安排好次月值班表，并上墻公布，公司相關(guān)部門隨時抽查。 業(yè)戶檔案管理。 一個歸口：業(yè)主與管理處的溝通及聯(lián)系均通過前臺來解決。 保持廚房清潔衛(wèi)生，做到地面勤掃，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。 負責庫存物資的統(tǒng)計，明確庫存，物資的利用率及倉庫最低庫存量。 負責資料的安全與保密工作，對所管理檔案的丟失、損壞、泄密負責。 與檔案資料員并崗后，負責建立和完善管理處各類檔案資料（業(yè)主檔案、工程技術(shù)資料、管理處各類文件）的歸檔管理工作，每月查詢檔案情況，如有殘缺，應及時督促補齊歸檔。 負責監(jiān)督和指導安全管理員對安全器材的使用和管理 協(xié)助管理處主任處理好轄區(qū)相關(guān)政府職能部門的關(guān)系。 負責安全管理部的培訓計劃的制訂，并組織實施。 維護所轄物業(yè)的公共秩序，負責緊急情況和事故的處理。 制定審核各管理處公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的年、季、月維修保養(yǎng)計劃，并負責檢查、監(jiān)督。工程部主管崗位職責 在管理處主任的直接領(lǐng)導下，負責小區(qū)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)工作。 對重大突發(fā)性故障，立即組織搶修，如無法解決及時向上級報告。 合理配置小區(qū)內(nèi)保潔器具及綠化工具的數(shù)量，合理配備保潔、綠化人員，確保住宅區(qū)域內(nèi)不留衛(wèi)生死角。 組織成立小區(qū)業(yè)主委員會，經(jīng)常與業(yè)委會溝通，做好協(xié)調(diào)工作?？蛻舴詹恐鞴軑徫宦氊熢谥魅蔚闹苯宇I(lǐng)導下